宗地外接建设主干管排放依附道路排水目前有4座邮政局，即樟树东临宽40米的主干宗地外接云田变DN400-1000 mm 长系统，雨污合流汇入下邮政所，云田乡邮政所，道华强路，水泥路（500KV）、美泉变（110 88.1km，DN100-300 mm城市排水管网。可控龙头铺邮政所等，宗地外接面，质量良好，交通KV）变电站，供电保证配水管100km，供水保证制性集中排放，排水市政通讯网，通讯保证率顺畅 率99% 率98% 畅通 100% 宗地2 场地平整 未通 未通 3、规划限制条件：依据规划条件不变 4、影响土地价格的其他限定条件：无 二、其他需要说明的事项：
1、本报告结果仅作为委托方办理土地抵押贷款手续提供价格参考依据。 2、评估结果自估价基准日起一年内有效。
3、宗地土地登记用途为城镇住宅用地，根据《株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明》，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率为4.0，建筑密度为50%，绿地率为20%。本次评估根据最有效利用原则，设定容积率为4.0，建筑密度为50%。
4、根据估价对象《国有土地使用证》（证号：××）登记国有土地使用者为××，现拟将总登记面积为117986.69平方米的国有建设用地使用权作为抵押贷款担保物。
5、在估价基准日，估价对象各宗地使用权类型均为国有划拨，根据《湖南省财政、湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》（湘财综[2007]65号）文件，转让划拨国有土地使用权、依法利用原划拨土地进行经营性建设，或者变现处置抵押划拨土地使用权等，依法应当补办出让手续的，补缴土地价款的具体补缴比例，商业用地不得低于成交价款的40%;商品住宅用地不得低于成交价款的35％;工业用地不得低于成交价款的25%;其他用地不得低于成交价款的30%。株洲市国土资源局直接依据此文件确定土地出让金比例，此次评估的宗地划拨土地使用权价格，按出让国有建设用地使用权价格的35%扣除出让金。
6、房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
7、根据《中华人民共和国担保法》第56条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”故划拨土地使用权抵押时，抵押权人应考虑此项风险。
湖南万源评估咨询有限公司 二Ｏ一三年三月二十日
十、需要特殊说明的事项
1、估价的前提条件和假设条件
（1）假设土地使用者合法取得该宗土地的国有土地使用权，并支付有关的税费。 （2）任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 （3）估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
（4）待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证持续发展。
（5）评估宗地设定的用途为城镇住宅用地，设定容积率为4.0。
（6）评估宗地基础设施条件设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）红线内场地平整。
（7）土地使用权年限设定为无限年期。 2、估价结果和估价报告的使用
（1）估价人员依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）撰写本估价报告，形成意见和结论。
（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
（3）本报告及估价结果仅为委托方办理抵押贷款手续提供价格参考，当用于其它目的，本报告评估结果无效。
（4）本报告的估价结果自评估基准日起一年内有效。
（5）估价报告和估价结果的使用权属于委托方，湖南万源评估咨询有限公司负责对估价结果进行解释。
（6）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的损失，受托估价机构不承担责任。
（7）根据《中华人民共和国担保法》第56条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”故划拨土地使用权抵押时，抵押权人应考虑此项风险。
3、其他需要特殊说明的事项
（1）土地权属资料及土地规划资料由委托方提供，估价对象照片等由现场估价人员现场踏勘取得，土地区位条件和地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员调查取得。
（2）在估价基准日，估价对象各宗地使用权类型均为国有划拨，此次评估的估价对象为国有建设用地划拨土地使用权价值。
4、其它说明
（1）委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
（2）宗地土地登记用途为城镇住宅用地，根据《株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明》，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率为4.0，建筑密度为50%，绿地率为20%。本次评估根据最有效利用原则，设定容积率为4.0，建筑密度为50%。
（3）根据估价对象《国有土地使用证》（证号：××）登记国有土地使用者为××，现拟将总登记面积为117986.69平方米的国有建设用地使用权作为抵押贷款担保物。
（4）在估价基准日，估价对象各宗地使用权类型均为国有划拨，根据《湖南省财政、湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》（湘财综[2007]65号）文件，转让划拨国有土地使用权、依法利用原划拨土地进行经营性建设，或者
变现处置抵押划拨土地使用权等，依法应当补办出让手续的，补缴土地价款的具体补缴比例，商业用地不得低于成交价款的40%;商品住宅用地不得低于成交价款的35％;工业用地不得低于成交价款的25%;其他用地不得低于成交价款的30%，株洲市国土资源局直接依据此文件确定土地出让金比例，此次评估的宗地划拨土地使用权价格，按出让国有建设用地使用权价格的35%扣除出让金。
（5）房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。 （6）还原利率的确定
还原利率是将房地产的未来预期收益还原为价值的利率，其实质是一种投资收益率。土地还原利率与土地利用类型及区域繁华程度等有关。根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），土地还原利率的确定一般有三种方法，即：租价比法、安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序法。
a.租价比法。即利用收益还原法公式，通过收集土地市场上相同或相似土地的收益和价格等资料反求出还原利率。
b.安全利率加风险调整值法。安全利率通常选择银行一年期的存款利率或一年期的国债年利率，风险调整值则依据影响土地价格的社会经济因素确定。
c.投资风险与投资收益率综合顺序插入法。收集社会上各种类型投资的收益率，按其大小由低到高排序，然后根据经验判断土地还原利率应落在哪个范围 ，并确定所要求取的还原利率的具体数值。
根据《株洲市云龙示范区龙头铺镇与云田镇基准地价成果报告》（2012年5月），云龙示范区建制镇土地还原利率和房屋还原利率的确定主要考虑以下因素：
第一，估价基准日我国的一年期定期存款年利率为3.25%，可以参考采用一年期定期存款利率为安全利率再加风险调整值的方法确定还原利率。
第二，租价比法以交易案例的纯收益与其价格比率的均值作为还原利率，其客观性和依据性较强，在考虑资料易得性的前提下应尽量采用这一方法来测算还原利率。
第三，土地还原利率与土地利用类型及区域繁华程度有关，不同用地类型及不同土地级别之间的还原利率应有所差别。
综合以上三个方面的分析，本次评估中还原利率的确定主要采用租价比法进行，各类型用地土地及房屋还原利率的确定过程如下：
a、商业用地还原利率的确定过程。选取兼有租金和售价的商业样点，计算其平均租售比1∶12.05。由此可得商业用地综合还原利率为8.3%。房屋有一定的耐用年限，折旧较快，且易受自然灾害的影响，其还原利率一般比土地还原利率要高2-3个百分点，本次基准地价更新取2%作为房屋对土地的风险增加值。
b、住宅用地还原利率的确定过程。在各级别住宅用地中，选取兼有租金和售价的住宅样点，计算其平均租售比为1∶12.82，可得住宅综合还原利率为7.8%。与商业用地一样，住宅房屋还原利率比土地还原利率高两个百分点。
c、工业用地还原利率的确定过程。工业用地样点具有面积大、数目少的特点。其中租赁样点更少，较难取得租售比价，考虑到不同行业平均利润水平的差异，在住宅用地还原利率的基础上下调一个百分点得到工业用地还原利率。
评估参数中土地与建筑物还原利率详见表（表1-3）：
表1-3 土地与建筑物还原利率表 用地类型 商业 居住 建筑物还原利率 9. 5% 9.0% 土地还原利率 7.5% 7.0%
工业 8.0% 十一、土地估价师签字
姓 名 资格证书号 签 名 吴文卫 98180108 高蝶丽 96180017
十二、土地估价机构
估价机构负责人签字：
6.0% 二Ｏ一三年三月二十日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地登记状况
估价对象的来源及历史沿革：根据委托方提供的资料，估价对象原为国有储备用地，现国有土地使用权由××以国有划拨方式获得，并于2010年10月22日取得《国有土地使用证》。
各估价对象的土地登记状况具体如下： （1）宗地1
国有土地使用证证号：×× 土地使用权人：××
宗地位置：位于株洲市云龙示范区×× 图号：无 地号：无
地类（用途）：城镇住宅用地 土地使用权性质：国有划拨 土地面积：59915.84平方米 土地使用权终止日期：无
土地发证日期：2010年10月22日 记事栏：无
土地四至：东临××，南邻××，西邻××，北临×× 土地级别：属云龙示范区云田镇住宅一级用地
（2）宗地2
国有土地使用证证号：×× 土地使用权人：××
宗地位置：位于株洲市云龙示范区×× 图号：无 地号：无
地类（用途）：城镇住宅用地 土地使用权性质：国有划拨 土地面积：58070.85平方米 土地使用权终止日期：未登记 土地发证日期：2010年10月22日 记事栏：无
土地四至：东临××，南邻××，西邻××，北临×× 土地级别：属云龙示范区云田镇住宅一级用地
2、土地权利状况
（1）估价对象的土地所有权状况：估价对象土地所有权属国家所有。
（2）估价对象的土地使用权状况：根据委托方提供的《国有土地使用证》，估价对象的国有土地使用权是由××于2010年10月22日以划拨方式取得，本次评估设定土地使用权年