他们更看重家的意义，因为在家中可以完成自己在外面不能释放的梦想，他们把家当作是一个自己可以实现的梦想，而且从他们的家中往往就能将这个人看出个端倪。
这一部分消费群体中的“意见领袖”既注重生活的品质又追求生活的品位；他们是社会中的中流人士；在他们中间同样涌动着追求新生活的思潮；他们更加崇尚居住在最佳的地段，能够享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。所以，单一硬性地诉求住宅所带来的功能性利益是不会吸引到目标消费者的注意与兴趣的。
正是基于目标消费者这样的心理特征，所以本项目客户群定位在追求文化品位和资产阶级生活情调“新中产阶层“。
选购本产品动机：
1.认同本案的独特性，注重居住环境品味及文化格调；
2.认同本案的区域优势； 3.信赖发展商的实力及背景；
4.认同本产品规划设计功能并追崇本案的环境营造和文化基调等； 5.附加值优于区域内其他个案； 6.为本案性能价格比所吸引；
购买行为特征：
1.主要目标客户属于该区域内的事业刚起步的人士，他们共同的特点是对前途充满信心，工作紧张繁忙，生活节奏快捷且充实，但是会投入较多时间进行仔细的调查比较。因此实际楼盘进展、销售现场、环境绿化、工地包装及广告宣传等方面的精心设计和营造对激起客户的购买欲的影响至关重要。
2.目标客户的知识层次较高，预计购买过程中将有较多的房地产专业律师、房地产专业人士介入，因此对销售员的要求将会更高。
3.目标客户所在的区域、年龄、职业特点都相对集中，所以对产品的偏好一致，容易形成“扎堆”现象，假如都以40万元的房子作为目标，预计会有80%以上的客户会采用公积金和商业贷款形式，加之早期期房销售的这一特点，所以一定要注意付款方式适应市场的创新，以低首付甚至零首付等措施的运用，来达到全方位对本案销售的推动。
二、项目定位
地产项目定位之基准
本项目的定位是基于：是市场公认的中高档住宅区域 目标客户区域指向明确：主要集中于城区一带。 均属绿化率较高的建筑群，容积率均在2.8左右。 项目区域分布较集中，区位环境差异小。
因以上特点，南二环(内)地区的楼盘面临着共同的窘境： 目标客户趋同 地段素质趋同
产品趋同（均为容积率3.0的板或塔楼）
竞争性分析
从产品分析中可看出，该区域楼盘获得差异化优势的难度较大。而从另一方面讲，成功的差异化是该区域楼盘市场成败的致命关键。
同时，地区独特的人文沉淀、区域特征等决定了该区域楼盘的最大相同推广点——自然景观、文化包装。
这一点已经在本案的一些竞争性楼盘上得到验证：应从软件着手，以软带硬、以营造有品位的生活形态为基本线索，将其包装成自然格调的、充满文化品位的产品，具有自然、清新、亲情风格的小区。对这个主题的包装完成需要有四个支持点： 1、建筑外立面； 2、景观设计及实施； 3、服务品质体现； 4、强力的文化推广宣传。
第六部分、价格定位
一、开发成本核算 方案一：
1、项目成本计算条件说明：
社区总占地面积82000平方米，总建筑面积269582平方米，容积率3.3，可销售面积263750平米。 2、项目成本核算
全部项目合项目名称 占地面积 建筑用地面积 总建筑面积 269582 计 82000 单位 平方米 平方米 平方米 建安造价建安标准 （万元） 1300元/地上建筑面积 住宅 配套公建 269582 263750 4054 平方米 平方米 平方米 平方米 51000 61500 1000元/583.2
平方米 2500元/地下建筑面积 容积率 65520 3.3 计费标准及项目名称 一、土地成本 土地出让金 二、前期工程费 计算方法 住宅 配套公建 测算基数 单位 平方米 平方米 16000 金额 单价 （万元） 61500 3780.3 1、临时水、电、路建安概算及场地平整费 *0.8％ 51000 0.008 408 2、可行性、方案咨地上建面×5询、规划设计费 元/平米 269582 5.0000 134.8 3、测量、勘察、设建安概算计费 *2.5% 建安概算×4、执照费 0.1% 建安概算×5、标底编制费 0.3% 建安概算×6、预算审查费 0.1% 建安概算×7、招投标费 0.07% 建安概算×8、质量监督费 0.25% 建安概算×9、工程监理费 2% 51000 0.0200 1020 51000 0.0025 127.5 51000 0.0007 35.7 51000 0.0010 51 51000 0.0030 153 51000 0.0010 51 51000 0.0250 1275
地上建面×10、粘土砖费 14元/平方米 269582 测量、勘察、设计费×11、竣工图费 70％×10％ 1275 0.0700 89.25 100000.012、档案保证金 三、基础设施费 10万元 建安概算× 1、红线内 8％ 建安概算× 红线外 8％ 51000 0.0800 4080 51000 0.0800 4080 0 321.1400 8375.7 14.0000 377 2、环境设计与建筑面积×8绿化 元/平方米 建安工程费+四、房屋建安工程及设备及装修设备、装修费 费 269582 263570 5832 65520 平方米 平方米 平方米 平方米 60968.1 1500.00 39562.5 3000.00 1749.6 3000.00 19656 269582 8.0000 215.7 （一）建安工程费 地上建筑面积 住宅 配套公建 地下建筑面积 （二）设备及装修费用 一至四项×五、不可预见费 3％ 134623.1 0.0030 403.9 六、上交开发办的管一至五项×理费 七、管理费 0.1% 一至五项×135028 135028 0.0010 135 0.0250 3375