郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告
内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮，甚至部分不限购的三线城市也受到波及，成交量开始下探。房地产行业开发投资速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及相关联的上下游行业。
2.3.2. 2012上半年房地产政策
（1）国务院：决不让房地产调控出现反复
2012年4月13日召开的国务院常务会议，会议指出，当前我国经济运行总体平稳。总的看，我国经济的基本面是好的，经济增速处于合理区间；经济发展具备很大潜力，宏观调控政策具有较大回旋余地。?会议指出，我国经济社会发展仍面临不少困难和挑战。国内经济运行存在下行压力，物价上涨压力仍然存在，小型微型企业融资难问题仍然比较突出，出口行业面临困难增多。会议提出，要巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。
（2）统计局：一季度GDP增速连续两年下降
国家统计局13日公布的数据显示,初步测算，一季度国内生产总值107995亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%。分产业看，第一产业增加值6922亿元，同比增长3.8%；第二产业增加值51451亿元，增长9.1%；第三产业增加值49622亿元，增长7.5%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.8%。
（3）统计局：调控之下房地产市场运行惨淡
2012年第一季度，房地产市场呈现出以下六大鲜明特点：投资回落，前两月房地产投资规模再度下滑，一季度，全国固定资产投资47865亿
〃14〃
郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告
元，同比上涨20.9%，房地产开发投资10927亿元，同比上涨23.5%。商品住宅投资7443亿元，同比涨幅19.0%。同比涨幅均出现明显回落；开工减少，住宅新开工面积接近3亿平方米?首度同比下滑；房企资金紧张，自筹资金增速回落18.3%，房企融资难度进一步加大；销量回落，销售面积和销售额同比继续下降，降幅收窄，根据统计局数据，1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点；库存积压，一季度商品住宅待售面积接近2亿平方米；仍不景气，全国房地产开发景气指数再创新低。
（4）央行：重提货币信贷适度增长释放微调信号
日前召开的央行货币政策委员会第一季度例会指出，要继续实施稳健的货币政策。下一阶段要综合运用多种货币政策工具，引导货币信贷平稳适度增长。?这一表述与去年四季度例会的表述有明显变化。其中，“引导货币信贷平稳适度增长”是时隔一年后首度出现，上次在央行货币政策例会中出现“信贷适度增长”还是在2010年四季度。?对于货币信贷，此前召开的货币政策委员会2011年第四季度例会上指出，要保持合理的货币信贷总量和社会融资总规模。而今年的政府工作报告中则要求：调节好货币信贷供求，保持社会融资规模合理增长。
2.4. 郑州经济发展状况
2011年，地区生产总值达到4912.7亿元，同比增长13.2%，增幅比上年提高0.2个百分点。第一、二、三产业分别完成增加值131.7亿元、2898.4亿元和1882.6亿元，比上年分别增长3.7%、17.1%和8.5%。三次
〃15〃
郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告
产业比例为2.7：59.0：38.3。
2012年在世界经济形势严峻的大背景下，围绕组团规划增投资促发展，全面推进中原经济区、郑州都市区建设，调结构、促转变、保增长将成为经济工作的重点。
（1）郑州市三产结构比例稳定，第二产业主导地位稳固
2-8 郑州市历年三产比重
郑州市2011年度三产结构保持稳定，第二产业依然是经济结构主力，第三产业比重略有降低。与一线城市相比，郑州市经济发展相对滞后，决定了以第二产业为主导的经济结构仍将保持一段时期。但随着经济的日益发展、人口的不断增加、中原经济区战略的出台、郑州市作为区域核心城市的地位日益突出，这些为第三产业的繁荣奠定了基础，未来郑州市的第三产业发展空间巨大，将利好商业、商务地产的繁荣。
（2）城镇居民人均可支配收入及消费性支出高速增长
2-9 2001-2011年城镇居民可支配收入、支出及增额
〃16〃
郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告
2011年完成生产总值4912.7亿元，比上年增长13.2%；人均生产总值56086元，比上年增长9.7%。城镇居民人均可支配收入21612元，扣除价格因素，比上年实际增长9.0%；人均消费性支出14500元，比上年实际增长8.1%。其中市区城镇居民人均可支配收入22477元，比上年实际增长10.6%；人均消费性支出14605元，比上年实际增长10.6%。收入水平在全国27个省会城市中名列第12位。
（3）城镇固定资产投资及房地产开发投资额上涨，但房地产开发投资增幅下降
2-10 2005-2011年城镇固定资产投资及房地产开发情况
〃17〃
郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告
2011年1-11月房地产开发投资额828.1亿元，同比上涨27.6%，增幅较2010年下降较大，预计全年增幅将有更大程度的下调，受调控的影响，市场前景不甚明朗，开发企业投资更趋谨慎。
2.4.1. 2012年第一季度郑州房地产市场运行形势分析
（1）房地产开发投资同比增长28.1%
第1季度，郑州市房地产投资额164.5亿元，同比增长28.1%；其中，住宅投资额108.7亿元，同比增长26.6%。商品房新开工面积514.5万平方米，同比增长59.9%；其中，住宅新开工面积367.9万平方米，同比增长54.2%。商品房竣工面积177.4万平方米，同比增长28.6%；其中，住宅竣工123.8万平方米，同比增长183.9%。
（2）商品房投放面积同比下降36.35%
第1季度，郑州市商品房投放面积154.61万平方米，同比下降36.35%；其中，商品住房投放面积133.65万平方米，同比下降28.47%。市区商品房投放面积101.25万平方米，同比下降38.55%；其中，商品住房投放面积83.8万平方米，同比下降32.74%。
（3）商品房销售面积同比下降15.11%
第1季度，郑州市商品房销售189.48万平方米，同比下降15.11%；其中，商品住房销售169.26万平方米，同比下降7.39%。市区商品房销售140.39万平方米，同比下降3.51%；其中，商品住房销售面积122.39万平方米，同比增长4.99%。
（4）商品房销售均价为5947元/平方米
〃18〃