负债与所有者权益比率指负债总额与所有者权益总额的比例关系，用于表示所有者权益对债权人权益的保障程度。其计算公式为：
负债与所有者权益比率=负债总额／所有者权益×100％
③负债与有形净资产比率
负债与有形净资产比率是指负债与有形净资产的比例关系，用于表示有形净资产对债权人权益的保障程度，其计算公式为：
负债与有形净资产比率=负债总额／有形净资产×100％ 有形净资产=所有者权益–无形资产–递延资产 ④利息保障倍数
利息保障倍数是指借款人息税前利润与利息费用的比率，用于衡量客户偿付负债利息能力。其计算公式为：
利息保障倍数=(利润总额+利息费用)／利息费用=（71542.5+3708.8）/3708.8=20.3
(2)短期偿债能力分析
短期偿债能力是指客户以流动资产偿还短期债务即流动负债的能力，它反映客户偿付日常到期债务的能力。影响短期偿债能力的因素很多，但流动资产与流动负债的关系以及资产的变现速度是其最主要的方面，因为大多数情况下，短期债务需要现金来偿还，因此，短期偿债能力应注意一定时期的流动资产变现能力的分析，而一般不太注重借款人盈利能力的分析。
反映客户短期偿债能力的比率主要有：流动比率、速动比率和现金比率，这些统称为偿债能力比率。
①流动比率
流动比率是流动资产与流动负债的比率。它表明借款人每元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证。其计算公式为：
流动比率=流动资产／流动负债×100％
②速动比率
速动比率是借款人速动资产与流动负债的比率。其计算公式为： 速动比率=速动资产／流动负债×100％
③现金比率
现金比率是客户现金类资产与流动负债的比率。它是衡量借款人短期偿债能力的一项
参考指标。其计算公式为：
现金比率=现金类资产／流动负债×100％
④营运资金
营运资金是指流动资产与流动负债的差额，其计算公式为： 营运资金=流动资产一流动负债
（3）营运能力分析
营运能力是指通过借款人资产周转速度的有关指标反映出来的资产利用效率，它表明客户管理人员经营、管理和运用资产的能力。客户偿还债务和盈利能力的大小，在很大程度上都取决于管理人员对资产的有效运用程度。资产利用效率高，则各项资产周转速度就快，资产变现的速度就快，这样借款人就会有现金用来偿付流动负债，因而其短期偿债能力就强。资产利用效率高，则各项资产周转速度就快，就能取得更多的收入和利润，盈利能力就强，就会有足够的资金还本付息，那么其长期偿债能力就强。营运能力对客户盈利能力的持续增长和偿债能力的不断提高有着决定性的影响。
营运能力分析常用的比率主要有：总资产周转率、固定资产周转率、应收账款周转率、存货周转率、资产收益率和所有者权益收益率等，这些统称为效率比率。
①总资产周转率
总资产周转率是指客户销售收入净额与资产平均总额的比率。其计算公式为： 总资产周转率=销售收入净额／资产平均总额×l00％ 资产平均总额=(期初余额+期末余额)／2
总资产周转率可以用来分析客户全部资产的使用效率。该比率越高，说明客户利用其全部资产进行经营的效率越好，客户的盈利能力越强。
②固定资产周转率
固定资产周转率是指客户销售收入净额与固定资产平均净值的比率，它是反映客户固定资产使用效率的指标。其计算公式为：
固定资产周转率=销售收入净额／固定资产平均净值×100％ 固定资产平均净值=(年初固定资产净值+年末固定资产净值)／2 固定资产周转率高，表明客户固定资产利用较充分，同时也表明客户固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够发挥效率。
③应收账款周转率
应收账款周转率是反映应收账款周转速度的指标，它是一定时期内赊销收入净额与应收账款平均余额的比率，表明一定时期内应收账款周转的次数。其计算公式为： 应收账款周转率=赊销收入净额／应收账款平均余额×100％
赊销收入净额=销售收入一现销收入一销售退回一销售折让一销售折扣 应收账款平均余额=(期初应收账款+期末应收账款余额)／2
应收账款周转率一般以年为计算基础，如果季节性生产和销售的企业，每月、每季销售收入和应收账款变化很大，也可按月、按季计算。一般而言，一定时期内应收账款周转次数越多，说明企业收回赊销账款的能力越强，应收账款的变现能力和流动性越强，管理工作的效率越高。
④存货周转率
存货周转率是一定时期内借款人销货成本与平均存货余额的比率，它是反映客户销售能力和存货周转速度的一个指标，也是衡量客户生产经营环节中存货营运效率的一个综合性指标。其计算公式为：
存货周转率=销货成本／平均存货余额×100％ 平均存货余额=(期初存货余额+期末存货余额)／2
⑤资产收益率
资产收益率是客户税前净利润与资产平均总额的比率，其计算公式为： 资产收益率=税前净利润／资产平均总额×100％=25.9% 资产平均总额=(期初资产总额+期末资产总额)／2
⑥所有者权益收益率
所有者权益收益率是客户税前净利润与有形净资产的比率。其计算公式为： 所有者权益收益率=利润总额／有形净资产×100％
该比率越高，表明所有者投资的收益水平越高，营运能力越好，盈利能力越强。下面是一组生产、销售行业和服务行业效率比率的参考指标
第九部分、 营销推广建议
项目规模及开发进度
总建筑面积82000平方米，住宅面积370880平米。地上面积370880平米，地下面积70890平米 一、 销售策略
根据本案的产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排（见销售部分），制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化本案，将独特的USP安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案。通过前面的论述，我们发现本案的市场已经细分，并已选择了目标市场下一步我们应该针对目标市场进行有效的策略实施，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。 1、原则
准现房销售原则
面对越来越成熟的客户，仅凭一张图纸和精美的印刷品就把期房卖掉的时代早已过去了，众多入住纠纷，致使客户对期房越来越没有信心。因而为了增加客户对项目的信心，同时也为了缩短销售期，降低销售费用，我们要
遵循准现房销售原则。 服务营销原则
概念营销逐渐被服务营销所替代，通过售前服务、售中服务、售后服务，充分为客户提供各种方便的新营销模式日益被消费者认可。 推出时机
长沙市场入住纠纷越演越烈，越来越多的客户对期房产生反感，根据准 现房销售原则，我们认为开盘时间应在项目具备一定的工程形象进度。 推出方式
为取得预期的目标，我们要严格进行销售控制。在项目推出时，首先 出北部西侧的部分二居和北东部的部分物业进行销售。其目的一是进行市 试探，以便及时调整销售策略；二是便于控制项目整体均价；三是为快速 领市场做准备。
销售步骤安排
A、内部认购期：
目的：预热期，主要通过硬性广告配以软性文章在报刊媒体上进行形象宣传，向市场导入本案个性特征，吸引市场注意力并通过内部认购价VIP形式试探市场，确定产品价格定位的准确程度。亦可获得部分买家先期下定，为开盘引爆市场积累客源。
市场情形：近年，住宅市场由于竞争激烈、促销方式繁多，各发展商一方面为了摸清市场情况，一方面为提前将产品导入市场，往往在各销售前准备工作未完全完成前便开始内部认购。且有愈拉愈长之势。例如阳光100，凤凰城等项目其内部认购时间均超过3个月以上，通过长阶段的内部认购动作，使其项目开盘前积累了大批意向买家，为其开盘火爆成功垫定了基础。
而本案存在其特殊性，拖延时间就等于金钱的浪费，所以销售时机不容错过，内部认购期时间会较短，但有利有弊，利处是不会因为战线拉得过长，而损失一部分意向客户，弊处是个别客户的伧促下定，会导致后期的退房。 B、开盘期
目的：项目全面向市场展现，主要通过主流媒体以强大的宣传攻势，使其成为当期市场阶段的中心点，以最短的时间内吸引尽可能多的买家成交，通常开盘
期的销售状况决定着此项目的成功与否。
市场情形：市场中各项目开盘方式不一，主要分为：展会开盘，利用当月一次房展会亮相，现场开盘，利用自身销售中心样板间全面开放，现场举办抽奖、酒会等促销活动。
项目开盘时，与之配合的一切销售工具应该完全准备到位，包括样板间，楼书，沙盘等。媒体宣传除主流报纸外：电视、广播、杂志应多方位出击。 C、强销期
目的：利用主流媒体将产品自身卖点逐一向市场曝光，通过不同卖点的宣传以及灵活的促销方式，吸引不同需求之买家，达到销售之目的。
市场情形：广告投放量少于开盘期而趋于稳定，将产品自身卖点逐一放大宣传，同时增加市场好感。应定期于现场开展活动营销。例如：客户嘉年华会，产品说明酒会等营造现场销售气氛。 D、持续期
目的：持续维持市场竞争力，争取大批前阶段未购客户成交
市场情形：此时，发展商已完成总销售金额的60%以上，已无太大销售压力，应将广告投放量继续压缩，将主要精力用于已购客户签约及后期服务上，同时，力争将前阶段已有购买意向但未下决心之客户拉回下定。 E、
收盘期：
目的：完善后期服务结束销售
市场情形：此时，销售已接近尾声，好的户型已基本卖光，剩下多为不利户型，此时应采用部分让利政策尽快完成销售。 策略安排：
客户答谢会+“珍藏”产品抽奖配送活动。
配合物业进行园内绿地、花草、鸟类认养或小树认养活动。 方案说明：
“客户答谢会” 答谢不是目的，目的是让客户不知不觉中帮我们清盘。 “认养活动” 是为了配合入住，解决未来物业的难题，树立开发商形象，为下一期项目作准备。
以上方案，公关活动一个接着一个，让公众逐步养成“猜出下一次是什么活动”