2007年11月份淄博市城区房地产市场调研报告
边配套齐全，2路、126路、121路、94路多路公交自门前经过市繁华商业到达火车、汽车站，交通便利；希望幼儿园、科苑小学、柳泉小学、莲池小学、一八中、山东理工大学、张店第七人民医院尽在家门口。风景世家单体造型现代风格结合坡顶造型为主，线条简洁流畅，高低错落，前后均匀布置，体现现代城市中心住宅的人文主义。户型错落，户户错层，面积在90-215m，户型方正，较为简洁。
d、鑫盛·城市风景 ①基本信息：
物业类别：普通住宅 装修状况：毛坯房 建筑类别：高层 物业地址：共青团路与西五路交汇处西50米 开 发 商：淄博鑫盛房地产开发有限公司 价 格：
起 价：2700元/平方米 最高价：3700元/平方米 均 价：3100元/平方米
②详细信息：
交房时间：08.04.30 建筑面积：8.75万平米 电 话：2832000/2832111 占地面积：41亩 容 积 率：2.93 总户数：500多 车位价格：8万/个 绿化率：45% 物 业 费：0.8元（包括电梯费）
优惠措施：10层以上房源优惠70元/平米、10层以下房源优惠50元/平米 ③项目介绍
鑫盛·城市风景位于共青团西路121号，属于旧城改造项目。东邻小西湖，建设工期为2年。
在户型的设计上，走差异化路线，集中在80-110㎡左右，户型设计分为两室两厅、三室两厅等，大部分设计为双卫。在设计中还遵循了“动静分区、功能合理、空间紧凑”的设计原则，沿北侧设计了22层高层公寓，为一室一厅或两室一厅的高层公寓。住宅的设计均为明厨、明卫、明厅、明房，卧室与厅窗地比较符合规范要求。
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e、中润华侨城 ①基本信息：
物业类别：普通住宅 装修状况：毛坯房+简装 建筑类别：多层、高层、小高层 物业地址：淄博市高新区中润大道
开 发 商：山东中润集团淄博置业有限公司 价 格：
★ 房价：均价3300元/M2
★ 物管费：多层0.6元/月/M2；高层1元/月/M2
②详细信息：
交房时间：08年4月底 建筑面积：120万M2 电 话：3556666/3556888 占地面积：1198800M2
地下车位：1600个 车位价格：8万/个（现房的，期房的未定） 优惠措施：中大房型房价94折；90多平米户型送简装（或抵2万现金）；60多
平米户型送简装（或抵1万现金）；另外所以户型均送4000元结婚基金（只可到指定的婚嫁商家购物用，不能兑换成现金）。
③项目介绍
中润华侨城是山东中润集团在淄博投资建设的第一个项目，项目占地1800余亩，总规划建设面积约120万M2，总投资为30亿元，拟分三期三年内建设完成。小区位于淄博高新开发区内，东起西五路，西临世纪路，北依北外环路，南侧有山东中润集团冠名的“中润大道”。
中润华侨城项目定位为高档综合住宅社区，区内配套建设有双语中小学校、幼儿园、高级商务会所、大型超市及综合商业。住宅分为多层、小高层、高层住宅以及高档别墅等。 中润华侨城按照先建设环境后开发住宅的思路进行项目开发，在建设时序的安排上先建设中润大道两边的景观、会所，再开工建设住宅、商业、学校。
中润华侨城环境特点是：1、园林景观环境生态化、人性化；2、小区内人车分流、动静结合；3、绿化、水景、小品与组团建设相结合。整个小区外立面时尚现代，规划布局层次感强，但是楼间距太近。
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企业介绍：
投 资 商：山东中润集团 建筑单位：山东建工
设计单位：美国JY建筑规划设计事务所、新加坡雅科设计管理服务有限公司 f、银领国际 ①基本信息：
物业类别：普通住宅 装修状况：毛坯房 建筑类别：高层 物业地址：张店区华光路79号 开 发 商：青岛金泽房产淄博分公司 价 格：
起 价：2800元/平米 最高价：3300/平米 层加价：约20元/平米
物管费：0.9元/月/平米（包括电梯费）
②详细信息：
交房时间：一期已交房，二期2008年10月交
建筑面积：7.2万平米 电 话：3180707/3186767 占地面积：22899平米 容 积 率：3.14 总 户 数：210户左右（二期） 绿 化 率：37% 地下车库：330个左右（配置率70％） 车库价格：8万/个
优惠措施：一期顶楼尾房（70~90平米）赠空中花园（即露台）；二期房无优惠。 ③项目介绍
该项目位于淄博张店中心区两大主干道华光路与柳泉路交汇处，离大润发、沃尔玛、齐王府等购物娱乐场所不远，法国IBIS酒店将会入驻，周边教育、交通、医疗、休闲娱乐等配套较为齐全，生活氛围浓郁。
该项目分两期开发，其中一期总建筑面积51860平方米，由3栋板式高层住宅与高级商务写字间组成，户型面积127-273平米，全现楼实景绽放，现已交付使用，仅剩余几套顶楼尾房。二期总建筑面积20088平方米，由2栋高层住宅与法国IBIS酒店、高尚会所、沿街商铺组成，住宅户型面积44-121平米。会所有
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室内恒温泳池、健身房、网球场、壁球馆、西餐厅等生活配套。 企业介绍：
投 资 商：青岛金泽房产有限公司 企划代理：润博品牌设计与顾问 景观设计单位：北京构易
建设单位：中国华北冶金建筑公司 g、鲁信·皇家花园 ①基本信息：
物业类别：普通住宅 装修状况：毛坯房 建筑类别：高层(3栋主体分别为21、26、32层的高层住宅楼和部分五层裙房) 物业地址：张店区人民路和柳泉路的交汇处 开 发 商：山东鲁信华艺置地有限公司 价 格：
起 价：3100元/㎡（层加价40~50元） 均 价：3900元/㎡
物业管理费未定,约为1元/月/㎡左右（包括电梯费）
②详细信息：
交房时间：2008.07 建筑面积：11.42万㎡ 电 话：6209999/3178999 占地面积：2.2万㎡（一期）容 积 率：3.64 总 户 数：410套左右 地下车位：480个 车位价格：约8万/个（未定） 绿 化 率：37% 优惠措施：不打折，赠送户式中央空调/直饮水系统/食品垃圾处理器（自称总价
值约3万）
③项目介绍
该项目位于张店柳泉路与人民路交叉口西北角，位置优越，交通便利，东西与市府市委毗邻，南与淄博人民公园隔路相望，银行、电信、邮政、商场超市、医院、幼儿园、学校环绕周边，生活配套齐全。鲁信皇家花园是“公园板块”棋盘上一枚重要的棋子，南临拥有万米湖面及三百三十亩绿色园林的开放式人民公园。
该项目规划设计：一期建筑面积114214㎡（其中住宅65814㎡，商业15000
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㎡，地下33400㎡），3栋主体分别为21层、26层、32层的高层住宅楼和部分五层裙房，户型从128—227㎡，共计403户。现一期均以封顶，正在安装窗户和抹外墙腻子。
五、我项目SWOT分析及市场战略
1、SWOT分析
关于我项目的介绍在此就不多述，下面分别分析我项目内部的优势和劣势，外部环境的机会和威胁，以便更好的提出应对措施。 优势（S）：
第一园林地产，产品有特色 颐景园有一定的品牌积累
开发商实力雄厚，物管公司服务优质
绿化率居城区楼盘首位 所处城市主干道,交通方便 现房销售，园林景观也已做好
劣势（W）：
老城区,靠近重工业区,空气质量差
户型设计不适当地居住习惯合理 产品亮点均未很好地凸显
一期房源所剩不多，大都为大面积景观房
周边教育资源不佳
机会（O）： 威胁（T）： 当地政府实施城市大建筑业战略 政策抑制投机、投资型购房者 居民消费需求逐年上升，趋势平稳 城市重心转向新城区 居民可支配收入和消费性支出均呈 在建、待建物业规模很大，未来逐步上涨态势 市场竞争更趋激烈 5年内要买房的人群比例较高
（1）优势
a、开发商实力强，产品品牌好，物管档次高：
上海三盛宏业投资集团（简称“三盛宏业”），主要投资业务为房地产、海洋运输、生物科技、建设产业等，目前拥有下属公司及参股公司30余家，2005年底总资产为60亿元，2007年被国务院发展研究中心评为中国房地产百强开发企业第37位，盈利能力名列前10位。
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