（三）个别因素 （1）待估宗地位置：
宗地1：位于株洲市云龙示范区×× 宗地2：位于株洲市云龙示范区×× （2）土地四至：
宗地1：东临××，南邻××，西邻××，北临×× 宗地2：东临××，南邻××，西邻××，北临×× （3）宗地面积：
宗地1：土地使用权面积为59915.84平方米 宗地2：土地使用权面积为58070.85平方米 （4）土地用途：待估宗地均为城镇住宅用地。 （5）宗地形状：待估宗地形状均为基本规则。
（6）交通状况：待估宗地区域内交通道路路网较通畅，区域内有华强路、云峰大道等多条主次干道，交通条件较好。
（7）地势状况：宗地所在区域地势平坦。 （8）地质条件：地基承载力大于25T/m。 （9）临街状况：
宗地1：北临宽40米的主干道云峰大道 宗地2：东临宽40米的主干道华强路 （10）宗地深度：
宗地1：宗地平均深度60米 宗地2：宗地平均深度112米
（11）日照与通风：宗地日照充足，通风状况良好。 （12）自然灾害：宗地所处位置洪涝灾害频率≥80年/遇。
（13）规划建筑指标：根据《株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明》，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率为4.0，建筑密度为50%，绿地率为20%。本次评估根据最有效利用原则，设定容积率为4.0，建筑密度为50%。
（14）宗地开发程度：
地面平整状况：宗地内土地平整；
通路状况：宗地1北临宽约40米的云峰大道，水泥路面，质量良好，交通顺畅；宗地2东临宽约40米的华强路，水泥路面，质量良好，交通顺畅；
供电状况：宗地外接云田变（500KV）、美泉变（110 KV）变电站，供电保证率99%； 供水状况：宗地外接建设主干管DN400-1000 mm 长88.1km，DN100-300 mm配水管100km，供水保证率98%；
排水状况：排放依附道路排水系统，雨污合流汇入城市排水管网。可控制性集中排放，排水畅通；
通讯状况：株洲市城区已建成移动通讯电话以及综合通讯数字网，目前城区交换机总量36.30多万门。宗地外接市政通讯网，通讯保证率100%。
综合考虑以上影响地价的个别因素，评估分析：宗地形状基本规则，土地面积较大，对土地利用无不利影响，地质地势条件较优，临路状况较好，宗地与周边区域通达度高。城市规划近期前景良好，作为设定用途符合最有效利用原则，个别条件对宗地产生有利影响。
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第三部分 土地估价
一、估价原则
地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，了解土地价格组成的各种因素及各因素之间相互作用，才能做出正确的估价。我们在本次估价过程中根据地价、评估技术规程及侍估宗地的具体情况主要遵循以下原则：
（1）合法性原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）等容许的处分方式为依据。此次采用的市场比较法、假设开发法以该原则为基础。
（2）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。此次采用的市场比较法以该原则为基础。
（3）预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。此次采用的假设开发法以该原则为基础。
（4）最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。此次采用的假设开发法以该原则为基础。
（5）需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（6）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价
格。
总之，在评估过程中，要按国家、地方的有关规定， 遵守客观、公正、科学、合法的总原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。
二、估价方法与估价过程
（一）方法选择
根据估价对象的特点、具体条件和项目的实际情况，参照《城镇土地估价规程》，结合估价对象所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料，分析、选择适宜于估价对象土地使用权价格的评估方法。估价对象设定用途为城镇住宅用地，依据《城镇土地估价规程》规定，可以采用市场比较法、剩余法（假设开发法）、收益还原法、基准地价系数修正法等方法评估，不宜采用成本逼近法评估。
1、采用的方法
（1）由于评估宗地所在区域土地交易市场较活跃，可以选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的纯土地市场交易案例，通过对三个比较案例考虑期日、用途、年期、交易方式、区域因素、个别因素等影响因素的修正，可以计算估价对象的价格，故适宜采用市场比较法评估。
（2）评估宗地有详细的设计规划资料，并且所处区域可以选择到与待估宗地地上建筑物相类似的销售市场交易案例，能够通过市场比较法合理确定房地产总价，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，最终求取单位地价，故适宜采用假设开发法评估；
2、不采用的方法
（1）收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价，由于待估宗地为待开发利用土地，无现实收益且预期收益难以测算与剥离，并且区域内建成后的相似物业经营模式大多为出售，不能够通过所在区域房地产的租金水平合理确定估价对象的房地产总收益，故不适宜采用收益还原法评估；
（2）虽然株洲云龙示范区管理委员会于2012年5月公布了株洲云龙示范区龙头铺镇与云田镇基准地价成果报告》，但云龙示范区为株洲市新开发区，正在全面开发建设阶段，特别是即将动工的长株潭城际铁路将经过该区域，近期来其区位条件和基础设施均发生了较大变化及完善，估价对象所在区域的土地价值上涨较快，现有的基准地价成果已无法反映土地的客观价值，因此此次评估不采用基准地价修正系数法。
（3）成本逼近法一般适应于新开发建设的郊区或土地成交案例少的地区。本次估价的评估对象处区域土地市场较为发达、交易案例较多的，故不选择此方法。
综上所述，本次估价采用市场比较法和假设开发法进行评估。
（二）估价过程
估价对象的土地使用权类型为国有划拨，本次评估先测算出住宅法定最高出让年限70年下的出让土地使用权价格，再根据相关文件确定土地使用年期无限年期的划拨土地使用权价格。
法定最高出让年限下的出让土地使用权测算： A、市场比较法 1、基本原理
市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时
期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。其基本公式：
V=VB×A×B×D×E 式中：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数 具体测算思路是： 1）选取比较实例；
2）选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件；
3）在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；
4）根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。
5）采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。
6）对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。 2、估价过程
估价对象二宗地地块相连，为总体开发项目，其区域因素与个别因素一致，此次评估采用三个相同的比较实例进行测算。
（1）比较实例的选择
估价对象设定用途为城镇住宅用地，受托方估价人员通过对估价对象所在区域内市场交易资料的收集并分析，选取了与待估宗地处于同一供需圈内的多个相同用途交易案例。估价对象位于株洲市的北郊区，经过筛选比较分析，最终选择了郊区近期发生交易的与估价对象条件类似的3个比较实例，各比较案例具体条件描述如下：
实例A：株洲市城市建设开发有限责任公司
该实例是株洲市城市建设开发有限责任公司的位于红旗路的土地，通过挂牌方式取得，用途为城镇住宅用地，用地面积16958.09平方米，土地使用年期为70年，规划容积率4.0。宗地距区域商服中心6公里，距最近的公交车站150米，距长途汽车站6公里，区域内路网稠密，停车方便。宗地临红旗路，形状不规则，对宗地利用有一定影响，地形较平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨/m，自然灾害发生频率大于80年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全。成交时间2011年2月，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1802元/平方米。
实例B：长沙金麟房地产有限公司
该实例是长沙金麟房地产有限公司的位于学林路的土地，通过挂牌方式取得，用途为城镇住宅用地，用地面积157932.28平方米，土地使用年期为70年，规划容积率3.0。宗地距区域商服中心6公里，距最近的公交车站150米，距长途汽车站6公里，区域内路网稠密，停车方便。宗地临学林路，形状较规则，有利于宗地利用，地形较平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨/m，自然灾害发生频率大于80年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全。成交时间2011年9月，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通电、
2
2
供水、排水、通讯）及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1725元/平方米。
实例C：湖南幸福投资发展有限公司
该实例是湖南幸福投资发展有限公司的位于明照乡新华路的土地，通过挂牌方式取得，用途为城镇住宅用地，用地面积7044.03平方米，土地使用年期为70年，规划容积率2.2，宗地距区域商服中心2公里，距最近的公交车站50米，距长途汽车站2公里，区域内路网稠密，停车方便。宗地临新华路，形状为矩形，地形较平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨/m，自然灾害发生频率大于80年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全。成交时间2011年10月23日，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1941元/平方米。
（2）比较因素选择
根据估价对象与比较案例的具体情况，结合市场调查情况及评估人员经验，参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），我们选择影响估价对象地价的主要因素有：
①用途修正：根据调查不同用途的收益情况，进行对比确定用途修正系数。 ②交易期日：根据株洲市地价指数，确定交易期日修正系数。
③交易情况：考虑交易行为中的一些特殊因素所造成的比较案例地价偏差，将其成交地价修正为正常市场地价。
④交易方式：考虑交易行为中交易方式的不同，而将交易方式修正为同一交易方式的正常市场地价。
⑤土地使用年期：指估价对象和比较案例的土地使用年期。
⑥区域因素：主要有距区域商服中心距离、距公交车站距离、距长途汽车站距离、水电综合保证率、区域公用设施状况、环境优劣度、道路通畅度、基础设施完善度等。
⑦个别因素：主要有宗地面积、容积率、形状、地形、临街条件、自然灾害危害程度、地质状况、规划限制等。
比较实例与估价对象各因素及其条件说明可见表（表3-1-1）：
表3-1-1 比较因素条件说明表 估价对象及比较实例 比较因素 宗地位置 土地单价（元/平方米） 土地用途 交易期日 交易情况 交易方式 土地使用年期（年） 距商业中心距离 距公交车站距离 距长途汽车站距离 区域水电综合保证率 因素 区域公用设施状况 环境优劣度 道路通畅度 基础设施完善度 宗地1 宗地2 实例A 红旗路 1802 住宅 2011年2月 正常 正常 住宅70 距区域中心距离6公里 100m 6公里 ≥98% 较齐全 基本无污染 通畅 完善 实例B 实例C 2
云峰大道 华强路 待估 待估 住宅 住宅 2013年3月 2013年3月 正常 正常 正常 正常 住宅70年 住宅70年 距区域中心距区域中心距离10公里 距离10公里 100m 10公里 ≥98% 较齐全 基本无污染 通畅 完善 100m 10公里 ≥98% 较齐全 基本无污染 通畅 完善 学林路 明照乡 1725 1941 住宅 住宅 2011年9月 2011年10月 正常 正常 正常 正常 住宅70 住宅70 距区域中心距区域中心距离6公里 距离2公里 100m 6公里 ≥98% 较齐全 基本无污染 通畅 完善 50m 2公里 ≥98% 较齐全 基本无污染 通畅 完善