潜在的消费者对于办公场所的房型要求，如下表 序号 1 2 房 型 要 求 方方正正 个性化办公空间 数 量 8 66 百分比 10.8% 89.2% 100% 合计： 74 家 房型需求比例表
二-12、对车位的要求
潜在消费者对于车位要求，如下表 序号 1 2 车 位 要 求 需要车位 不需要车位 数 量 61家 13家 百分比 82.4% 17.6% 100% 合计： 74 家 车位需求比例表
二-13、理想办公环境需要的管理手段和配套硬件
理想的办公环境需要的先进的管理手段和配套硬件，针对潜在消费者的需求，我们设计了“局域网”等11个项目，潜在消费者的具体要求的统计如下表（多选） 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 管理手段、配套硬件 局域网INTRANET 室内外红外线系统 可视对讲 一卡通系统 24小时无盲点监控系统 室内报警系统 背景音乐、紧急播放系统 双电源系统 数 量 48 21 27 17 19 28 21 29 百分比 64.9% 28.4% 36.5% 23.0% 25.7% 37.8% 28.4% 39.2% 关注程度 1 7 6 9 8 5 7 4 9 10 11 卫星电视系统 电子公告牌 中央空调系统 32 13 43 43.2% 17.6% 58.1% 3 10 2 办公环境管理手段和配套硬件统计表
二-14、同行业企业集中意向统计
集中办公是否是慧谷项目潜在的消费者的要求，本项目即针对潜在消费者集中办公方面的要求设计，具体的统计结果如下表 序号 1 2 3 群体划分 全部调查对象 有意向调查对象 计算机及相关行业 总人数 112 74 42 希望集中 办公人数 44 42 28 百分比 39.3% 56.8% 66.7% 集中办公意向统计表
三、消费者调查分析
三-1、消费者年龄结构较轻，消费能力有限
在本次调研的人群中，以计算机相关行业（53.6%）和广告、设计公司(33.9%)等新兴行业为主，在这样的行业起作用的是技术和知识和资讯，而社会经验并不起决定的作用，因此本次调研25-30岁（48.2%）和31-35岁（12.5%）的企业决策人员共占全部调研对象（112个）的60.7%。
但是，25-30岁和31-35岁的企业决策人员大多事业处于高速发展期，而且资金积累的时间较短，因此，相对手中的可用于购置办公场所的资金有限。
在这74家企业中，从更换场所的面积和价格来看，所要求的面积一般在80-120平米（39.2%）和120-160（29.7%）平米之间，价格集中在5000元/平米以下（16.7%）、5000-6000元/平米（47.2%）和6000-7000元/平米（19.4%），可以大体上测算出购房者的承受能力总值应集中在60万-70万居多。这一结论与实际走访中大多数的潜在购房者表述一致。
三-2、单纯正规的写字楼前景看好
本次调查表明办公性质的物业市场前景良好，“有打算”和“不一定”（有可能）购置办公场所的74家企业，占全部调研对象的66.1%。计算机相关行业更是有66.7%的企业要求更换办公场所，本次调研的南开区的企业（26家）共70.3%有更换办公场所的意向。
在本次的调查中，有45.9%的人选择纯写字楼，超过其他形式（31.1%）许多，说明高端写字楼是目前市场中的新宠。
根据对办公模式的调查，选择“部门集中式”和“无所谓,因地制宜”的分别占56.8%和18.9%。商住两用的写字楼在市场上虽仍有一定的市场,但下降很多，而且几年来的积压，使市场相对供应过剩,近几年本市商住两用的“伪写字楼”萎靡不振的局面，近期不会改变。配套完善、提供优质服务的甲级5A写字楼，符合本市目前的经济发展水平和趋势，克服了普遍的刻板和机械，满足了人们的个性化和人性化的需求，因此，受到市场的青睐绝非偶然，随着知识经济的发展甲级5A写字楼必将有更大的市场空间。
三-3、地理位置是选择办公场所的首要因素
本次调查显示，在更换办公场所时考虑的首要因素是“地理位置”，占35.2%；其次是交通状况（33.8%）、价格因素（31.1%）、房型布局（24.3%）、商业氛围（24.3%）、周边环境（22.9%）、房屋质量（21.6%）、物业管理水平（16.2%）、开发商信誉（14.9%）等。
除地理位置外,交通状况（包括车位因素）、价格、房型和商业氛围是选择办公场所的重要因素。在本次的调研中，排在最后面的因素分别是绿化、楼层、购物便利、生活服务设施、社交健身因素、入住时间等，虽然排在靠后，但这些因素同样会对考虑办公场所起到一定的作用。
三-4、智能化提高要求，安全设施倍受重视
本次的调查显示：在有意向的74家企业中，有64.9%选择为办公场所装设局域网。智能化设施已经成为衡量办公性质物业的重要的指标。
另外，在安全设施方面“室内外红外线监控系统”（28.4%）、“可视对讲”（ 36.5%）、“24小时无盲点监控系统”（25.7%）、“室内报警系统”（37.8%）等均有一定的关注率，说明企业决策管理者非常关心自己和企业的安全。
三-5、“集中办公”计算机相关行业人士的共同要求
本次调查的计算机相关行业的人士，66.7%的要求集中办公。他们的主要考虑是：一方面，大家在一起办公可以互通有无；二方面，容易得到重要的资讯；三方面，集中办公的氛围可以引来巨大的商机，对大家都有十分的好处。尤其以网络公司与软件公司的人士对集中的要求最迫切。
三-6、付款方式——重要的房地产销售的竞争手段
本次调研的管理决策人员年龄结构较年轻，事业一般处于高速成长期，未来预期较好，但是高速成长要求资金的投入，他们不可能全部将资金投入购置办公场所。因此，他们需要较为灵活的付款方式，在本次调研的有更换办公场所的意向群体中（74家），选择购买的共占82.4%，其中只“以租代买”就有33.7%的比例。以租代买、长期按揭和分期付款，他们要求时间越长越好，这样既可以减轻他们的资金的压力，而且可以提前享受明天的环境。多种灵活的付款方式还可以将原来的较高的“台阶”降低，使更多的潜在的需求转化为有效的需求。因此付款方式已经成为开发商之间检验竞争实力的筹码之一。 三-7、办公也要考虑人性化的要求
目前的企业的运做与过去的大工业生产时代有许多的不同，知识经济时代的企业在经济中日益扮演重要的角色。网络公司、软件公司、广告公司等行业发展十分迅速。这些新兴行业是以人为核心竞争力的，因此他们为了使自己的企业有较强的竞争力，会极力为员工创造舒适和适宜的环境，他们对办公场所的设施等方面有一些新的要求，背景音乐（28.4%）、卫星电视（43.2%）等设施获得了较高的关注就是这种要求的体现。再有，软件和网络公司、广告公司等的有一定的不可预见性，突击式加班大量存在，因此像24小时超市便利店等设施，做为写字楼的配套就显得重要了。配套的酒吧、公共交流空间也是必要的；网络公司
经常会邀请外援人员来共同搞课题，工作一段时间（一般为半月），对于住宿方面需求的满足，也应该引起注意。
四、浅析慧谷销售策略
四-1、付款方式——慧谷的制胜法宝
本次调查表明消费者的每平米的实际承受能力一般在5000-6000元之间，另外“慧谷”潜在消费对象的消费能力是有限的。其实，“慧谷”的潜在的消费者并不是没有资金购房，而是因为事业处于高速成长期，因此主要的资金应用于投资，实际上，他们的未来预期很好，消费潜力巨大。“慧谷”由于在资金回笼等方面没有太大的压力，因此，适当增加多种迎合消费者需求的付款方式，降低实际购房的门坎，释放潜在的需求，必将取得不俗的销售业绩。
四-2、个性化空间——“慧谷”的突出卖点
本次调查数据显示，89.2%的消费者在购置办公场所时会选择“个性化空间”，选择“方方正正”的消费者只占10.8%的百分比。要求办公模式为“敞开式”的占24.3%，而选择“部门集中式”的却占到56.8%。这些数据说明方方正正的传统写字楼并非市场之宠，而考虑了消费者实际需求的个性化空间才是市场需要的。而“慧谷”的设计正是考虑到这方面，使每一层的面积都可以做随意的空间划分，完全发挥业主的想象空间和创意才能，可以自由划分的空间正是“慧谷”独特的卖点之一。
四-3、集中办公的氛围营造——“慧谷”销售催化剂
本次调查的潜在的消费者，集中办公由于便于得到行业资讯和获取巨大的商机，因此受到消费者的欢迎。56.8%的选择部门集中办公，尤其是计算机行业达到66.7%。。增加适当的配套设施，提高商务办公服务的水平，营造商务办公的良好氛围，必将促进“慧谷”的现实的销售。
四-4、天津硅谷概念——“慧谷”的巨大商机
天津硅谷即将启动，慧谷项目位于硅谷的腹地，引入硅谷的概念，如果与天津大学进行多方的合作，万兆集团将会从中收益匪浅，一方面可以达到迅速销售