目 录
一、淄博市概况 ............................................................................................................... 2
1、城市概况 ............................................................................................................. 2 2、城市经济发展 ...................................................................................................... 2
3、区域发展概况 ...................................................................................................... 2 4、城乡建设情况 ...................................................................................................... 3 5、1—5年内淄博的城市规划与发展 ......................................................................... 4
（1）城市的总体规划 ........................................................................................ 4
（2）城市发展基本走向 ..................................................................................... 4 （3）重点支持产业 ............................................................................................ 4
二、宏观政策及分析 ........................................................................................................ 4 三、消费者结构与需求分析.............................................................................................. 6
1、人口结构分析 ...................................................................................................... 6
2、消费者需求分析 ................................................................................................... 7
（1）购房时机和倾向 ........................................................................................ 7
（2）购房付款方式 ............................................................................................ 9 （3）居民购房承受能力 ................................................................................... 10 （4）购房区位 ..................................................................................................11 （5）房型、户型和交房标准 .............................................................................11 （6）购房面临问题 .......................................................................................... 12
（7）居住环境对购房影响 ............................................................................... 13
四、市场及竞争者状况................................................................................................... 13
1、淄博市房地产市场情况 ...................................................................................... 13
（1）市场的一些数据 ...................................................................................... 13
（2）市场的一些特征 ...................................................................................... 14 （3）主要竞争楼盘情况 ................................................................................... 16
五、我项目SWOT分析及市场战略 ................................................................................ 24
1、SWOT分析........................................................................................................ 24
（1）优势 ........................................................................................................ 24
（2）劣势 ........................................................................................................ 25 （3）机会 ........................................................................................................ 26 （4）威胁 ........................................................................................................ 26 2、市场战略分析 .................................................................................................... 27
（1）品牌战略 ................................................................................................. 27 （2）定位战略 ................................................................................................. 27 （3）关系战略 ................................................................................................. 28
六、营销定位及营销策略 ............................................................................................... 28
1、营销定位 ........................................................................................................... 28
（1）产品定位: ................................................................................................ 28 （2）客户职业定位 .......................................................................................... 28 （3）客户年龄定位 .......................................................................................... 29 （4）客户区域定位 .......................................................................................... 29 2、营销策略 ........................................................................................................... 29
2007年11月份淄博市城区房地产市场调研报告
（1）产品策略 ................................................................................................. 29
（2）价格策略 ................................................................................................. 30 （3）渠道策略 ................................................................................................. 30 （4）促销策略 ................................................................................................. 32
七、结束语 .................................................................................................................... 33
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2007年11月份淄博市城区房地产市场调研报告
一、淄博市概况
1、城市概况
淄博市位于山东中部鲁中山地与鲁北平原的交接地带。北临黄河，东与潍坊市相接，西靠济南市，南邻莱芜和临沂市。市域形态南北狭长,地势特征为南高北低。淄博是中华民族古老文明的一处发祥地。
淄博市是山东省年产值过千万的三大城市之一，是鲁中地区重要的以化工、机电、建材、冶金为主的综合性工业城市。其中，化工、医药、新材料是淄博最具比较优势的产业，化工医药、建材、机械、纺织服装四大行业总产值占全市工业的72%以上。淄博市现有各类工业企业2.8万余家，有14支股票在境内外上市，拥有12件全国驰名商标，131件山东省著名商标。是国务院批准的山东半岛沿海开放城市，是著名的“陶瓷之都”、“石化之城”。
淄博现辖五区三县，总面积5938平方公里，至2006年底，全市总人口418万多人，其中市区人口277万。市政府驻地张店是全市的中心城区。
2、城市经济发展
2006年，淄博全市地区生产总值实现1645.16亿元，按可比价格计算，增长15.8%。其中，第一产业增加值62.72亿元，增长4.5%；第二产业增加值1079.06亿元，增长15.8%；第三产业增加值503.38亿元，增长17.5%。三次产业构成比由上年的4.19：66.80：29.01调整为3.81：65.59：30.60。据抽样调查，2006年全市城市居民人均可支配收入13794元，比上年增长14.6%；人均生活消费支出9545元，增长15.6%；农民人均纯收入5641元，增长12.5%；农民人均生活消费支出3752元，增长14.1%。
3、区域发展概况
淄博市辖有张店、淄川、博山、临淄、周村五区。五区以张店为核心城区，五区之间至少距离20公里以上，相互之间约有30分钟左右的车程。由于我项目
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2007年11月份淄博市城区房地产市场调研报告
的现有客户大都来自张店和淄川，下面就简单介绍一下这两个区的概况。
张店区是淄博的功能和中心城区，是全市政治、经济、文化、教育中心，是淄博市委、市政府所在地。该区是淄博市交通、通讯的枢纽，高新技术产业基地。各市直机关、银行、大型商业、火车站汽车站均在此处。到2006年末全区总人口75.26万人。2006年实现生产总值370.82亿元(含淄博高新技术产业开发区)。城镇居民人均可支配年收入14503元；人均住房使用面积32平方米。
淄川为淄博市的市域副中心，以建材为主原材料的工业基地和商贸中心。按照其“十一五”的规划，将着力打造七大产业板块:以杨寨、双沟、罗村为依托的北部产业板块，重点发展陶瓷、医药产业；以寨里、黑旺为依托的东北部产业板块，重点发展金属新材料产业；以般阳、松龄、商城及洪山、城南为依托的城郊产业板块，重点发展商贸流通业、新兴服务业以及医疗器械、医药产业；以经济开发区、商家为依托的新区产业板块，重点发展机械、新材料、纺织服装等产业；以岭子、磁村为依托的西部产业板块，重点发展无机非金属材料等新材料产业；以昆仑、龙泉、西河为依托的南部产业板块，重点发展机械配套加工和日用陶瓷产业；以峨庄、太河、张庄、淄河、东坪为依托的东部产业板块，重点发展生态农业和旅游产业。06年底全区总人口67.29万人。2006年，该区生产总值219.64亿元。
4、城乡建设情况
2006年，全面完成新城区“二纵四横”6条骨干道路及配套管网建设，体育中心、图书馆等工程开始启动。老城区部分重点区域和地段得到整治，中心城区排水管网建设进展顺利，猪龙河中心城区段雨污分流治理全面完成。全市新建园林绿地460公顷，建设完善绿色通道145公里。交通基础设施建设进展顺利，济青高速公路南线、昌国路立交桥工程加快建设，惠青黄河公路大桥建成试运行，滨博高速公路博山出口立交桥等一批道路工程已竣工通车。
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2007年11月份淄博市城区房地产市场调研报告
5、1—5年内淄博的城市规划与发展 （1）城市的总体规划
根据淄博市规划局的规划，在2006-2010年4年内，淄博市将新增普通商品住房27.42万套，其中张店城区17.43万套。中心城区新建住房将重点向西北方向发展。在规划期内，各类住房套型建筑面积90平方米以下的住房面积比重，必须达到7成以上，其中经济适用房等政策性住房的建筑面积占到10%以上。在未来几年内可以预期在淄博房市上将是以中小户型商品房的竞争为主。
（2）城市发展基本走向
淄博市张店区的重点发展方向是建设新城区，新城区在老城区的北方和西方，政府将大力投资对新城区的基础建设予以支持。
（3）重点支持产业
淄博市将建成以张店为中心，以高新技术为先导，以基化工业为基础，以发达的交通通讯为纽带，以大环境绿化为特色，把淄博市建成布局合理、功能完善环境优美，城乡一体，高度文明的现代化的组群式城市。
重点支持的产业为石化、铝业、制药、服装及陶瓷。其中上市的十几家公司将是被重点支持的企业。
二、宏观政策及分析
近几年面对主要大中城市不断上涨的住房价格，在2005年政府出台一系列调控政策的基础上，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。2006年的房地产无疑是一个政策调控年，2007年的房地产行业是政策导向下的执行年，总的来说今年专门针对房地产出台的政策并不是太多的。上半年中央层面的房地
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