2007年11月份淄博市城区房地产市场调研报告
聚集在张店区，但是主要的资金拥有人群则分布在临淄、淄川、桓台、周村等周边区县。
c、投资型购买者较少
由于整体市场因素的影响，投资型物业的回报率远远低于山东省其他城市。致使淄博市物业现已无法吸引大批量的投资客户，投资、投机型买者还不成气候。 d、区县市场各具规模又不成气候
淄博市目前各个区县的房地产市场都各具规模又不成气候，只有张店区的房产市场相对红火。
2006年各区县房地产完成投资情况
区县 完成投资 55.91 （亿元） 所占比重（%） 58.17 7.71 3.80 6.60 12.26 6.45 2.20 2.82 7.41 3.65 6.34 11.78 6.20 2.11 2.71 中心城区 淄川区 博山区 周村区 临淄区 桓台县 沂源县 高青县 2006年各区县实际销售面积情况
中心 区县 城区 销售面积 104.06 (万㎡) 所占比重（%） 53.45 6.24 8.41 3.98 17.20 8.10 1.95 0.67 12.14 16.38 7.75 33.48 15.76 3.80 1.31 淄川区 博山区 周村区 临淄区 桓台县 沂源县 高青县 从以上开发数据上来看，各区县目前的开发情况差距相对较大，开发势头主要以中心城区为主。淄博市的房产市场整体规模较大，也就造成，中心城区开发量剧增，但是消费人群却在其他区县分布。这种情况也就形成了房产开发范围不集中、投资环境不优越的房产市场。整体市场共同的发展势头和方向也受到很大影响。
e、福利“团购”影响很大
近年，在整体房价逐渐攀升的情况下，一部分企事业单位为了给职工改善居住条件，在淄博市的房产市场上，形成了一股“团购”热潮。因为团购价格不仅低廉，物业产品却都在市场的中高档次，所以深受广大企事业职工的欢迎。但是，
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这种现象的产生直接影响到淄博房产市场的整体价位。
首先，团购客户大多是企事业单位人群，该部分人群在城市消费金字塔中所处的位置为中高端范围。也就是说，这部分人群的购买力以及消费影响力是主导产品市场的核心部分。该部分人群的需求，直接影响物业产品的市场价值以及产品的市场供需环境。由于团购销售的影响，该部分人群的需求已经基本饱和，市场需求量减少，整体价位的增长必定会受到影响。
其次，“团购”产品的出现，是开发商为了寻求资金迅速回笼，所产生一种市场作。就客户来说，团购的最初目的是为了方便职工的居住，让职工在一个共同的小区域内生活居住。对企业以及职工自身来说，住在一起同事之间可以互相帮助，同行同住也会增加企业的凝聚力。但受到传统消费习惯以及市场消费模式惯性思维的影响，在团购的过程中，买方和卖方很自然的要讨价还价一番。在这个过程中“薄利多销”很自然的成了买卖双方共同的消费思维。物业价格也就在这个过程中很自然的降下来了。 f、物业档次鱼龙混杂
淄博市近年来开发量剧增，各种档次的物业层出不穷。仅中心城区张店的再开发项目就有数十个之多。市场存量过大，造成整体市场竞争激烈。“涨价”大多成了“烫手的山芋”，成了开发商不敢随意触及的话题。在现有市场情况下，开发商最关心的问题已经不是怎样让利润最大化，而是想怎样在保证一定利润的情况下尽快将产品销售出去。所以，在目前阶段淄博房地产市场要实现大规模的涨价热潮，仍然是一个比较困难的事情。
（3）主要竞争楼盘情况
a、黄金·国际 ①基本信息：
物业类别：普通住宅 装修状况：毛坯房、精装
建筑类别：高层、小高层、多层（A区7座多层；B区由5座多层、4座小高层
和3座高层组成；C区由6座多层和13座高层组成；D区尚不清楚）
物业地址：张店区北西六路与华光路交汇处 开 发 商：山东黄金智业房地产开发有限公司
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价 格：
★
房价：B区多层均价3500元/M2；B区小高层起价3100元/ M2，层加100元左右
★
物业费：多层0.5元/月/ M2；小高层1元/月/ M2；高层1.2元/月/ M2（包括电梯费）
★
车位费：地上停车免费，地下停车位租300元/月
②详细信息：
交房时间：A区和B区多层已交房；小高层和青年杰座08年1月交；C区现售楼
盘08年底交。
建筑面积：100万M2 电 话：3100666/3100999 占地面积：399600 M2 容 积 率：2.05
地下车位：1：1左右 车位价格：8万/个 绿 化 率：42% 优惠措施：★ A区70~90 M2景观阁楼赠送精装修
★ B区125~140 M2最低95折
★ C区80~250 M2中央水岸楼盘：前100名优惠4%，100~200名优惠3%，200名后优惠2%，一次性付款优惠基础上再打99折 ★ 青年杰座64~109 M2小户型增全套装修 ★ 购多层住宅顶楼送精装并免5项开口费 ★ 首批30~270 M2临街商铺最低96折
③项目介绍：
该项目地处淄博市中心城区张店老城与新区的交界处，由城市主干道世纪
路、华光路、西六路、联通路围合而成，东邻莲池公园，西望玉龙河，南靠市重点中学-张店七中。项目占地39.5公顷（原为政府2003-18号储备用地）。总建筑面积近百万平米，项目2005年6月1日开工，预计2010年竣工,分四期来开发建设。
黄金国际采用当代欧洲的街区模式，集住宅、商业中心、酒店、酒店式商务公寓、甲级写字楼等建筑为一体的现代街区。
黄金国际—期分A、B组团,A组团靠近规划西六路,东临莲池公园和市府三宿舍区,规划建设七栋住宅,为小区内为数不多的多层住宅,A组团总建筑面积约
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5万平米,户型有99-102的两房、130-141的三房、166的四房、200平米左右的复式等。现阶段项目一期的A区已经交房，在售房源为位于A区北侧的B区（由多层、小高层和青年杰座组成）及C区的3座小高层、2座高层（2007年11月18日开盘）。 企业介绍：
投 资 商：山东黄金集团公司 建筑单位：山东普利、济南二建
设计单位：深圳建筑设计研究总院、美国奥斯本 b、瑞祥西湖苑 ①基本信息：
物业类别：普通住宅 装修状况：毛坯房 建筑类别：高层、小高层 物业地址：位于共青团西路和西五路交叉路口处 开 发 商：淄博瑞祥房地产开发有限公司 价 格：
起 价：2650元/平方米（高层）、2700元/平方米（多层） 最高价：3300元/平方米（高层）、3100元/平方米（多层） 均 价：2900元/平方米（高层）、3050元/平方米（多层）
②详细信息：
交房时间：07年底 建筑面积：3.2万平米 电话：2771188/2771688 占地面积：13533 平米 容 积 率：2.41 总 户 数：300 地下车库：234（配置率70％左右） 车库价格：8万/个左右 绿 化 率：37.5% 优惠措施：免四项开口费（暖气、水、电有线电视）、三年物业费、五年电梯费、
商业按揭无优惠，一次性付款优惠30元/平米
③项目介绍
该项目有五座单体工程组成，其中北侧为两座17层住宅，一座六层多层住宅，南侧沿共青团西路为2座10层商住楼（其中一、二层为商业用房，三至十层为住宅）。该项目住宅总户数为300户，其中97－111平方二室二厅户型为156套，占总户数52％，138平方三室二厅户型为144套，占48％。项目建设周期需1.5年时间，于2006年7月开工。
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该项目北侧为淄博十七中操场，东侧为小西湖和西五路，南侧不远就是博物馆广场，西侧为市歌舞团宿舍，整个项目位于共青团西路北侧，项目四周配套较为完善，教育、医疗、购物、餐饮、休闲等比较方便。
该项目定位为中端产品，采用低价位策略，特别是在优惠措施上力度比较大。布局上五座楼宇形成一个围合，高低错落，楼盘顶部坡屋面为青灰色、外墙主色调为咖啡色、局部白色分割。在户型上，引入了采光通风井的设计手法，较好的解决了中户通风不畅的问题，得房率也比较高。 企业介绍：
投 资 商：淄博瑞祥房地产开发有限公司 建筑单位：山东万鑫集团和高青县建筑公司 景观设计单位：深圳汉沙杨公司 c、风景世家 ①基本信息：
物业类别：普通住宅 装修状况：毛坯房 建筑类别：高层 物业地址：华光路与明清街交汇处开 发 商：山东鸿嘉置业有限公司 价格：
起 价：2328元/平方米 最高价：3600元/平方米 均 价：2900元/平方米 ②详细信息：
交房时间：07.08.31 建筑面积：7万平米 电 话：3187111/3187222 占地面积：7304.6 平米 容 积 率：2.6 总户数：308 地下车位：170个 车位价格：8万/个 绿化率：42% 物 业 费：0.8元（包括电梯费）
优惠措施：97折+送全套家电（可抵2万现金） ③项目介绍
该项目由四栋高层（18层）及南面、西面、北面2层商铺组成围合式院。 风景世家位于张店区西四路与华光路交接处，与大富源面对面，明清一条街、新商业步行街成熟的商业氛围有效的方便了居民休闲、娱乐，丰富居民生活。周
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