地下建筑面积 （二）设备及装修费用 70890 平方米 3000.00 21294 一至四项×五、不可预见费 3％ 155197.7 0.0030 465.6 六、上交开发办的管一至五项×理费 0.1% 一至五项×七、管理费 2.5% 总建面×100八、贷款利息 每平米单价 销售收入×九、两税一费 5.5% 销售收入×十、销售费用 十一、开发成本 3% 一至十项 按总建筑面 平均成本 积 按可售地上 综合成本 面积 256789 0.03 7703.7 185246.5 256789 0.0550 14123.4 370880 100.0000 3708.8 155663.3 0.0250 3891.6 155663.3 0.0010 155.7 扣除地下造价按可售地上后综合成本 十二、销售收入 住宅： 地下车位 十三、毛利润 十四、所得税 十五、净利润 面积 销售 销售 256789 万平方米 256789 6500 236509 100000 20280 71542.5 0.3300 23609 47933.5 2028 万元/个 71542.5
十六、投资收益率（静态） 二、价格定位
定价方法一：市场比较定价法 1、 权重因素
对各项目的地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素综合权重评定。 2、 选择项目
选择本区域内5个项目，包括：融科东南海，环景苑，博林金谷小区。 3、 价格比较
修正因区位因交通因户型规园林绿小区配生活服报价 素 权重 素 10% 素 15% 1 划因素 化因素 套因素 务 30% 1 15% 1 15% 1 15% 1 6980 25.9% 融科东1 南海 本案
1.2 1.1 0.8 0.6 0.7 0.9 5967.9 修正因区位因交通因户型规园林绿小区配生活服报价 素 权重 素 10% 素 15% 1 1 划因素 化因素 套因素 务 30% 1 0.8 15% 1 0.6 15% 1 0.7 15% 1 0.8 8360 6729.8 环景苑 1 本案
1 修正因区位因交通因户型规园林绿小区配生活服报价
素 权重 素 10% 素 15% 1 划因素 化因素 套因素 务 30% 1 15% 1 15% 1 15% 1 7800 博林金1 谷小区 本案
0.9 1 0.7 0.6 0.8 0.8 6084 本项目市场比较价格=（5967.9＋6729.8＋6084）/3=6260元/平米（毛坯房）
定价方法二：市场需求和目标客户心理预期价位
市场调查资料显示：未来本区域市场目标客户群体预期价格平均价位为￥6500元/平米。
三、结论
1.地块的升值优势：因本案地处南二环中路，紧邻五棵松西奥中心，地理位置和环境得天独厚，市政交通路网正加紧建设，在奥运会之前将会有极大改善，另外，项目北侧道路规划与市政绿化完毕，极大提高本地区的地产价值。诸多利好因素已突显其升值空间，据市场考证及周边项目的价格调查，
2.产品本身附加值：园林，户型特色、外立面，会所，房屋品质。 3.最终结果本项目地价附加价值在300-500元。
4.最终可实现价格：住宅价格+地块升值系数=6260+300元/平米=6560元/平米
方案三：
1、项目成本计算条件说明：
社区总占地面积82000平方米，总建筑面积207892平方米，容积率2.54，可销售面积201340平方米。 2、项目成本核算
全部项目合项目名称 占地面积 建筑用地面积 总建筑面积 207892 207892 地上建筑面积 住宅 201340 平方米 平方米 计 82000 单位 平方米 平方米 平方米 建安造价建安标准 （万元） 1300元/平方米 27026 1000元/配套公建 6552 平方米 平方米 655 2500元/地下建筑面积 容积率 54012 2.54 平方米 平方米 113503 61500
计费标准及项目名称 一、土地成本 土地出让金 二、前期工程费 计算方法 住宅 配套公建 测算基数 单位 金额 单价 （万元） 61500 2956.1 1、临时水、电、路建安概算及场地平整费 *0.8％ 40529 0.008 324.2 2、可行性、方案咨地上建面×5询、规划设计费 元/平米 207892 5.0000 103.9 3、测量、勘察、设建安概算计费 *2.5% 建安概算×4、执照费 0.1% 建安概算×5、标底编制费 0.3% 建安概算×6、预算审查费 0.1% 建安概算×7、招投标费 0.07% 建安概算×8、质量监督费 0.25% 建安概算×9、工程监理费 2% 地上建面×10、粘土砖费 14元/平方米 207892 测量、勘察、11、竣工图费 设计费×1013.2 0.0700 70.9 14.0000 291 40529 0.0200 810.5 40529 0.0025 101.3 40529 0.0007 28.4 40529 0.0010 40.5 40529 0.0030 121.6 40529 0.0010 40.5 40529 0.0250 1013.2