郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告
区域性金融中心和现代服务业中心，先进制造业和高新技术产业基地。 郑州都市区要打造“一基地、四区、一港”，一个基地指全国重要的先进制造业和现代服务业基地；四区指大都市区科学发展的示范区、中部地区承接产业转移的先导区、全国城乡建设的模范区、华夏文明历史传承的核心区； 一港指内陆地区对外开放高地的国际陆港。郑州都市区建成后将成为引领中部崛起的国家区域性中心城市，对拉大郑州市城市框架，完善城市功能，促进城市健康科学发展产生深远影响。
中原经济区的发展战略已经上升至国家战略层面，郑州都市区的推进建设以及都市区空间战略的发展已成目前城市发展的大趋势，大郑州的发展概念将继续深化，郑州将成为区域性核心城市，在这些利好因素的影响下郑州将迎来前所未有的发展机遇，房地产行业深远变革即将开启，未来的地产模块将发生巨大的变化！
③ 解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为郑州市重
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点商品住宅建设项目工程之一，将为增加郑州市当地社会就业岗位作出一定的贡献。
6、拟建地点
该项目位于郑州市金水区东风路沿线，具体位臵为西起天明路、南临群办路，东接丰庆路西，位居东风路核心板块。
1.2. 项目主要技术经济指标
1-1主要技术经济指标
序号 1 2 2.1 2.2 2.3 3 4 5 6 7 8 9 项目 总用地面积 规划总建筑面积 其中：住宅建筑面积 其中：1-2层商铺建筑面积 其中：地下停车场建筑面积 容积率 绿地率 项目总投资 财务净现值 财务内部收益率 静态投资回收期 动态投资回收期 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ % 万元 万元 % 年 年 数值 50333.33 217000.00 150000.00 50000.00 17000.00 4.31 0.35 76934.16 29562.94 34.90% 1.46 1.68 1.3. 问题与建议
项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及郑州的房地产项目开发程序及规定。
根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的
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可行性。
郑州市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
2. 房地产项目市场研究
2.1. 全国房地产市场运营情况
（1）全国固定资产投资及房地产投资额增速均回落，房地产投资额占比上升
2-1 全国固定资产投资及房地产投资走势
2011年1-11月全国累计完成固定资产投资26.9万亿元，房地产开发投资5.5万亿元，在调控的作用下，市场表现趋冷，开发企业投资热情有所下降，房地产开发投资增速较去年略有回调，但投资总额仍有上涨。房地产开发投资增幅有所下降，但仍高于近五年复合增长率，房地产投
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资额在固定资产投资额中占比连续两年上涨，2011年前11月达到20.6%，经济增长对房地产的依赖度依然较高。
（2）全国商品房销售面积前11个月同比依然增长，但增速低于去年
2-2 全国历年房产走势
2011年1-11月份全国商品房累计销售面积89594万平米，同比增长8.5%，增幅较去年下降2.8%，其中11月下降1.7%；商品住宅销售面积79639万平米，同比增长7.5%，增幅较去年下降1.6%。预计2012年随着调控的延续，市场销售量将会进一步受到抑制。
2.1.1. 重点城市成交情况
2-3 2011年前三季度重点城市商品住宅成交情况
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2011年前三季度全国重点城市商品住宅交易量只有天津和成都小幅上涨，其余10个城市均出现不同程度的下滑，不仅是一线城市，二线城市下滑幅度同样较大，其中郑州、长沙、重庆分别较去年同期下降46.2%、35.5%和35%。郑州市前三季度住宅市场仅成交377.07万㎡，比去年同期的700.38万㎡下降了将近5成，成交量遭“腰斩”，全年市场形势不容乐观。
大中城市在宏观调控的影响下，房价出现松动，楼市成交量出现大幅跳水的局面，成交量的低迷直接导致房价的下行，开发企业以价换量的趋势已经从一线城市大范围蔓延至二三线城市。预计2012年上半年将是楼市最为艰难的时间，届时企业在市场累积的压力下销售均价将会进一步下探，局部地区可能降幅较大，但出现大面积大幅下跌局面的可能性较小。
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