（4）管理费用
管理费用指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括人员工资、水电费用、车辆使用费用、招待费用等为项目开发所支付的必要开支，结合株洲市云龙示范区房地产开发项目的一般情况，本次评估管理费用取5%。
（5）不可预见费
不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用的增加。结合株洲市云龙示范区房地产开发项目的一般情况，本次评估取不可预见费为建安成本的3%。则：
宗地1房地产开发成本＝28783.57×（1+9%+6%+5%+3%） ＝35403.79（万元）
宗地2房地产开发成本＝27897.24×（1+9%+6%+5%+3%） ＝34313.61（万元） 4、投资利息
以上述建筑物开发成本及土地成本的合计为基数，结合开发项目的投资规模，设定开发周期为3年，利息率按估价基准日中国人民银行公布实行的一至三年期的贷款利率6.15％计，假设开发成本均匀投入，计息期为开发期的一半，假设土地成本是一次性投入，计息期为整个开发周期，按复利计息，贷款利息为：
投资利息＝房地产开发成本×[（1＋利息率）
发周期
开发周期/2
－1]＋土地价格×[（1＋利息率）
开
－1]
宗地1＝3315.71万元+0.1961×地价 宗地2＝3213.61万元+0.1961×地价 5、投资利润
房地产开发同其他投资一样，应获得相应回报，根据委托方提供的资料，结合评估项目
特点和株洲市云龙示范区房地产开发平均利润水平，综合株洲市商品房有关政策及房地产开发周期，本次评估取投资利润率为30%则：
投资利润＝（开发成本＋土地成本）×投资利润率 宗地1= 10621.14万元+0.30×地价 宗地2＝10294.08万元+0.30×地价
6、相关税费
在销售过程中支出的税费主要有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、买卖手续费、广告宣传及代理费。
销售税金及附加：按国家有关规定及株洲市税费收取情况，营业税按销售收入的5%缴纳，城市维护建设税按营业税的7%缴纳，教育费附加按营业税的4.5%缴纳，合计为销售收入的5.6%。
按目前株洲市一般情况，买卖手续费约为销售收入的2%，广告宣传及代理费为销售收入的2%。
根据待估宗地各宗地的实际情况和当今房地产销售相关税费情况等综合考虑，本次评估设定估价对象税费取值分别为9.6%。
相关税费＝房地产总收入×相关税费率 宗地1=71020.64×9.6% ＝6817.98（万元） 宗地2=68833.70×9.6% ＝6608.04（万元）
7、土地价格的计算
土地总价=预计开发完成后房地产总收入－开发成本－投资利息－投资利润－相关税费 宗地1土地总价=12425.91（万元） 土地单价=土地总价÷土地面积 =2074（元/平方米） 宗地2土地总价=12043.28（万元） 土地单价=土地总价÷土地面积 =2074（元/平方米）
划拨土地使用权价值的确定：
根据《湖南省财政、湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》（湘财综[2007]65号）文件，转让划拨国有土地使用权、依法利用原划拨土地进行经营性建设，或者变现处置抵押划拨土地使用权等，依法应当补办出让手续的，补缴土地价款的具体补缴比例，商业用地不得低于成交价款的40%;商品住宅用地不得低于成交价款的35％;工业用地不得低于成交价款的25%;其他用地不得低于成交价款的30%，株洲市国土资源局直接依据此文件确定土地出让金比例，此次评估的宗地划拨土地使用权价格，按出让国有建设用地使用权价格的35%扣除出让金。详见（表3-3）。
表3-3 待估宗地划拨价格确定表
单位：元/平方米 宗地名称 宗地1 宗地2
评估面积（m） 59915.84 58070.85 2市场比较法 出让价格 1932 1932 划拨价格 1256 1256 假设开发法 出让价格 2074 2074 划拨价格 1348 1348 三、地价的确定
1、地价确定的方法
根据以上评估过程，该估价对象采用了市场比较法和假设开发法进行评估。市场比较方法测算的划拨土地使用权价值结果为1256元/平方米，假设开发法测算的划拨土地使用权价值结果为1348元/平方米。
市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，对类似地产成交价格作适当修正，以此得到待估宗地比准价格的一种方法。由于该方法选择的比较案例是在市场上搜集的比较客观的真实交易，修正体系是根据估价师多年实践经验编制而成，因此，该方法的测算结果能够比较真实的反映待估宗地客观合理的市场价格。
假设开发法是根据土地用途估算开发项目完成后不动产正常交易价格（即总开发价值）的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，然后从总开发价值中分离出价格余额，最终求取总地价、单位地价的方法。因此，该方法的测算结果能够比较真实的反映待估宗地的客观合理的市场价格。
通过对当地土地市场和土地价格的分析，两种评估方法的评估结果内涵一致，价格相近，可靠性相当。根据项目特点，综合考虑评估宗地所在区域的地价水平，评估人员认为市场比较法和假设开发法测算结果的简单算术平均值（取整）作为最终结果较为合理，本次评估以市场比较法和假设开发法测算结果的简单算术平均值（取整）作为估价对象土地使用权最终
的评估结果。详见（表3-4）。
表3-4 待估宗地估价结果确定表
单位：元/平方米 宗地名称 宗地1 宗地2 合计
2、估价结果
××委托评估的位于株洲市云龙示范区××的二宗国有建设用地，在评估基准日2013年3月15日，设定用途为城镇住宅用地，设定开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整，容积率为4.0，土地使用权年限为无限年期，规划利用条件下的划拨用地使用权价格为：
土地面积：117986.69平方米； 单位面积土地价格：1302元/平方米； 土地总价：15361.84万元；
大 写：壹亿伍仟叁佰陆拾壹万捌仟肆佰元整； （货币种类：人民币）
估价结果详见附表《土地估价结果一览表》（表1-1）。
第四部分 附 件
附件1 委托方《土地价格评估委托书》复印件 附件2 委托方《企业法人营业执照（副本）》复印件 附件3 估价对象《国有土地使用证》（证号：××）复印件
附件4 估价对象《株洲云龙示范区管理委员会发展规划部证明》复印件 附件5 估价对象及比较案例位置示意图 附件6 估价对象现状利用照片 附件7 市场比较法案例照片 附件8 假设开发法案例照片 附件9 估价机构营业执照 附件10 评估机构资质证书复印件
评估面积（m） 59915.84 58070.85 117986.69 2市场比较法 价格 1256 1256 / 权重 0.5 0.5 / 假设开发法 价格 1348 1348 / 权重 0.5 0.5 / 划拨土地单价（元/㎡） 1302 1302 / 土地总价（万元） 7801.04 7560.8 15361.84 附件11 土地估价师资质证书复印件