限为无限年期。
（3）土地他项权利状况：根据委托方提供的资料与信息，估价对象至估价基准日，未设立抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。
3、土地利用状况
根据委托方提供的资料和估价人员的现场勘察，估价对象为待开发空地，现状土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内土地平整。
根据《株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明》，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率为4.0，建筑密度为50%，绿地率为20%。本次评估根据最有效利用原则，设定容积率为4.0，建筑密度为50%。城市规划对估价对象所在区域无特殊规划限制。
二、地价影响因素分析
（一）一般因素 1、城市资源状况
株洲市位于湖南东部、湘江中下游，东经112°57′30″-114°07′15″,北纬26°03′05″-28°01′27″之间。东与江西省的萍乡、莲花、永新、宁冈、井岗山接壤；南邻桂东县、资兴市；西接株洲市、衡东县、安仁县；北与长沙市毗邻。
株洲市现辖炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县五县（市）和天元、芦淞、荷塘、石峰四区及国家级株洲高新技术产业开发区。株洲市域的总面积为11262平方千米，常住总人口为385.56万人（2010年人口普查数据）；其中市区的总面积为853.4平方千米，常住总人口为105.54万（为2010年人口普查数据，因为2011年原市区周围株洲县的卫星城镇纳入城区，现人口应达到约120万）。此外，2009年末，株洲市区建成区面积达到107.5平方千米（云龙示范区未列），位居全省第2位，比“十一五”目标提前一年实现“双百”城市目标。
株洲属亚热带季风性湿润气候，四季分明，雨量充沛、光热充足，无霜期在286天以上，年平均气温16°C至18°C，是名副其实的膏腴之地，适宜多种农作物生长，为湖南省有名的粮食高产区和国家重要的商品粮基地。城区内多平缓丘陵地，地形呈微波起伏状，成土母质复杂，风化物组成居多，土壤类型多为红壤和水稻土。境内已探明的矿产有煤、铁、钨、铅、锌、金、锡、铀、钼、铜、银、铌、钽、稀土、萤石、石膏、硅石土、高岭土、石灰石、花岗岩等40余种，为有名的有色金属之乡。株洲市旅游资源丰富，市内重点风景名胜区共有4处，其中国家级的有炎陵县炎帝陵1处，省级的有炎陵县桃源洞国家森林公园、株洲市大京风景区和茶陵县云阳山森林公园。
2、房地产制度或房地产市场状况
（1）土地市场：2012年全年株洲城区共成交土地68宗，成交面积357.67万平方米，成交金额61.6亿元。2012年的土地市场，先抑后扬的趋势极为明显，上半年，株洲土地市场出现周期性疲软，开发商拿地热情普遍不高，商住用地成交量与过去几年同期相比呈现一定程度的下降趋势。但随着5月株洲楼市的复苏，在供销两旺的市场带动下，一些房企较快地完成了资金回笼，对新一轮开发用地的需求日益旺盛；下半年，除三次刷新株洲城区商住用地成交总价纪录外，仅11月、12月成两个月就成交了37宗地块，成交金额达36.6亿元，远远超过了前10个月的成交额。
（2）房地产市场状况：株洲是刚需占据主导的市场，在2012年的以价换量形势下，楼市前景逐渐明朗，胶着的观望情绪得以缓解，刚需释放成为促进成交的基础。据是房产局官网数据显示，1月22日-2月11日的三周时间里，我市新建商品房仅签约277套，面对价格僵持、成交低迷、市场前景不明朗，“去库存房”成为开发商们主要的动作，以超低团购价
来吸引购房者，积极促销，以价换量成为楼市的主流，同时，刚需在银行不同程度下调首套购房利率的支持下，陆续进入市场，就2月26日-3月24日的4周时间里，新建商品房每周成交数量均超过530套。3月以后，我市每月的销售量都在20万平方米以上，同比均成正，但月增幅逐渐放缓，至9月，月销售同比从3月的209.38%下降到19.6%，但9月55.37万平方米的供应量，扭转了下半年来月供负增长加剧的局面；10月楼市整体表现乏力，供应急剧下降的同时，销售量保持着均衡增长；11-12月，房地产开发投资、施工面积、新开工面积、供应销售以及住房均价、二手房成交均上杨。
（3）宏观调控及金融税收政策
国家宏观政策对房地产市场的调控将对土地价格产生极大影响。如新“国八条”中明确“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为”、住房和城乡建设部关于调整住房公积金存贷款利率的通知（建金[2011]15号）等，为响应国家房价调控政策，中国诸多城市已在年初推出相应商品房限购、限价政策，使得2011年及2012年上半年全国房价水平上涨速度不断下降，城市房价下调现象已较普遍。随着国家为巩固和扩大对房地产市场调控的成果，对房地产市场的调控政策将不会放松，一定程度上将控制房地产发展的速度，同时土地价格水平涨幅也在下降。
3、产业政策 （1）发展方向
坚定不移地以工业化为龙头，坚持以大工业思路抓产业发展，以自主创新提升产业技术水平，优化一产，壮大二产，提升三产，促进产业结构的不断优化，加快转变经济增长方式，充分释放工业主导型经济增长的潜力和效益，推动县域经济加快发展，力促产业经济实现新的跨越。
（2）产业空间布局
围绕城市发展总体目标，城区产业按三、二、一的布局结构，以城区为核心向四周呈环状分布，逐步形成“三圈”的产业布局。即以较为发达的现代服务业为主体的城市快速环道内中心城区服务业经济圈；以栗雨、清水塘、田心、宋家桥、董家塅等工业组团为主体的环城快速环道工业组团经济圈；以白马、龙头铺、白关、渌口、马家河等城镇为基点的城市周边卫星城镇经济圈。中心城区以发展三产业为主，其工业企业逐步向城郊转移。工业经济圈按“企业集聚、产业集群、园区优先”和“南轻北重，东制西高”的基本思路进行布局，卫星城镇经济圈主要接受城市辐射，发展配套加工业并为城市主导产业发展提供服务。
（3）加快工业结构调整。
加快淘汰、关停能耗高、原材料利用率低、污染重、技术落后的产能和工艺技术。支持发展原材料精深加工，建设特色产业基地，支持技术创新能力建设，加大对高技术产业发展的支持力度，促进形成优势高技术产业集群。
（4）实施增值税转型。
对装备制造、石油化工、冶金、汽车制造、农产品加工、采掘、电力、高新技术产业等八大行业实行扩大增值税抵扣范围的试点。
（5）提高土地集约利用效率。
加快城市土地利用规划和城市总体规划修编的审核，积极支持城市水资源利用规划的编制。依照土地利用总体规划和城市总体规划，加大土地置换、环境治理、“退二进三”等政策的实施力度，对株洲城市发展优势产业、重点建设项目和城市基础设施，在用地计划和用地指标上在本省范围内给予统筹安排。支持比照城市开展行政体制创新试点，合理调整市辖区空间布局。
（6）加强社会保障体系建设。
完善城市企业职工基本养老保险制度，推进和规范市级统筹，积极创造条件，向省级统筹过渡。逐步完善社会保障和就业再就业公共服务设施。
4、城市规划与发展目标
株洲市是湖南省重要的工业城市，长株潭地区重要的交通枢纽和中心城市之一。是我国南方重要的交通枢纽，以高新技术产业为先导的国家老工业基地，中南地区重要的商贸和现代物流中心，面向海内外华人的炎帝历史文化纪念地。
本规划期内，城市发展目标是株洲市市区实现特大城市的规模目标，发挥国家重要的交通枢纽和新型工业基地的作用，成为区域综合服务功能强大，设施完善，产业发达，文化繁荣，城乡协调发展，人居环境良好的生态园林城市。
5、城市社会经济发展状况
2012年是“十二五”承上启下的关键之年，也是我市经济面临国际国内形势最为严峻的一年。在市委、市政府的正确领导下，在市人大、市政协的大力支持下，全市上下紧紧按照“三个加快”的总体要求，积极应对国际金融危机和国内经济持续下行等诸多不利因素影响，着力推进“四化两型”，深入打好“三大战役”，全市经济运行保持了平稳发展的良好态势；初步预测，全年实现GDP1780亿元，增长13%左右（计划增长13%），其中一产业增长4%左右，二产业增长14.5%左右，三产业增长12.5%左右。规模工业增加值增长15%左右（计划增长18%）。完成公共财政预算总收入210亿元，增长20%左右（计划增长15%），完成固定资产投资1100亿元，增长35%左右（计划增长30%），完成社会消费品零售总额578亿元，增长16%左右（计划增长18%），完成进出口总额22亿美元，增长18%左右（计划增长12%），城镇居民人均可支配收入25800元，增长15%左右（计划增长13%），农民人均纯收入11000元，增长19%左右（计划增长15%）。城镇新增就业人数6.3万人左右；城镇登记失业率控制在4.5%以内；万元GDP能耗下降3.5%左右；人口自然增长率控制在7.5‰以内。预计全年主要指标基本可完成预期目标。
（1）农业生产稳定增长，综合实力有效提升。2012年，完成农业增加值145亿元，增长4%；粮食种植面积达401万亩，粮食总产达190万吨以上，实现“九连丰”。生猪规模养殖出栏比重达到70%，标准化养殖出栏生猪增幅居全省第一。全年完成农产品加工业总产值251亿元。全市水稻生产耕种收综合机械化水平达到64%，农业科技贡献率达到54%。
（2）工业平稳运行，规模工业有力支撑。2012年实现二产业增加值1140亿元左右，增长14.5%。规模工业有力支撑。其中预计全年实现规模工业总产值2380亿元，规模工业增加值740亿元，增长16%左右。支柱产业来势较好。轨道交通、汽车、航空、服饰、陶瓷等五大千亿产业集群合计完成规模工业增加值192.55亿元，同比增长17.9%。高新技术产业发展加快，预计全年实现高新技术产业增加值 亿元，增长 。节能减排成效显著。预计全年万元规模工业增加值能耗同比下降17%。
⑶服务业发展较稳，旅游业增长较快。全年实现三产业增加值 560亿元左右，增长12.5%。商贸物流、文化旅游、金融服务等优势服务业呈现稳中求快的发展态势。南车物流、服饰物流、普洛斯物流等一批物流企业相继落户。旅游升温战纵深推进。预计全年全市接待旅游总人数2080.6万人次，同比增长27.99%；实现旅游总收入142.68亿元，同比增长30.2%，获评“中国最具魅力旅游城市”。金融市场保持活跃。全市存贷款总量继续增加，预计存贷比为54%左右，新增存贷比可能超过100%，为经济发展提供有力保障。
⑷消费需求保持稳定。全年全市社会消费品零售总额将达到578亿元，增长16%左右。 ⑸对外贸易缓中趋优，招商引资成效明显。全年实现进出口总额22亿美元，增长18%左右。对外直接投资额累计超过6000万美元；服务外包稳步发展，预计今年可完成合同执行额
6800万美元。
⑹财政收入跃上新台阶。全年全市公共财政预算总收入210亿元，增长20%左右，跃上200亿元新台阶。
⑺城乡居民收入稳步增长。全年城镇居民人均可支配收入25800元，增长15%左右，农民人均纯收入11000元，增长19%左右，收入差距进一步缩小。
⑻民生事业持续改善。全年公共财政预算支出用于医疗卫生、环境保护、社会保障和就业等民生支出达到 130亿元。全年全市新增城镇就业5.8万人，失业人员再就业2.9万人，新增农村劳动力转移就业5.89万人，零就业家庭动态援助为100%。实现社保扩面5600多人，新增企业养老保险参保3.01万人，稳定城镇居民医疗保险参保人数75.26万人，新型农村养老保险参保率达90.1%；城乡居民社会养老保险覆盖率100%。保障性住房建设稳步推进。
综合考虑以上影响地价一般因素，评估分析：由于受宏观经济因素的刺激和国家土地政策的影响，并随着株洲市城市建设的进一步发展完善，基础设施、文体设备、公共设施、环境状况、城市配套等相关方面建设进步，株洲市的地价总体水平具有一定的增值潜力。
（二）区域因素
估价对象均位于株洲市云龙示范区云田镇。 1、区域概况 （1）区域自然环境
株洲云龙示范区是长株潭城市群“两型”社会建设综合配套改革试验五大示范区之一，位于石峰区东北部，涉地范围包括云田乡、龙头铺镇，与长沙县、浏阳市接壤。总面积105.8平方公里，总人口6.64万人，辖一乡（云田）一镇（龙头铺）一办事处（学林），共22个村、3个社区居委会。云龙新城区内生态资源丰富，山清水秀，绿色资源和优质山水资源较多。这为云龙新城未来的发展与规划垫定了良好的基础，同时也提体供了更多的开发选择机会和空间。
云田镇位于株洲云龙示范区东北部，与长沙跳马、浏阳柏加相毗邻，距株洲市区和长沙市均为25公里，属长、株、潭三市融城半小时经济圈腹地，区位优势独特；该镇乡域面积51.5平方公里，现辖9个行政村，226个村民小组，5952户居民，2.20万人口。
云田镇是一个农业大乡，种植花木历史悠久，种植面积达2万多亩，享有国家林业局和中国花卉协会授予的“全国花卉生产示范基地”和“中国花木之乡”美誉。
云田镇自然资源、人文景观丰富，境内云峰湖群山环抱，湖叉半岛众多，拥有独立可供开发的水面1000亩，为株洲市城区可用水域面积之最。湖区林地3000余亩，周边有老虎洞、寨子山、九龙庙、抗日烈士墓等人文景观，且紧邻石燕湖，是综合开发集园林别墅、休闲度假、生态农业的绝佳选地。
2、交通条件 A、对外交通条件
（1）公路：云田镇位于株洲市云龙示范区的东北部，上瑞高速公路从规划区南部穿越，长株高速，长株公路均由南北穿越规划区的西部，茶马公路自西向东穿越规划区北部，省道211穿越规划区东南部，连接浏阳市。目前各个乡镇及村庄都通公路，主要的乡道有交柏路，龙浏路等，各个村组基本上有村道或组道连接，形成纵横交错的乡村道路网。
估价对象所在区域内有长株高速公路、云峰大道、华强路、云龙大道等多条交通主干道，距长途汽车站约10公里。
（2）铁路：云龙示范区规属于株洲市行政辖区内，株洲市是我国南方铁路交通的中心枢纽，京广、浙赣、湘黔三条铁路干线在此交汇，株洲火车站现已成为全国客货运综合性的特级站和南方的最大编组站之一。每天进出列车180多列，旅客流量日平均约两万人次，年货
物吞吐量近800万吨，株洲市境内铁路总里程457公里，其中标轨350公里，加上 43条专用支线107公里，构成四通八达的铁运枢纽。
估价对象所在区域内暂无火车站点，距市火车站约20公里，距规划中的长株潭城际轻轨云龙站约13公里。
（3）航空：株洲市内目前无民用机场，估价对象距长沙黄花机场路面距离约20公里，该机场为国家级大型机场。
B、公共交通条件
估价对象位于株洲市云龙示范区云田镇，有T63路公交车途经估价对象所在位置，距最近的公交站点约150米。区域交通状况一般。
3、基础设施状况
（1）供水：区域内供水由株洲市自来水公司供给，云龙示范区城区建设主干管DN400-1000 mm 长88.1km，DN100-300 mm配水管100km，供水保证率98%。
（2）排水：区域内污水配套收集管网全长约38.34km，建设污水提升泵站2座；中水回用规模1.8万m3/d，中水回用管网全长约29.7km，排放依附道路排水系统，雨污合流汇入城市排水管网。可控制性集中排放，排水畅通保证率大于98%。
（3）供电：区域内拥有变电站5处，主要有云田变（500KV）、美泉变（110 KV），龙头铺变（110 KV），周家垄变（110 KV），双泉用房变（110 KV），各行政村均有变压箱若干个，全区域供电保证率99%。
（4）通讯：区域内已建成移动通讯电话以及综合通讯数字网，区域外接市政通讯网，通讯保证率100%。
4、环境条件
（1）人文环境：云龙示范区现有2所中学，6所小学（含一个教学点），教师职工202人，中学生613人，小学生1730人。全区有民办幼儿园11所，在园幼儿1148人。示范区推广“人文智育、阳光体育、快乐德育”，实施教育提升工程。“2011年示范区中小学校舍安全工程”，对云田中学等5所学校投入105万元改善校园环境。投入400万元完成美泉、龙头小学合格学校创建。投入400万元建设示范区青少年校外活动中心项目，现已投入使用。 文化体育：云龙示范区加快推进乡镇综合文化站和农家书屋等公共文化设施建设，现已投入21万建设龙头铺乡镇文化站，配置电脑、服务器、电视、音响、乐器等一系列设备。
估价对象所处位置周边有云田中学、云田乡中心幼儿园等，人文环境较优。
（2）自然环境：云田镇素有“全国花卉生产示范基地”和“中国花木之乡”美誉，拥有无污染、原生态的绿色植被资源，拥有云峰湖景区等一批开发潜力巨大的优质山水资源，且植被多，耕地少，山清水秀，地势开阔。自然环境优美。
5、商业繁华度
宗地所在区域位于云龙示范区云田镇，区域属株洲市新开发区，距商业中心距离约10公里，目前商服繁华程度一般，正处在全面开发建设阶段。
6、公用设施完备程度
区域内学校及幼儿园：主要有云田中学、云田乡中心幼儿园等；银行：主要为农村信用社；医疗设施：主要为云田乡卫生室；其它：有方特欢乐世界、云田大超市、云龙饭店等。区域内公用设施完备程度较齐全。
7、规划限制
无特殊城市规划限制。
综合考虑以上影响地价区位因素，评估分析随着区域内经济的发展及公共配套设施和基础设施的不断完善，区域内住宅的需求量逐渐增大，地价具有较大的增值潜力。