面积（m） 容积率 宗地形状 个别因素 259915.84 4 基本规则 地形 平坦 临街条件 临主干道 自然灾害危害程度 ≥80年一遇 地质状况（T/m2） 规划限制 ≥25 最佳用途 16958.09 157932.28 4 3 不规则，对宗较规则，有利基本规则 地利用有一于宗地利用 定影响 平坦 平坦 平坦 临主干道 临主干道 临主干道 ≥80年一遇 ≥80年一遇 ≥80年一遇 ≥25 最佳用途 ≥25 最佳用途 ≥25 最佳用途 58070.85 4 7044.03 2.2 矩形 平坦 临主干道 ≥80年一遇 ≥25 最佳用途 （3）编制比较因素条件指数表
根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：
①用途修正：估价对象与比较案例的用途均为城镇住宅用地，故土地用途修正指数均为100。
②期日修正：株洲市处于城市地价动态监测的范围，因此本次评估采用株洲市的地价指数作为依据。株洲历年的地价指数见表（表3-1-2）：
表3-1-2 株洲市地价指数历年情况 年份 2006年 2007年 2035年 2009年 2010年1季度 2010年2季度 2010年3季度 2010年4季度 2011年1季度 2011年2季度 2011年3季度 2011年4季度 2012年1季度 2012年2季度 2012年3季度 2012年4季度 2013年1季度 宗地地价指数修正系数见下表： 修正系数 ③交易情况修正
考虑交易情况是否正常对地价的影响。比较案例A、B、C均为正常情况下发生的交易，
宗地1、2 100 案例A 97.5 案例B 100.4 案例C 101.4 综合 141 162 167 170 179 192 195 203 207 209 213 215 216 216 216 216 218 商业 163 182 190 189 199 222 227 237 241 243 249 254 257 259 263 266 268 居住 189 213 216 222 241 255 260 271 278 281 286 289 288 286 283 283 285 工业 154 178 199 203 198 199 200 202 204 204 204 204 205 205 200 198 198 此次评估以估价对象地价指数为基准，此次评估的估价基准日为2013年3月15日，各
地价水平为市场价格，因此不需要将地价进行交易情况修正。
④土地使用年期修正
估价对象设定用途为住宅用地，土地使用年期为住宅用地最高出让70年，3个比较案例的土地使用年期均为住宅用地最高出让年期70年，两者年期一致，则不需进行年期修正。
⑤区域及个别因素条件指数 I、区域因素
A、距区域商服中心距离，以估价对象距区域商服中心距离修正指数定为100，距离每增加或减少1公里，地价指数减少或增加1。
B、道路通达度指数的确定，将道路通达度分为通畅、较通畅、一般、不通畅四个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加2。
C、距公交车站距离指数的确定，以估价对象条件为100，距公交车站距离每增加或减少50米，则地指数价减少或增加1。
D、距长途汽车站距离指数的确定，以估价对象条件为100，距公交车站距离每增加或减少1公里，则地价指数减少或增加1。
E、基础设施状况，将基础设施状况分为完善、较完善、一般三个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加2。
F、区域公用设施状况指数，将区域公用设施状况分为齐全、较齐全、一般三个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加2。
G、环境质量指数的确定：将环境质量状况分为基本无污染区、轻度污染区、中度污染区、重度染污区四个级别，以估价对象条件指数定为100，环境质量级别每上升或降低一个级别，则地价指数增加或减少1。
H、水电综合保证率指数的确定：将水电综合保证率分为≥98、[95，98）、[90，95）、[85，90）四个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加2。。
Ⅱ、个别因素：
A、自然灾害危害程度指数修正：将自然灾害危害程度分为超过100年一遇、50-100年一遇、20-50年一遇、10-20年一遇四个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加1。
B、地质条件指数，将地质条件分为地基承载力≥25吨/m、地基承载力20-25吨/m、地基承载力15-20吨/m、地基承载力10-15吨/m四个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加1。
C、宗地形状，将宗地形状分为矩形、基本规则、较规则、不规则四个等级，以估价对象条件为100，每上升或下降一个等级，则地价指数上升或下降2。
D、宗地地形条件，将地形条件均为平坦、较平坦、不平坦三个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加1。
E、宗地临街条件，将临街条件分为临主干道、临次干道、临支路三个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加2。
F、用地规划限制，将用地规划分为最佳用途、较适合用途、一般用途三个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，则地价指数减少或增加2。
G、宗地面积，依据宗地面积大小将宗地面积划分为面积>50000m，30000-50000m，10000-30000m，≤ 10000m四等。以估价对象条件为100，每增加或减少一个等级，地价指数上涨或下降1。
H、容积率修正系数，参照《株洲云龙示范区龙头铺镇与云田镇基准地价成果报告》中住
2
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2
2
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2
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宅用途用地容积率修正系数表（表3-1-3）：
表3-1-3住宅用地容积率修正取值表 容积率 1.0 1.3 1.6 1.8 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 6.0 修正系数 1.00 1.03 1.07 1.10 1.14 1.22 1.31 1.41 1.50 1.58 1.64 1.69 表3-1-4 估价对象与3个比较实例容积率修正系数表 容积率 修正系数 宗地1、2 4 1.5 实例1 4 1.5 实例2 3 1.31 实例3 2.2 1.17 根据比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表（表3-1-5）。
表3-1-5 评估宗地及3个比较实例因素条件指数表 比较因素 估价对象及比较实例 单位地价（元/建筑平方米） 土地用途 交易期日 交易情况 交易方式 土地使用年期（年） 距区域商服中心距离 距公交车站距离 距长途汽车站距离 区域因素 水电综合保证率 区域公用设施状况 环境优劣度 道路通畅度 基础设施完善度 面积（m） 容积率 宗地形状 个别因素 地形 临街条件 自然灾害危害程度 地质状况（T/m2） 规划限制 ④因素修正
在各因素条件指数的基础上进行比较实例各影响因素修正，将评估宗地的因素条件指数，得到因素条件修正系数表（表3-1-6）：
表3-1-6-1 宗地1因素条件修正系数表
2宗地1 待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1.5 100 100 100 100 100 100 宗地2 待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1.5 100 100 100 100 100 100 实例A 1802 100 97.5 100 100 100 104 100 104 100 100 100 100 100 98 1.5 98 100 100 100 100 100 实例B 1725 100 100.4 100 100 100 104 100 104 100 100 100 100 100 98 1.31 98 100 100 100 100 100 实例C 1941 100 101.4 100 100 100 108 102 108 100 100 100 100 100 97 1.17 100 100 100 100 100 100
估价对象及比较实例 比较因素 单位楼面地价（元/平方米） 用 途 交易日期 交易情况 交易方式 土地使用年期（年） 距区域商服中心距离 距公交车站距离 距长途汽车站距离 区域因素 水电综合保证率 区域公用设施状况 环境优劣度 道路通畅度 基础设施状况 面积（m2） 容积率 宗地形状 个别因素 地形 临街条件 自然灾害危害程度 地质状况（T/m2） 规划限制 修正后比准地价（元/平方米） 市场比较法最终单位地价 （元/平方米）
表3-1-6-2 宗地2因素条件修正系数表 估价对象及比较实例 比较因素 单位楼面地价（元/平方米） 用 途 交易日期 交易情况 交易方式 土地使用年期（年） 区域 因素 距区域商服中心距离 距公交车站距离 实例A 1802 100/100 100/97.5 100/100 100/100 100/100 100/104 100/100 实例B 1725 100/100 100/100.4 100/100 100/100 100/100 100/104 100/100 实例C 1941 100/100 100/101.4 100/100 100/100 100/100 100/108 100/102 实例A 1802 100/100 100/97.5 100/100 100/100 100/100 100/104 100/100 100/104 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 1.5/1.5 100/96 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 1815 实例B 1725 100/100 100/100.4 100/100 100/100 100/100 100/104 100/100 100/104 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 1.5/1.31 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 1895 1932 实例C 1941 100/100 100/101.4 100/100 100/100 100/100 100/108 100/102 100/108 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/97 1.5/1.17 100/102 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 2085
距长途汽车站距离 水电综合保证率 区域公用设施状况 环境优劣度 道路通畅度 基础设施状况 面积（m2） 容积率 宗地形状 个别 因素 地形 临街条件 自然灾害危害程度 地质状况（T/m2） 规划限制 修正后比准地价（元/平方米） 市场比较法最终单位地价 （元/平方米） 价取三个比准价格的简单算术平均值。
B、假设开发法
假设开发法是首先根据土地用途估算开发项目完成后不动产正常交易价格（即总开发价值）的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，然后从总开发价值中分离出价格余额，最终求取总地价、单位地价的方法。其计算公式：
土地价格=预计开发完成后房地产总售价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费 具体测算思路是：
（1）确定最佳土地利用方式 （2）预计开发完成后房地产总售价 （3）确定房地产开发成本 （4）确定投资利息 （5）确定投资利润 （6）确定销售税费
（7）总地价＝预计开发完成后房地产总售价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费
（8）单位面积地价＝总地价÷总用地面积。
1、确定最佳土地利用方式
估价对象位于株洲市云龙示范区××，评估设定为住宅用地，周边规划多为住宅用房、商业、住宅综合用房和娱乐设施用地，区域规划配套有银行、学校、农贸市场、移动公司、区域内公共设施，配套设施处于全面完善中，作为住宅用地为最佳利用方式。
根据委托方提供的《株洲云龙示范区管理委员会发展规划部证明》，估价对象各宗地规
100/104 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 1.5/1.5 100/96 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 1815 100/104 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 1.5/1.31 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 1895 1932 100/108 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/97 1.5/1.17 100/102 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 2085 三个比较案例的修正后比准价格相差不大，本次市场比较法评估所采用的单位地