司戴德梁行合作；这样，他们的物业管理水准和服务的水平又将上升到一个新层次。
四-5、规划设计删繁就简、纯写字楼概念倍受推崇
目前，推出的框架结构的写字楼，一般不象以前设置分明的分区，而是提供一块整体的空间，由业主来分配空间、设计和装修。这样，出房率相应提高，业主可以自由选择，不会造成千家一面的景象。
这样的物业在市场上颇受欢迎，富士大厦、合众大厦、河川大厦、嘉利中心、佳怡国际商务广场均采用这种设计，因此创下了很高的销售率。
四-6、市场定位、品牌形象与广告――物业销售的利器
今年，高层写字楼销售较好的一个重要的原因就是开发商开始将市场定位引入物业的开发和营销当中，时代奥城和河川大厦是典型的例子。河川大厦其实是一个开发了好几年的物业，原先销售状况不佳，定位为智能商务集成大厦后，销售状况很快改观，某集团公司一次就买走了其中的大部分。我们有理由相信，时代奥城如果不是定位明确，营销包装出色，广告表现突出，而是将住宅、写字楼功能不分，绝对不会取得今天的销售业绩。
四-7、小结
通过本次对慧谷项目竞争状况的调研，我们发现就目前慧谷项目的市场状况而言，如进入商住两用的物业市场，虽市场的销售面较宽，但因为进入的是市场竞争十分激烈的买方市场状况，将来的销售必然会遭遇强大的阻力；而科技园区商务写字楼市场仍然存在较大的需求空间，而且慧谷项目与其它商务性的竞争物业相比，具明显优势。只要我们在准确定位的基础上，深入挖掘慧谷项目的独特卖点，配合适当的广告传达和营销举措，取得并占领一定的市场份额是指日可待的。
四-8、针对慧谷写字楼规划的整体建议
1、 向着智能环保生态型写字楼看齐，强调人性化，采用大量智能
化产品，比如在办公桌上设置呼叫电梯按钮，要等电梯，只需坐在办公室内就可以了。
2、 充分考虑车位的质与量，增加车位比例，提高写字楼的入驻率。 3、 内庭花园、屋顶花园的设置，最大限度地利用空间创造绿化景
观。
4、 尽力配备一个24小时服务的会所，向业主提供全天候、多功能
包括室内恒温泳池、健身房、舞蹈房、SPA美容等在内的全方位服务设施。
5、 综合布线系统的采用。
6、 局域网统一设置。INTERNET的网络服务，尽力做到提供千兆入
楼，百兆入桌服务。
7、 采用户室中央空调系统，节省能源。户室中央空调不仅能够让
每个楼层、甚至于每个房间内的员工按照各自的实际情况需要进行调控，比如在气温比较凉爽的春、秋两季减少使用空调的频率，而且在遇到加班时又不必担心每到规定的时间空调就会停止运转的问题。
8、 建议在安防设施上投入加大，树立国际化写字楼的形象。 9、 外檐及内室等建材建议采用国际普遍采用的类型产品及品牌，
与甲级5A写字楼配置相同（如外檐立面采用世界先进中空6+9+6 Low-e双钢化玻璃幕墙,具有隔热、隔音、防紫外线功能），用于建造写字楼的所有建筑材料，均应采用大型企业知名产品，并且前后经过2-3道检测程序，以保证其环保性。
第四部分
市场调研报告（二）——关于目标客户群体
按照万兆投资集团与锐设绘共同协商确定的工作计划，在5月16日结束了慧谷项目的市场竞争状况的调研后，5月17日—5月25日，锐设绘“慧谷项目小组”的调查人员以慧谷的潜在购房群体为调查的对象，进行了消费者方面的调查。
以下内容为本次调查的总结，供贵公司参考：
（说明：本次调查的项目较多、数据量较大，为使本报告可以直观、明确，便于理解，故数据部分较多采用表格形式表达。）
一、 总体概述
一-1、总体概述
本次调查的覆盖面较广，调研对象涉及和平、南开、河西、河东、河北等5区，南开区是重点的调查区域。
本次共调查企业管理决策人员112人（分别属于112家企业），涉及市内其中已在南开区或有意向在南开区设立办公场所的潜在消费者37人。
本次调查的对象被分为四个行业，在计算机及相关行业方面有所偏重，具体分类如下：
1．计算机及相关行业 2．贸易公司 3．事务所
4．其它行业（以广告、设计、装饰等公司为主）
一-2、调查项目分类 1、调研对象所在行业 2、A．调研对象的年龄 B．办公场所区域选择 C．办公场所的面积
3、A．租赁及价格水平（目前） B．购买及价格水平（目前） C．付款方式
4、购置办公场所时关注的因素 5、购置办公场所关注物业本身因素 6、是否准备更换办公场所 7、对于办公场所的面积需求 8、可以承受的单位价格 9、物业的性质 10、办公模式 11、房型特点 12、车位要求
13、办公环境的管理手段与配套硬件 14、对于集中办公的要求
二、数据统计
二-1、行业状况
考虑到“慧谷”的潜在消费者的特性，将调查对象主要分为4个行业，如下表
序 号 行 业 划 分 1 2 3 4 计算机相关行业 贸易公司 事务所 其它 人 数 60 9 5 38 百分比 53.6% 8.0% 4.5% 33.9% 100% 说 明 网络、软件、硬件、耗材等 国贸、内贸企业等 律师、会计师等 * * * * * * * * * 合 计： 112 人 行业划分比例表
二-2、年龄结构
本次的调查对象（管理决策层）从事计算机及相关行业、广告、设计公司等行业较多，因此年龄结构相对较轻，具体状况如下表
序 号 年 龄 阶 段 1 2 3 4 5 6 25-30岁 31-35岁 36-45岁 46-55岁 56岁以上 未登记 人数 54 14 34 7 1 2 百分比 48.2% 12.5 % 30.3% 6.3% 0.9% 1.8% 100% 合 计： 112 人 年龄结构比例表
二-3、办公场所区域选择
本次调查对象对于办公场所的区域选择，如下表
序号 区 域 选 择 1 2 3 4 和平区 南开区 河西区 河东区 人 数 28 37 36 9 百 分 比 25.0% 33.0% 32.1% 8.0%