郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告
3.6. 项目开发经营SWOT分析
3-2 项目综合分析（SWOT分析）
S 优 势 ——成熟居住区，北部已形成大型居住群，生活氛围浓厚； ——公交情况相对较好； ——商业、超市、银行、学校、医疗、公园配套等较齐全； ——地块本身条件良好且拆迁完毕； O 机 会 ——南阳路与东风路即将拓宽，交通问题的解决大力抬升了东风路板块的价值； ——楼盘尚未开发，可在主题设计和产品规划上力争特色； W 劣 势 ——地块面积小，且存在不规则状况，规模中，景观档次、品牌创立等均有难度； ——周围为老式居民区，环境嘈杂，治安状况较差； ——大众心目中，区域心理认同度低，区域市场不易突破; T 威 胁 ——本案周边新老小区都有，产品不易突破、客户有较多对比参数； ——区域内有几个同质楼盘较多，且规模较大，尤其是开祥御龙城的开发，对本案开发产生较大影响； ——区域内客户不足，要在客户群的突破上作文章。 结论：本案若想在激烈的市场竞争中取胜，须发掘项目自身优势，从产品规划开始就与同区域产品作出区分，用精品物业在市场中取胜。 3.7. 项目开发方案 3.7.1. 项目定位
通过前期对地块的优劣分析并结合对当地市场及消费群体的研究我们建议项目的发展方向为：
项目市场定位：
集居住、酒店、商业于一体的城市综合体项目。 商业功能定位：
以园区为中心，三公里辐射半径的区域商业中心。集餐饮美食、购物中心、休闲娱乐于一体。
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3.8. 市场分析结论与营销策略 3.8.1. 价格定位
本项目占地75.5亩，容积率为4，总建面积为20万平方米，为保证多出面积需建成高层住宅小区。
通过以上的市场比较分析，我们得出一个符合现阶段本项目的市场定价应该在6024元/㎡，从上半年房地产政策对郑州的房地产的影响来看，郑州房地产市场影响较大，因此本案价格需要有一定竞争力，因此合富建议采用低价入市、小步快跑策略，一期产品定价略低于市场价，建议市价住宅均价6000元/㎡，商业用房均价9000元/㎡。
3.8.2. 入市节奏及产品类型的选择
建议本项目分为两个阶段推出： 第一阶段：2013年9月—2014年3月
入市产品建议以地块南部建筑产品开始启动市场，第一阶段推出产品占总体量的60%，先推市场高接收度的中端产品，户型面积约为50～110㎡，作为样板段部分，容易让市场客户接受，快速争取市场客户，制造开盘即售罄的市场效应，快速树立形象，塑造本项目宜居社区概念，抢占定位制高点，打响品牌。
第二阶段：2014年5月—2014年12月
在第一阶段品牌基本树立、去化达80%情况下，加推剩余40%的房源；户型面积约为70～130㎡在本阶段，力求实现资金的迅速回笼，同
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时实现全盘80%以上的销售率；
4. 劳动安全卫生与消防
拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。
4.1. 劳动安全卫生
4.1.1. 危害因素和危害程度分析
分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。
1)有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有危险性的原料、材料和产品，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。
2)危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。
4.1.2. 安全措施方案
针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有：
1)在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产
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工艺和设备。
2)对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。
3)对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设臵安全间距。煤炭、冶金等矿井开采项目，应提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水、塌方冒顶等技术和安全措施方案。
4)对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。
4.2. 消防设施
消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配臵方案。
4.2.1. 火灾危险性分析
分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。
调查项目场址周围消防设施状况
调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。
4.2.2. 消防措施和设施
根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防
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设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配臵方案。
5. 组织机构及人力资源配臵
合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配臵人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设臵及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。
5.1. 组织机构设置
5-1项目组织机构设置
5.2. 人才理念
金地坚持“员工和企业共同发展”的人力资源理念，具体表现在以下几个方面。
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