第三部分
市场调研报告（一）——关于周边及相关竞争物业
2005 年5月12日—今，我们就“慧谷”的市场竞争状况进行了全面的调研，竞争状况的调研共选取项目29个，调研范围为：慧谷周边物业；市区相同规模、档次的物业，北京同规模、突出特色的4个物业进行了调研。
一、调研对象：
一-1、周边地区相关物业（10家）
荣华时代公寓、云琅网络大厦、百脑汇科技大厦、天发科技园、天津电子科技中心、铜锣湾广场、希望领空、嘉利中心、佳怡国际商务广场、赛得广场 一-2、市区范围相似规模档次物业（13家） 区 域 南开区 和平区 河北区 河西区 河东区 物 业 名 称 天地和大厦、时代奥城、 NAGA港湾中心，河川大厦、富士大厦 奥式商务区、爱琴海大厦 国华大厦、合众大厦、盈海商务大厦、永安大厦 城市星座、美震裕阳大厦 一-3、北京物业（4家）
中国电子大厦、创富大厦、新盛大厦、西环广场 一-4、现房与期房
百脑汇科技大厦、富士大厦、合众大厦、河川大厦、嘉利中 现 房 心、爱琴海大厦、佳怡国际商务广场、赛得广场、天地和大厦、天发科技园、铜锣湾广场、永安大厦、云琅网络大厦、 北京物业均为现房 准现房 （年内入住） 期 房
美震裕阳大厦、希望领空 时代奥城、盈海商务大厦 NAGA港湾中心、奥式商务区、城市星座、 荣华时代公寓、天津电子科技中心、 二、调研方式
1、以购房者身份现场咨询； 2、电话垂询； 3、媒体资料的排查；
4、通过房地产行业的人际关系进行了解
说明：由于种种的限制因素，“以媒体方式进行访谈”的方式没有采用。
三、调查内容：见附项目调查表（周边部分、竞争物业部分） 四、综合调研分析
为期两周的“慧谷”竞争状况的调研，使我们对于“慧谷”的市场状况有了更为深入地理解，对于目前本市的高层状况、周边地区的竞争状况有深入的了解，下面是本次调研所得出的一些结论性的观点：
四-1、高层物业销售状况改观，科技园区物业热销
近年来，高层物业一直是天津房地产销售的难点，2004年本市高层的平均销售率只有55%；但是，从今年起，高层的物业销售状况有了较大的改观。
本次调研的物业，销售状况普遍良好，尤其是在配套设施水平、品牌塑造、概念挖掘等方面做得出色的物业，如荣华时代公寓、NAGA港湾中心、时代奥城、盈海商务大厦、希望领空等，在期房销售期间即取得了良好的销售业绩，这部分物业大约占调研物业总量的41.3%，另外，如百脑汇科技大厦、佳怡国际商务广场、云琅网络大厦、铜锣湾广场等由于优越的位置价格比也取得了不俗的销售成绩。这与往年高层倍受冷落的局面形成了鲜明的对比。
而且，我们发现目前，高层物业随着工程进度越接近现房，消费者购买也越多，因此，许多的开发商一改往年物业还未打桩即开始销售的作法，直至物业建设至相当部位（如建设至工程总量的60%以上）才开始销售。
四-2、周边物业(科技园区内)的销售状况
科技产业园区的鞍山西道及其周边地区是我市IT、电子以及高新技术行业科研、商贸汇集区；林立的大学，众多的企业、服务机构，该地区的生活工作的人群拥有较本市其它地区更强的购买力；另外，“天津硅谷”的定位，全国第3位的实力，这一地区有很强的投资潜力。
这一地区物业的销售状况相比本市其它地区要好得多。例如，在这一地区，往往物业还未到入住，底商已经全部销售完毕（如荣华时代公寓、云琅网络大厦）；商住用房也销势较旺，天津电子科技中心和赛得广场等商住用房在开盘后销势良好，另外，百脑汇科技大厦、天发科技园等项目也保持了高度的人气。
另外，在该地区，住宅与商住、写字楼性质物业之比为9：4，住宅供给较多，而专门的商住、写字楼相对提供较少；销售方面，住宅销售率较写字楼物业低，销售速度也较慢。百脑汇科技大厦、赛得广场均在较短的时间内创造了很好的销售业绩。
四-3、环境、配套有所提高，智能化成为潮流 四-3.1、绿化率与园景设计
市场的竞争加剧，迫使开发商必须关注消费者对于物业的多方面的需求，尤其是环境方面，30%的绿化率一般都可以达到，甚至有的物业为了提高物业的档次达到60%（罗马花园），即使是以前不太注意绿化的写字楼也开始关注绿化因素。
据统计赛得广场、荣华时代公寓、云琅网络大厦等近2/3的物业为了改善区内环境规划了中央花园广场、园林小品等，中央花园一般都在近千平米以上；在这方面，本市做得最出色的是座落于黑牛城与友谊路交口附近的顺驰世纪城，他们专门聘请曾负责亚特兰大奥运主题公园、欧洲迪斯尼主题公园、美国国会大道等设计的美国的泛亚易道公司（EDAW）做社区的园景设计，美国泛亚易道的园景设计成为世纪城独特的卖点。
四-3.2、高层供水
前几年，高层物业的饮水问题一直是媒体关注的焦点，所以随后开发的物业普遍采用了变频调压供水系统，本次调研的物业93%的物业采取了这种技术，该技术被广泛采用一方面解决了饮用水的污染的问题，另一方面，也提高物业的档次。另外，本次调研的部分物业甚至提出了直饮水系统（如时代奥城）。
四-3.3、电梯
高层住宅或写字搂的电梯是必不可少的，目前本次调研所有的物业使用的电梯均为双电源，在品牌使用方面，本地的OTIS占有绝对的优势，另外西子0TIS、上海三菱、国产的迅达也有使用，在北京写字楼市场，引用的大部分是国外著名品牌原装进口的电梯，在项目的整体形象提升上起到的重要的作用。
在调查物业中，天津物业的电梯数量基本保证在4—8部，在上下班的高峰时间，会造成阶段性拥堵；而在北京，电梯数量可完全满足使用需求。例如新盛大厦，主体楼高20层，地下四层，建筑面积近11万平方米，可电梯数量竟高达16部，还不包含货梯。 四-3.4、综合布线
2005年开盘的物业在这方面均投入较大，如铜锣湾广场、天津电子科技中心、荣华时代公寓、希望领空、NAGA港湾中心、美震裕阳大厦，尤其是开发区建设集团的云琅网络大厦项目采用了美国SIEMON的综合布线系统。 四-3.5、安防设施
在本次调研的物业中对讲系统应用普遍，但可视对讲的比率仍不算高，占总数的1/3强，在其他安防设施方面时代奥城为业主配备了窗磁门磁、红外线监控；大部分项目还为业主配备了对讲报警系统；美震裕阳大厦有24小时闭路无盲点监控、自动巡更报警系统；奥式商务区和城市星座等还有4重防盗系统等，北京的大多数项目在这方面的做的相当完善，中国电子大厦、创富大厦、新盛大厦等物业在电子系统和人力系统上均投入很大，这方面是值得我们学习借鉴的。 四-3.6、车位
在所调研的物业中，越近开发的物业，车位提供的数量和比率越高。基本车位在0.5个车位/户，写字楼性质的物业比率更高。“慧谷”车位量不足的状况必须改变，否则，对提高物业档次和维持今后的长期销售不利。 四-3.7、局域网
云琅网络大厦、百脑汇科技大厦、天津电子科技中心、希望领空、佳怡国际商务广场等在设置了区内局域网，大约占总数1/3，另外，除时代奥城、盈海商务大厦外，设置局域网的物业基本集中在“慧谷”的周围，必然与“慧谷”形成一定的竞争关系。
因为各开发商以前均未涉足互联网领域，因此即使区内设置局域网的物业，水平也基本处于中等，在提供网络服务方面仍有有很大的可操作的空间。 四-3.8、建材
所调查天津大部分项目均采用国内知名品牌的建材，在这方面，北京写字楼做的相当出色，外檐立面采用高档铝板和世界先进中空双钢化玻璃幕墙，高级地面建筑材料、磨砂玻璃及高级墙面建筑材料，艺术吊顶、高级灯饰，整体世界先进玻璃幕墙，瑞士进口电梯，分户式中央空调系统等。
四-4、物业管理――二次竞争的战场
物业的硬件最易被人模仿的，而只有软件才不可复制。物业管理做为购房者者消费的最后一环，与业主的生活息息相关，这是十分重要的。规模、高效，充满人情气息的的物业管理不仅可以是业主享受到实实在在的服务，更可以创造良好的经济效益和社会效益。其实，物业管理公司一样可以创立自己的知名品牌，目前南方的中海物业和万科就创立了自己的品牌，并且取得了很好的经济效益。 在所有调研的物业中，自建自管和兄弟单位管理物业约占所有物业的93 %。自给自足的物业管理，在专业化、档次、服务水平等方面都提高不易；而且，没有规模效应，物业管理的成本居高不下。以上种种，反应出我市的物业管理还处于较低的水平。
可喜的是本次调研的物业中，表现出色的云琅网络大厦和风荷新园，他们由自己的知名品牌――风荷物业管理，而且风荷物业还将与世界较大的物业管理公