郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告
（1）公司不仅关注员工的业绩表现，而且关注员工在工作过程中的个人能力提升。业绩和能力是一枚硬币的两面，我们希望这两面相得益彰，都能熠熠生辉，并且与时俱进。
（2）除了对员工的工作过程提供积极有效的指导，公司还通过对员工满意度的持续监测，来发掘员工的个性化需求，并以此为基础，进行有针对性的、循序渐进的培训和辅导。同时，在此基础上，公司的人才梯队模型，也会充分考虑到每个员工的能力、潜质和兴趣。
（3）公司提倡员工发展的“双轨制”，即“专业系列”和“管理系列”。
1）“专业系列”：员工在自己所热爱和擅长的专业领域向深度发展，成为该专业领域的“专家”或“权威”。
2）“管理系列”：热爱管理工作并具有管理才能的员工，将集合自己的专业方向和专长，向“企业管理者”方向发展。
为确保个人职业发展的渠道通畅和节奏稳健，员工在中基层的职位上主要以专业方向的发展为主，并适当承担管理职责。对于有兴趣和有能力成为管理者的员工，公司将为其提供量身订造的培训和轮岗计划，以帮助员工顺利完成由专业系列向管理系列的过度。
6. 项目实施进度
为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。
本项目一期工程计划自2013年初开工，至2014年底竣工，总工期2年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出
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商品房有60%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排，如下表所示：
6-1 2012—2014年项目实施进度计划表
时间 任务 2012年 2 3 4 1 2013 2 3 4 1 2014 2 3 4 可行性研究与项目审核 勘察设计 项目一期 项目二期 绿化
7. 投资估算与融资方案
7.1. 投资估算
7.1.1. 投资估算相关说明
1。、投资估算范围
本项目开发建设投资估算范围包括土地费用、前期工程费、工程建设费、管理费、销售费用、财务费用、其他费用（如规费）和不可预见费等。
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2、投资估算编制依据 本项目的估算的依据如下： (1)批准的项目建议书。
(2)工程建设各类投资估算指标、概算指标、类似工程实际投资资料。 (3)设备现行出厂价格(含非标准设备)及运杂费率。
(4)工程所在地主要材料价格实际资料、工业和民用建筑造价指标、土地征用价格和建设外部条件。
(5)引进技术设备情况简介及询价，报价资料。
(6)现行的建筑安装工程费用定额及其他费用定额指标。 (7)资金来源及建设工期。
(8)其他有关文件、合同、协议书等。
(9)工程所在地形、地貌、地质条件、水电气源、基础设施条件等现场情况，以及其他有助于编制投资估算的参考资料。
3、分项成本估算
房地产项目的投资概算应包括土地费用、前期工程费、工程建设费、管理费、销售费用、财务费用、其他费用（如规费）和不可预见费。
7.2. 项目总投资估算
（1）项目主要技术经济指标（见表7-1）
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7-1 主要技术经济指标
内容 建设地点 占地面积 建筑面积 绿化率 容积率 普通住宅面积 公建设施面积
总户数
指标 郑州市东风路 75.5亩 200000m2
40% 4 150000m2 50000m
2
1878
有些指标与第1章总论不一致了？
(2)项目开发直接费估算
本项目开发直接费主要由征地拆迁费、前期工程费、基础设施及配套设施建设费、建安费用、车库成本及不可预见费构成，具体数据如下。
1） 土地费用
土地出让金政府一次性收取的标准地价
土地费用合计：本项目占地75.5亩，约246万/亩，土地总价值为18819万元。
2)建安费用
指直接用于项目主体房屋建筑安装的各项费用，包括建筑工程费、设备及安装工程费、室内装修工程费、特殊装修工程费以及其他费用等。见表7-2。
7-2 建安费用表
项目 普通住宅
面积（万m2）
15.00
单价（元/m2）
1300.00
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总额（万元）
19500.00
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公建设施 合计
5.00 20.00
1400.00
7000.00 26500.00
3)前期工程费
包括土地出让契税、报建费用、设计费、工程勘探费、“三通一平”等费用，主要依据国家有关规定、公司前期开发经验及业内平均水平等进行估算。共计约7360.46万元。见附表1。
4)公共基础设施及配套设施建设费
指在开发项目区域内，按照城市建设配臵要求与项目主体配套的公共基础设施和非营业性公共配套设施，如人防工程、学校、垃圾中转站等的建设费用。如小区道路、绿化、消防等的建设费用。具体包括供暖、供电、供气、供水、排污、照明、道路、环卫设施等基础设施及配套设施，其建设费用估计为9109.47万元。见附表2。
5)车库成本
车库成本费主要由地上车位和地下车库两项成本组成。见表7-3。
7-3 车库成本费用表
项目 地上车位 地下车库 合计
面积（万m2）
0.22 1.70 1.92
单价（元/m2）
200.00 1500.00
总额（万元）
44.00 2550.00 2594.00
6)不可预见费
根据房地产项目的复杂程度和各项费用估算的准确程度来取值，本项目取以上1)一5)四项费用总和的2％约为3369.15万元。
（3）项目开发间接费用估算
本项目开发间接费包括管理费用、销售费用、财务费用，按公司前
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