70％×10％ 12、档案保证金 三、基础设施费 10万元 建安概算× 1、红线内 8％ 建安概算× 红线外 8％ 40529 0.0800 3242.3 40529 0.0800 3242.3 10 6650.9 2、环境设计与建筑面积×8绿化 元/平方米 建安工程费+四、房屋建安工程及设备及装修设备、装修费 费 207892 201340 6552 54012 平方米 平方米 平方米 平方米 48370.2 1500.00 30201 3000.00 1965.6 3000.00 16203.6 207892 8.0000 166.3 （一）建安工程费 地上建筑面积 住宅 配套公建 地下建筑面积 （二）设备及装修费用 一至四项×五、不可预见费 3％ 119477.2 0.0030 358.4 六、上交开发办的管一至五项×理费 0.1% 一至五项×七、管理费 2.5% 总建面×100八、贷款利息 每平米单价 销售收入×九、两税一费 5.5% 159388.1 0.0550 8766.3 207802 100.0000 2078.9 119835.6 0.0250 2995.9 119835.6 0.0010 119.8
销售收入×十、销售费用 十一、开发成本 3% 一至十项 按总建筑面 平均成本 积 按可售地上 综合成本 面积 159388.1 0.03 4781.6 138578.1 扣除地下造价按可售地上后综合成本 十二、销售收入 住宅： 地下车位 十三、毛利润 十四、所得税 十五、净利润 十六、投资收益率（静态） 二、价格定位
定价方法一：市场比较定价法 1、 权重因素
对各项目的地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素综合权重评定。 2、 选择项目
选择本区域内3个项目，包括：融科东南海，环景苑，博林金谷小区。
3、 价格比较
10.1% 面积 销售 销售 201340 万平方米 159388.1 7150 143958.1 100000 15430 20810 0.3300 6867.3 13942.7 1543 万元/个 20810
修正因区位因交通因户型规园林绿小区配生活服报价 素 权重 素 10% 素 15% 1 划因素 化因素 套因素 务 30% 1 15% 1 15% 1 15% 1 6980 融科东1 南海 本案
1.2 1.1 0.8 0.8 0.8 0.9 6282 修正因区位因交通因户型规园林绿小区配生活服报价 素 权重 素 10% 素 15% 1 1 划因素 化因素 套因素 务 30% 1 0.8 15% 1 0.8 15% 1 0.9 15% 1 0.9 8360 7356.8 环景苑 1 本案
1 修正因区位因交通因户型规园林绿小区配生活服报价 素 权重 素 10% 素 15% 1 划因素 化因素 套因素 务 30% 1 15% 1 15% 1 15% 1 7800 博林金1 谷小区 本案
0.9 1 0.8 0.8 0.9 0.9 6786 本项目市场比较价格=（6282＋7356.8＋6786）/3=6808元/平米（毛坯房）
定价方法二：市场需求和目标客户心理预期价位
市场调查资料显示：未来本区域市场目标客户群体预期价格平均价位为￥6500元/平米。
三、结论
1.地块的升值优势：因本案地处南二环中路，紧邻五棵松西奥中心，地理位置和环境得天独厚，市政交通路网正加紧建设，在奥运会之前将会有极大改善，另外，项目北侧道路规划与市政绿化完毕，极大提高本地区的地产价值。诸多利好因素已突显其升值空间，据市场考证及周边项目的价格调查，
2.产品本身附加值：园林，户型特色、外立面，会所，房屋品质。 3.最终结果本项目地价附加价值在300-500元。
4.最终可实现价格：住宅价格+地块升值系数=6808+300元/平米=7108元/平米
综合比较三个方案，方案一的投资收益率为
17%，方案二的投资
收益率为25.9%，方案三的投资收益率为10.1%，因此选择方案二。
价格建议：
1.与周边项目进行比较之后，建议毛坯房价格开盘，开盘均价定在6600元/平米与周边项目毛坯房价格相当，但卖点丰富存在竞争力。最终可实现整体均价7000元/平米以上。 2.选择菜单式装修方案（舒适型，豪华型，500元和800元两种价位）。风林绿洲就是采取（毛坯房价格+精装修价格）方式，取得骄人销售业绩。
价格策略：
项目成功与否，开盘定价及后期价格策略是关键因素之一，根据市场调查情况，周边几个项目楼盘价格都是低开高走的价格策略。如诚品建筑，开盘毛坯房销售价格为6900元/平米，由于销售情况看好，价格目前涨至精装修均价8300元/平米； 所以，建议本项目开盘采取低开高走的价格策略，
建议开盘均价定在6600元/平米，最终实现均价7150元/平米。
这种低开高走的方式好处在于：
1、使已购买客户信心保障； 2、对观望的客户有一定的促进作用； 3、很好地引入投资者；
4、同竞争对手项目相比有较大的竞争力，便于抓住市场份额，给后期销售留下空间。
第八部分、方案财务分析
一、盈利能力分析(盈利比率) (1)销售利润率(毛利润率)
销售利润率是指销售利润和产品销售收入净额的比率。其计算公式 为： 销售利润率=销售利润／销售收入净额×l00％=47933.5/256789*100%=18.7%
(2)营业利润率
营业利润率是指借款人的营业利润与产品销售收入净额的比率。其计算公式为： 营业利润率=营业利润／销售收入净额×100％
(3)税前利润率和净利润率
税前利润率是客户利润总额和销售收入净额的比率。其计算公式为： 税前利润率=利润总额／销售收入净额×100％ 净利润率=净利润／销售收入净额×100％ 净利润=利润总额一所得税
(4)成本费用利润率
成本费用利润率是借款人利润总额与当期成本费用的比率。其计算公式为： 成本费用比率=利润总额／成本费用总额×100％=71542.5/185246.5*100%=38.6% 该比率反映每元成本费用支出所能带来的利润总额。它越大，说明同样的成本费用能取得更多利润，或取得同样利润只需花费较少的成本费用。
二、偿债能力分析 (1)长期偿债能力分析
长期偿债能力是指客户偿还长期债务的能力，它表明客户对债务的承受能力和偿还债务的保障能力，长期偿债能力的强弱是反映客户财务状况稳定与安全程度的重要标志。
评价客户长期偿债能力，从偿债义务看，包括按期支付利息和到期偿还本金两个方面。从偿还的资金来源看，则应是客户的经营利润。这是因为在借款人正常生产经营过程中，不可能依靠变卖资产还债，而应依靠实现的利润还债。因此，分析借款人偿还债务的承受能力主要是通过分析客户的盈利能力来确定客户按期偿还本金和支付利息的财务实力。如果借款人具有足够的盈利能力，这样也就不用担心今后本金和利息的偿付能力了。有关盈利能力的问题已在前面述及。下面将从考察借款人偿还债务的保障能力，即财务杠杆比率角度，分析借款人偿还长期债务的能力。
①资产负债率
资产负债率又称负债比率，是客户负债总额与资产总额的比率。它说明客户总资产中债权人提供资金所占的比重，以及客户资产对债权人权益的保障程度。对银行来讲，借款人负债比率越低越好
资产负债率=负债总额／资产总额×100％
②负债与所有者权益比率