郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告
1季度，郑州市商品房销售均价为5947元/平方米；其中，商品住房销售均价为5261元/平方米。市区商品房销售均价为6802元/平方米；其中，商品住房销售均价为5957元/平方米。
(5)商品房累计可售面积同比增长62.7%
截止到3月底，市区商品房累计可售面积620.59万平方米，同比增长62.70%；其中，商品住房累计可售面积342.02万平方米，同比增长57.82%。
3. 区域房地产住宅市场分析与营销策略
3.1. 项目所处房地产板块市场特征分析
东风路沿线板块：区位优势明显，居住氛围浓厚
东风路作为次中心道路，是农业路和北环高速路中间唯一一条贯穿东西道路，交通位臵显著；周边多为居住区，随着城市改造进程的加快，掀起城中村改造的热潮，周边多原郑州郊区人口，由于居住惯性部分土著居民及外来打工人员多选择在此居住，由于位臵显著及北临东风渠，该区域也成为中高端人士北区居住的首选之地。
东风路板块供应量稍显不足，供求比失衡，新政影响成交量萎缩 东风路沿线在售楼盘较少，部分已成为尾盘，或高端楼盘客户量较为恒定，中档楼盘供应量不足，该区域需求旺盛。
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3.2. 项目区域主要竞争项目分析
3-1东风路、南阳路区域主要在售竞争项目一览表
正弘数码公项目名称 建业壹号城邦 怡丰新都汇 华林尚峰苑 白庙改造 寓 文化路以南阳路东风路农业路与天明项目地址 交汇处北300路交汇处 米 东、文博东金水南阳路与花园路与东路以西、东农业路交叉口风路向西200风路以南、向西200米 米路南 白庙路以北 郑州中原华丰恒大 投资公司 14万㎡ 2.09 41.5% 12.5 二期 9栋高层,小高层 毛坯 1300套 30% 6400 46-260 110万㎡ 6 主要建设主城范围内年精品住宅、首次购首次购房外地高级白领，主力客群 轻白领及成功顶级酒店、房外地人，白人，白领上班族 改善性住房 人士 商务配套领上班族 等设 后续供应量（㎡） 约11万 二期10万平 约10万 部分资料不详 售完 金基不动产 15万㎡ 5.19 40% 11.15 二期 5栋32层高层 精装 4270套 100% 6700 23-72 开发商 总建筑面积 容积率 绿化率 推出时间 在售期数 建筑形式 装修标准 总套数 销售率 销售均价（元/㎡） 主力面积（㎡） 河南建业 11.4万㎡ 1.95 40% 预计2012年9月 二期 9栋小高层、底商 毛坯 691套 未开盘 河南怡丰臵业发展有限公司 40万㎡ 5.1 36% 12.12 二期 12栋31-34层高层 毛坯 4360套 40% 预计7500 6200（一期） 60-160 36-131 项目所在区域楼盘受土地稀缺性限制，建筑一般为高层、小高层，争取建筑面积的最大化。
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从楼盘户型方面，各个楼盘的主力面积几乎都是以36-50平米（一房一厅）60-89平方米（两房两厅）、89-130平方米（三房两厅）的户型占据了市场主力地位，两房与小三房仍然最受市场的青睐。
从价格上看，项目所在东风路区域销售均价在5500-6500元/平方米左右，较东风路东段和郑东新区板块的中高端定位居住区价格低，符合此区域中端购买人群的定位。
从楼盘配套来看，周边环境尚可，周边配套设施齐全，教育资源商业等一应齐全，但交通不够顺畅，时有堵车现象发生。
3.3. 后续市场供应预测
根据房地产网上公布的东风路板块在售和在建项目（不包括未入网的待开发地块）不完全统计数据，预估项目所在区域总待售和待建的后续供应量约为200万平方米，由于项目周围同属城中村改造，而且基本都在下半年动工，该区域将竞争非常激烈。但该区域整体供应量较大，在2012年全国房地产低迷而郑州一枝独秀的状态下，快进快出，快速回笼资金，在其他项目未动之前抢占先机，快速销售，避免展现过长，销售前景值得期待。
3.4. 重点竞争个案分析
开祥御龙城
项目概况：
项目坐落于东风路与天明路交汇处，行政隶属金水区，东侧紧邻绿
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荫公园，对绿荫公园景观充分的拥有；南侧紧邻天旺广场商业项目，项目总占地面积约129亩，拟规划建设商品房50万平方米。
项目位于大学集中的文化区内，配套成熟，教育机构、医疗设施，以及购物、休闲、餐饮、金融等生活服务设计完备，同时以森林半岛为代表的大型居住社区落成，已将该区域打造成郑州市内最适宜居住的区域之一。
基本情况：
物业类别：住宅、商业 建筑类别：高层 装修状况：毛坯
物业地址：东风路与天明路交汇处 开发商：河南开祥臵业股份有限公司 开盘时间：未开盘 占地面积：129亩 总建筑面积：50万平方米 总户数：4833户 容积率：4.5 绿化率：35%
交通状况：17路,723路,90路,92路,95路,K62路。
周边配套：五洲强仔俱乐部，香格里拉大酒店，丰乐园大酒店，金帝咖啡，天旺购物广场，世纪联华；科技市场，文化路一小，文化路二小，东风路小学，南阳路小学，九中，三十一中，实验中学，轻工业学
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院，河南财经学院……
规划与产品设计：
整个项目用地面积约129亩。项目推广名称为御龙城。项目总用地面积88778㎡。绿地面积31250㎡，占总用地面积的35.2%；总建设面积548026㎡：地上412732㎡（其中住宅364253㎡，阳台12187㎡，其它幼儿园、商业、物业等36292㎡）；地下135294㎡（含人防26321㎡）。容积率4.51。90㎡以下住宅面积265834㎡，在总住宅面积的占比中大于70%。40-60㎡住宅2426套、70-90㎡住宅1607套、100-130㎡住宅272套、130-190㎡住宅528套。小区主要设备包括安全、消防、智能化设备等，项目启动区有可能从商业开始。
3.5. 项目区域置业者分析
因为东北板块尤其是项目所在地为普通住宅居住区，产品多为高容积率、高密度产品，交通与发展前景均不如东区，因此该区域一次臵业的客户有以下主要特征：
附近居住或工作的外来人口、都市白领； 区域内的改善型自住人群； 投资商；
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