土地估价技术报告
项目名称：××抵押位于株洲市云龙示范区××的二宗划拨土地使用权价格评估（株洲市）
受托估价单位：湖南万源评估咨询有限公司
土地估价报告编号：湘万源评[2013]（估）字第××号
土地估价技术报告编号：湘万源评[2013]（技）字第××号
提交估价报告日期：二Ｏ一三年三月二十日
关键词：湖南省株洲市 抵押贷款
湖南万源评估咨询有限公司 二Ｏ一三年
土地估价技术报告
第一部分 总 述
一、估价项目名称
××抵押位于株洲市云龙示范区××的二宗划拨土地使用权价格评估（株洲市）
二、委托估价方
委托单位：×× 单位地址：××
委托单位与估价对象土地使用者之间的关系：一致 经营范围：略。 法定代表人：×× 联 系 人： ×× 联系电话：×× 邮政编码：412000
三、受托估价方
受托估价机构：湖南万源评估咨询有限公司 机构地址：长沙市文艺路乔庄一号 执业范围：全国 注册号：A201143002
资格证书获得时间：2011年7月1日 估价资质有效期：2016年6月30日 法人代表：吴跃民 联 系 人：高蝶丽
联系电话：（株洲）0731-22871116 （长沙）0731-84414649 邮政编码：412007
四、估价目的
根据《土地价格评估委托书》，××拟以土地使用权为担保申请贷款，特委托湖南万源评估咨询有限公司对其位于株洲市云龙示范区××的二宗划拨土地使用权价格进行评估，为其办理抵押贷款手续提供土地使用权价格参考依据。
五、估价依据
（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件
1、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）
2、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）
4、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第五十号，1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）
5、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号，2007年10月28日）
6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号，1990年5月19日）
7、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令第1号，1992年3月8日） 8、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）
（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件
1、《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》[2000年3月31日湖南省第九届人民代表大会常务委员会公告（第36号）]
2、《湖南省地方税务局、省财政厅、省建设厅转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（湘地税发［2005］61号 2005年5月27日）
3、《湖南省财政、湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》（湘财综[2007]65号 2008年1月1日）
4、《株洲市云龙示范区龙头铺镇与云田镇基准地价成果报告》（2012年5月）
（三）有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001，2001年11月12日）
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）
3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，2007年8月10日） （四）委托方提供的资料
1、估价对象《土地价格评估委托书》
2、估价对象《国有土地使用证》（证号：××）
3、估价对象《株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明》 （五）估价人员现场勘查取得的资料 1、估价对象现状利用调查表 2、宗地内外基础设施情况调查表 3、估价对象区域情况调查表 4、估价对象现状利用照片 5、比较案例现状照片
六、估价基准日
二Ｏ一三年三月十五日
七、估价日期
二Ｏ一三年三月十五日至二Ｏ一三年三月二十日
八、地价定义
估价对象均位于株洲市云龙示范区五星社区，根据本次评估目的，地价定义如下：
1、估价基准日的设定：根据委托方提供的《土地价格评估委托书》，设定估价基准日为2013年3月15日。
2、用途设定：估价对象土地登记用途为城镇住宅用地，根据《土地利用现状分类》，此次估价设定用途为城镇住宅用地。
3、开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整，根据此次评估目的，设定待估宗地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整。
4、国有建设用地利用条件设定：根据《株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明》，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率为4.0，建筑密度为50%，绿地率为20%。本次评估根据最有效利用原则，设定容积率为4.0，建筑密度为50%。
5、国有建设用地使用权类型设定：估价对象登记使用权类型为国有划拨土地，根据此次评估的目的，设定土地使用权类型为划拨。
6、国有建设用地使用权年限设定：根据估价对象《国有土地使用证》，估价对象登记使用权类型为国有划拨土地，本次评估设定土地使用权年限为无限年期。
本估价结果是在评估基准日2013年3月15日，在设定用途为城镇住宅用地；设定开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整；设定容积率为4.0；设定土地使用权年期为无限年期，规划利用条件下的国有划拨建设用地使用权价格。
九、估价结果
××委托评估的位于株洲市云龙示范区××的二宗国有建设用地，在评估基准日2013年3月15日，设定用途为城镇住宅用地，设定开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整，容积率为4.0，土地使用权年限为无限年期，规划利用条件下的划拨用地使用权价格为：
土地面积：117986.69平方米； 单位面积土地价格：1302元/平方米； 土地总价：15361.84万元；
大 写：壹亿伍仟叁佰陆拾壹万捌仟肆佰元整； （货币种类：人民币）
估价结果详见附表《土地估价结果一览表》（表1-1）。
表1-1 土地估价结果一览表
估价机构：湖南万源评估咨询有限公司 估价报告编号：湘万源评［2013］（技）字第××号 估价期日：2013年3月15日 估价期日的土地使用权性质：国有划拨 估价期日的土地使用者 土地使用证编号 估价期日的实际用途 估价设定的用途 估价期日的实际土地开发程度 估价设定的土地开发程度 红线外“五通”红线内场地平整 红线外“五通”红线内场地平整 / 出让出让土地使土地金扣用权年面积（㎡） 单价除比限（年） （元/例（%） ㎡） 无限年期 无限年期 / 59915.84 2003 35 划拨土地备总地价单价 （万元） （元/注 ㎡） 1302 7801.04 / 宗地名称 宗地位置 容积率 宗地1 ×× ×× 株洲市云龙示范区 株洲市云龙示范区 / 城镇住宅用地 城镇住宅用地 / 红线外“五城镇住规划通”红线内宅用地 4.0 场地平整 红线外“五城镇住规划通”红线内宅用地 4.0 场地平整 / / / 宗地2 ×× ×× 58070.85 2003 35 1302 7560.8 / 15361.84 合计 / / 117986.69 / / 注： “五通”（通路、通电、供水、排水、通讯） 一、上述土地估价结果的限定条件（见下表）
1、根据委托方提供的资料，待估宗地不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利； 2、基础设施情况表（表1-2）：
表1-2 待估宗地基础设施情况表 地面宗地 平整编号 状况 周围道路状况 供电状况 供水状况 排水状况 通讯条件 供热状况 供气状况 宗地1 场地平整 宗地外接建设主干管排放依附道路排水目前有4座邮政局，即樟树北临宽40米的主干宗地外接云田变DN400-1000 mm 长系统，雨污合流汇入下邮政所，云田乡邮政所，道云峰大道，水泥路（500KV）、美泉变（110 88.1km，DN100-300 mm城市排水管网。可控龙头铺邮政所等，宗地外接面，质量良好，交通KV）变电站，供电保证配水管100km，供水保证制性集中排放，排水市政通讯网，通讯保证率顺畅 率99% 率98% 畅通 100% 未通 未通