划容积率为4.0，根据最有效使用原则本次评估设定容积率为4.0。
根据估价人员对估价对象所处区域土地利用状况的调查，估价对象所处区域内大部分为住宅用地，建筑物结构大部分为钢混结构，考虑到城市规划等限制条件，结合合法原则与最有效使用原则，此次评估设定估价对象的规划利用方式为最佳土地利用方式，即：土地用途为城镇住宅用地，容积率为4.0，建筑密度为50%，钢混结构为估价对象的最佳土地利用方式。根据评估宗地所在区域土地利用情况，小区门庭、垃圾站、物业管理用房、配电室、业主活动室等附属用房一般不出售，附属用房面积占总建筑面积为3%，则宗地1建筑总面积为239663.36平方米，其中可出售住宅建筑面积为232473.46平方米，不可出售附属用房建筑面积为7189.9平方米；宗地2建筑总面积为232283.4平方米，其中可出售住宅建筑面积为225314.9平方米，不可出售附属用房建筑面积为6968.50平方米。
2、预计开发完成后房地产总售价 （1）比较实例选择
根据受托方评估人员对评估宗地所在区域及周边房地产的市场售价调查，结合所掌握的商品用房销售价格资料，评估选取了与估价对象同类地区、同类物业、用途相近、结构相似、装修档次、建成年代均相近的三个商品用房的销售资料，通过市场比较，确定评估宗地房地产售价。
1、比较实例选择
实例A：磐龙小区，位于云龙示范区云龙大道。住宅用途，高层，钢混结构，平面布局合理，水电气综合保证率98%以上，外临道路为主干道云龙大道，商业繁华度较优，交通便捷度较便捷，为生态社区，基本无污染，自然灾害危害度50-100年一遇，公共设施齐全，生活设施完善，基础设施状况“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），住宅用房销售均价约为3300元/平方米。
实例B：学府港湾。位于云龙示范区迎宾大道。住宅用途，高层，钢混结构，平面布局合理，水电气综合保证率98%以上，外临道路为主干道迎宾大道，自然灾害危害度50-100年一遇，商业繁华度较优，交通便捷度较便捷，处于基本无污染区，公共设施较齐全，生活设施较完善，基础设施状况“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），住宅用房销售均价约为3088元/平方米。
实例C：时代国际。位于云龙示范区时代大道。住宅用途，高层，钢混结构，平面布局合理，水电气综合保证率98%以上，外临道路为主干道时代大道，自然灾害危害度50-100年一遇，商业繁华度一般，交通便捷度较便捷，处于基本无污染区，公共设施较齐全，生活设施较完善，基础设施状况“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），住宅用房销售均价约为3000元/平方米。
（2）比较因素的选择
根据估价对象的用途及区域位置等条件，选择影响估价对象价格的主要因素有： ①交易时间：确定地价指数，进行交易基准日修正。 ②交易情况：是否为正常、客观、公正的交易。
③区域因素：主要有周边道路类型、交通便捷度、商业繁华度，基础设施状况、生活设施完备度，公共设施完善度，环境优劣度等。
④个别因素：主要有自然质量优劣度、临街状况、建筑结构、建筑物内部格局、物业状况、停车状况等。
（3）因素条件说明（表3-2-1）
表3-2-1 比较因素条件说明表
估价对象及比较实例 比较因素 位置 售价（元/平方米） 用 途 交易日期 交易情况 所临道路类型 交通便捷度 商业繁华度 区域因素 生活设施完备度 公共设施完善度 估价对象 华强路/云峰大道 待估 住宅 2013年3月 正常 主干道 较便捷 一般 较完善 较齐全 五通（通路、磐龙小区 学府港湾 时代国际 云龙大道 3300 住宅 2013年3月 正常 主干道 较便捷 较优 完善 齐全 五通（通路、通电、供水、排水、通讯） 无污染 一面临街 50-100年一遇 钢混 合理 有物业 有停车场，能满足停车需求 迎宾大道 3088 住宅 2013年3月 正常 主干道 较便捷 较优 较完善 较齐全 五通（通路、通通讯） 基本无污染 一面临街 时代大道 3000 住宅 2013年3月 正常 主干道 较便捷 劣 较完善 较齐全 五通（通路、排水、通讯） 基本无污染 一面临街 基础设施状况 环境优劣度 临街状况 通电、供水、排水、通讯） 基本无污染 一面临街 电、供水、排水、通电、供水、自然灾害危害程度 50-100年一遇 个别因素 建筑结构 建筑物内部格局 物业状况 停车状况 钢混 合理 有物业 有停车场，能满足停车需求 50-100年一遇 50-100年一遇 钢混 合理 有物业 有停车场，能满足停车需求 钢混 合理 有物业 有停车场，能满足停车需求 （4）编制比较因素条件指数表
为将各比较实例和等估宗地间的各种差别量化，然后反映到地价水平的差别上，必须将前述的估价对象和比较实例的各种比较因素条件转化为可比的定量条件指数。
以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应指数。
A、交易时间
估价对象与比较案例交易时间较近，不需进行交易期日修正。 B、交易情况
此次评估所选择的3个比较实例交易信息均为在售楼盘的销售价格案例，其交易情况均正常，与评估宗地的交易情况一致，故交易情况因素条件指数均确定为100。
C、土地用途
此次评估所选择的3个比较实例用途均为为商品住房，与估价对象一致，故土地用途因素条件指数均确定为100。
D、区域因素 a. 所临道路类型
所临道路类型分为临主干道、临次干道、临支路三个等级。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低2。
b.交通便捷度
交通便捷度分为便捷、较便捷、一般三个等级。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低3。
c.公共设施完善度
公用设施完善度分为完善、较完善、一般、不完善四个等级。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低2。
d.基础设施情况
基础设施情况分为五通、六通、七通三个等级。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低1。。
e.商业繁华度
商业繁华度分为优、较优、一般、劣四个等级。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低1。
f. 生活设施完备度
生活设施完备度分为齐全、较齐全、一般、不齐全四个等级。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低2。。
g.环境质量
环境质量是指区域内自然环境和是否有污染及污染程度，分为无污染，基本无污染，轻度污染，较重污染，严重染污五个等级，以待估宗地环境质量条件指数为100，每上升或减少一个等级，条件指数相应增加或减少2。
E、个别因素 a. 临街状况
临街状况分为二面临街、一面临街、不临街三个等级，以待估宗地环境质量条件指数为100，每上升或减少一个等级，条件指数相应增加或减少2。
b.自然灾害危害程度
自然灾害危害程度分为超过100年一遇、50-100年一遇、20-50年一遇、10-20年一遇四个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加1。
c.建筑结构
建筑结构分为框架结构、钢混结构、砖混结构三个等级，以待估宗地环境质量条件指数为100，每上升或减少一个等级，条件指数相应增加或减少2%。
d.建筑物内部格局
建筑物内部格局分为合理、较合理、一般三个等级，以待估宗地环境质量条件指数为100，每上升或减少一个等级，条件指数相应增加或减少1%。
e.物业情况
物业情况分为有物业管理、无物业管理二个等级，以待估宗地环境质量条件指数为100，每上升或减少一个等级，条件指数相应增加或减少1%。
f.停车状况
停车状况分为有停车场能满足停车需求、有停车场能基本满足停车需求、无停车场不能
满足停车需求三个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加1
根据比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表（表3-2-2）。
表3-2-2 比较因素条件指数表 估价对象及比较实例 比较因素 售价（元/平方米） 用 途 交易日期 交易情况 所临道路类型 交通便捷度 商业繁华度 区域因素 公共设施完善度 生活设施完备度 基础设施状况 环境优劣度 临街状况 自然灾害危害程度 个别因素 建筑结构 建筑物内部格局 物业状况 停车状况 （5）因素修正
在各因素条件指数的基础上进行比较实例各影响因素修正，将评估宗地的因素条件指数化，得到因素修正系数，见表3-2-3。
表3-2-3 比较因素修正系数表 估价对象及比较实例 比较因素 售价（元/平方米） 用 途 交易日期 交易情况 所临道路类型 交通便捷度 商业繁华度 区域因素 公共设施完 善度 生活设施完备度 基础设施状况 磐龙小区 3300 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/102 100/102 100/100 学府港湾 3088 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/100 时代国际 3000 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/99 100/100 100/100 100/100 估价对象 待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 磐龙小区 3300 100 100 100 100 100 101 102 102 100 102 100 100 100 100 100 100 学府港湾 3088 100 100 100 100 100 101 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 时代国际 3000 100 100 100 100 100 99 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
环境优劣度 临街状况 自然灾害危害程度 个别因素 建筑结构 建筑物内部格局 物业状况 停车状况 比准售价（元/平方米） 估价对象售价（元/平方米） 象条件时的房地产比准售价。
宗地1、2地块相连、房价相当，且均与三个比较案例处于同一供需圈，用途相同，交易日期相近，可比性高，经过比较分析，三个房地产比准售价较接近，考虑三个比较案例均为市场正常交易案例，评估过程因素修正幅度合理，故取三个比准售价的简单算术平均值作为宗地1、2的房地产售价。
则：宗地1房地产总售价=销售均价×可售住宅用房建筑面积 =3055×232473.46 =71020.64（万元）
宗地2房地产总售价=销售均价×可售住宅用房建筑面积 =3055×225314.9 =68833.70（万元）
3、确定房地产开发成本 （1）建安成本
根据《株洲市云龙示范区龙头铺镇与云田镇基准地价成果报告》中的“建制镇房屋重置价格标准”，钢混结构房屋重置价为858元/平方米，结合待估宗地的规划限制条件及受托方评估人员对株洲市物价局、房地产管理局、宗地所在区域及周边房地产市场的调查，综合当今房地产市场建筑成本、人工成本涨幅，确定至估价基准日房屋重置价格上涨幅度约40%，则本次评估确定住宅用房和附属用房重置价为1201元/平方米。则：
宗地1房地产建安总成本=建筑物重置单价×规划总建筑面积 =1201×239663.36 =28783.57（万元）
宗地2房地产建安总成本=建筑物重置单价×规划总建筑面积 =1201×232283.4 =27897.24（万元） （2）前期费用
房地产开发项目的前期费用包括市场调查、可行性研究、勘察设计、建设工程招投标等前期工作所必要的费用。结合株洲市云龙示范区房地产开发项目的一般情况，本次评估取前期费用为建安成本的9%。
（3）专业费用
房地产开发项目中专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。结合株洲市云龙示范区房地产开发项目的一般情况，本次评估取专业费为建安成本的6%。
100/102 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 3079 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 3057 3055 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 3030 经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较案例经因素修正后达到估价对