的想法，与众不同的推广策略必然带来项目的巨大成功。 预计销售周期 预计25个月的销售周期。 销售计划
二、销售价格策略 1、价格走势
价格永远是任何销售中的最关键的因素。
本案最终能够实现什么样的销售价位，不仅和项目自身品质有关，也和直接的市场竞争、宣传推广投入比例有密切关系。
我们已经获知开发商的预期价位，所以在制订价格策略这部分前，就已经开始向预期值努力。我们设计的项目包装策划方案，一直强调高品质，实际就是想提高性价比优势。
我们的主体思路就是将本案直接包装成8000——8500元的高档楼盘，而实际销售价位锁定在6800—7000元左右，让客户产生心理上的价位顺差，觉得物超所值。这样，我们就能够跳开高价陷阱，消除客户对价位的不满情绪。 但我们不会打无准备之仗，也不会走机会主义、冒险主义的路线。我们希望稳扎稳打，尽量避免项目的运作风险，一步一步蚕食对手的市场，争取使本案在尽可能短的时间内销售完毕，迅速回款而使发展商利润达到最大化，最终取得我们预期的胜利。
所以，我们建议本案整体价格走势为低开高走，低价入市，试探市场后，伺机逐步上扬，最终实现目标价位。
低价入市的供量控制在一定范围，大量筹码将积聚在3450元以上，最终实现均价7000元左右。房地产市场瞬息万变，俗话说：“卖得贵不如卖得快。”在房地产开发中，时间就是利润。当然，我们和开发商的希望是一样的，也希望能够卖得又贵又快才更好。这也是我们要努力实现的目标。
第十部分、 广告推广建议
一、广告宣传策略 （一）广告定位
经过对周边项目的认真调查分析和对目前房地产市场消费者的分析，根据本案的产品定位，我们认为在本案的广告宣传定位上应该实实在在从消费者的心理出发，强调地域性概念，突出以人为本的理念，
（二）广告宣传的主要卖点 1、建筑立面
以现代建筑群风格定位群体外立面的色彩，现代、有点儿另类但
不失沉稳，别于周边大多数项目，堪称是创新之举，形成了本案的一大特色。
3、发展潜力
众所周知，长沙南部省政府、区政府、高校及商业的聚集地，文化
气息浓厚。其得天独厚、不可再生、独一无二的自然、文化环境对于追求生活质量及文化品味的富有阶层及知识阶层具有巨大的吸引力和棚户改造建设成为本案一大卖点。
4、园林规划
5、交通
本案紧邻系二环路、规划中的市政道路，在未来的几年内会形成四通八达交通网，可极大地方便本案居民的出行，亦是本案的一个大的宣传重点。
6、人文
由于本区域具有独特的自然环境、人文环境，另一方面，本区域住
宅产品较高的价格和大面积户型而形成的高总价，决定了本区域的主要客户构成多为一些成功人士，包括文化人、学者、留学归国人士、私人企业主、中关村ＩＴ精英、自由职业人，另外还汇集一些西部地区国有企业单位的领导层及专业人士和其它较高收入人群。这类人群的突出特
点是对自然景观有特殊的偏好，在生活上有相当的品位。他们将构成本案未来良好的人文环境，人文环境的形成，将进一步促进本案的销售工作。
7、智能化—“完美的无形空间”
本案作为西部区域项目，将引进目前先进的家庭综合布线智能化宽带社区网络，定是优势之一，将成为我们宣传过程中的一个重要内容。
8、物业管理—“我们的管家”
在本案的规划设想中，我们将打破长沙房地产市场的陈规，大胆创
新，在普通住宅项目中引进先进的酒店式物业管理、全程服务方式。他将成为本项目的亮点之一“我们的管家”。
二、包装方案 1、案名建议 案名一 案名二 案名三
三、广告形式建议 1、平面广告形式
1、报纸广告：新闻性强、时效性明显；
2、杂志广告：目标客户针对性强、对项目形象品质树立能较好体现；
3、直投广告：地域客户针对性强，时效性明显；
4、户外广告牌（指路牌）：对项目形象品质树立能较好体现，指路牌功能性明显。 2、多维广告形式
1、电视广告：眼见为实说服力强，费用高频率低；
2、广播广告：目标客户针对性强（交通台）、全天套播形式收听频率高强化记忆；
3、展览展示：客户群集中针对性强，对项目形象品质树立能较好体现，促销效果好。
五、媒体组合建议 1、媒体投放目标
1、广告诉求：扩大认知度，加快销售进度；
2、主投目标：以报纸杂志平面媒体为主、广播广告、户外广告牌为辅； 3、广告策略：结合软性文章的作用，寻找新闻点供媒体炒作，起到造势效果,提高知名度。 2、媒体投放原则
1、最优化的投入与产出，以一个有效的推广形式将信息送达最大量的目标受众群；
2、以主流媒体为主其它媒体为辅，按销售进度分阶段进行相应媒体选择和投放力度。 3、主流媒体
主流平面媒体：
《长沙晚报》、《潇湘晨报》
此类媒体是房地产业、也是我们将主要选择投放的一类媒体。 主要优势：发行量大、覆盖面广、读者阶层广泛
房地产专版开办时间长，运作较成熟，是买房者的首选关注媒体。广告效果为业内及广大客户认同，广告收效好。 网络广告投放
0731房地产网
六、 销售道具准备
1、销售中心包装建议
售楼处是销售活动的中心。未来销售的谈判、签约等一系列活动都集中在此处完成。随着房地产市场的发展，越来越多的开发商已认
识到售楼处的重要：人性化的现场布置设计影响着消费者对开发商的信心，同时
促成销售成交。
我司对本案售楼处的包装也量身设计了一套方案，考虑到本案核心卖点是“健康、生态、兴旺发展”，建议售楼处以康兴园主题的设计，应能提升项目品质。以上表面上看似与本案销售无关，但是在销售过程中对客户心理的调节却是相当微妙的，当然在其它方面也要注意室内小环境气氛的营造。 2、样板间装饰及风格
聘请不同建筑风格的设计师对二居和三居（三套）进行不同风格的设计，在样板间的设计中应提高居室功能性，可自由组合的空间功能多种多样，应与简约风格相统一，创造一些真实的生活气氛，让客户从最直观的角度感受真实的生活氛围将大大加深客户对本项目的印象。 3、工地现场包装
工地现场包装的主要作用在于营造现场销售气氛，工地现场包装的好坏直
接影响着客户看房时对本案的第一印象。将整个工地现场根据建筑施工的进程和环境特色进行包装，强调项目的主题，形成项目的整体的良好的视觉环境。工地现场包装由围墙粉饰、悬挂案旗、看房通道及部分绿化工程等组成。围墙粉饰以项目ＬＯＧＯ为主，其目的是营造销售气氛，告知项目信息如案名、发展商、销售热线等。围墙粉饰的颜色最好取自本案LOGO或由其衍生出。围墙的形式要避免单调，可以有弧线的出现，以与售楼处的主题相呼应。案旗也以项目ＬＯＧＯ为主，辅以项目概念诠释的文字。看房通道的目的是为保障进入现场看房的客户的安全，在现场设立样板间以后设立，包括停车区、通道照明、地毯、局部绿化等等亦应到位。
4、产品说明书
销售体内部的一本实用手册，包含所有销售工作中所涉及的内容 (《宪法》)。 5、楼书
形象册、卖点册、户型册 6、DM单页（海报）
卖点集中型，突出品质感 7、沙盘及展板展示
1、展板内容：整体概况、交通、建筑设计、园林、配套、物业管理、风格描述；
2、沙盘：规格做大，突出项目的高品质，同时便于客户的细致了解。 8、光盘
楼盘形象视听展示,应用于售楼处及房展会，连续播放，强化形象宣传。 9、客户通讯
每月一期的客户通讯，可对产品作以系列报道，以及开发商发展状况及项目进度及销售情况分析。