2007年11月份淄博市城区房地产市场调研报告
产政策，除了土地增值税和限制外资政策是针对楼市之外，加息减税等政策多数是针对整个宏观经济调控。针对这几年的宏观调控措施，浅谈一下我的个人看法：
（1）06年国家对住房供应结构的调控效应已初露端倪，淄博市中低价位、中小套型普通商品房供应量将逐步上升，结构调整在明后年会得到显现，房价增幅将趋缓。当然也出现了一些为迎合市场而仓促上马的小项目，导致中小套型市场鱼龙混杂，可以说未来的若干年内淄博楼市的主要战场将是在中小户型上的竞争，有专家预言淄博中小户型的大量供应将会过剩。
（2）土地增值税如果进行严格执行将会对房地产业有相当大的影响，会大幅降低房地产企业的开发利润，特别是对不能避税的房地产企业有很大影响。但土地增值税也有两个好处，一个就是迫使开发商开发低利润产品来避税，为市场供应中低端产品；一个就是对暴利的房地产企业征收累进制的高额税收，但应当有明确的时效和征收阶段的划分。而限制外资购房和进入房地产行业的政策，目前也未能收到实质性效果，现在外资依然在推高地价和房价方面扮演十分重要的角色。
（3）政府在今年已连续五次加息，为了进一步稳定通货膨胀预期，央行今年下半年再次加息的可能性很大。贷款利率上调，一方面加大了房地产企业的信贷压力，开发商自然会把因加息而增加的开发成本，转嫁到购房者身上，房价依然会继续上涨；另一方面，也会对投资型买家产生一些心理压力，一定程度上抑制了利用房地产进行的投机、投资行为；但对于自住型买家的刚性需求无太大影响。
（4）最近银行已提高二次房贷的购房首付比例，这一措施一方面刺激了潜在购房者的提前消费，为了降低首付款的额度将提前购房；另一方面对于自住型购房者来说，首付提高后，将更倾向于选择低总价的小户型。
另外，今年下半年应该也不会出台太多的调控措施，还是以延续以前的调控政策为主，下半年可能会出台的调控政策主要有提高银行按揭门槛、继续加息、征收物业税等政策。总的来说这些政策一方面主要抑制了投资、投机型的需求，另一方面也给开发商增加了开发成本，使得房价继续上涨也成了顺理成章的事情。
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2007年11月份淄博市城区房地产市场调研报告
三、消费者结构与需求分析
1、人口结构分析
从我项目目前已购房的客户资料上显示，出生日期主要集中在1962-1985之间，这也与淄博市的人口变化特征有关。在这期间可分为两个阶段：第一阶段是高出生、低死亡、高增长阶段(1962～1971年)，是淄博市的一个生育高峰期。10年出生692297人，年平均出生69230人，出生率33.65‰。10年平均死亡率降低到8.05‰，其中，1963年全市出生94933人，出生率达51.14‰，人口自然增长率为41.16‰，是建国以来淄博市人口增长最高的一年。第二个阶段是向着低出生、低死亡、低增长转变的阶段(1972年以后)。人口出生率逐年下降，1972年为26.43‰，1975年为19.93‰，1980年为13.01‰，1985年为9.82‰。人口死亡率一直维持在6‰左右。人口自然增长率年平均为10.81‰，1980年为6.65‰，1985年为3.95‰。
年 份 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981
出生人数（人） 61422 94933 75517 73504 63747 55837 62233 62575 75639 66890 61143 50350 43913 48528 43330 42104 40270 39815 33635 48815 出生率（‰） 33.68 51.14 39.46 37.47 31.75 27.61 30.16 29.15 34.21 29.51 26.43 21.36 18.31 19.93 17.55 16.84 15.91 15.56 13.01 18.66 自然增长率（‰） 23.23 41.16 27.89 29.02 23.16 20.88 23.35 22.62 27.78 22.36 19.79 15.49 12.00 13.21 11.07 10.40 9.88 9.84 6.65 12.64 6
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1982 1983 1984 1985 53335 38380 29088 26934 20.06 14.22 10.68 9.82 14.30 8.43 4.83 3.95 2、消费者需求分析
消费者需求分析部分主要采用了淄博市房地产开发协会与淄博晚报于2007年6月份共同主办的首届“颐景园”杯淄博房地产市场住房需求问卷调查的数据。（本次问卷调查采用30个选择题的形式进行了调查，持续了34天，共回收调查问卷15434份，参与被调查者的范围覆盖我市所有城区，其中中心城区7678份，淄川区1721份，博山区1786份，临淄区823份。购房者身份及人群结构调查数据显示，参与调查的人群主要为23～60岁，其中25岁至35岁的人群占到总调查人数的54%。从调查人员单位性质看，机关事业单位所占比例占到五成以上，企业约占三成,其他约占二成。被调查者家庭月收入在3000～3500元之间的比例最高，达16.5%；6000元以上的高薪家庭相对较小。年龄在25－35岁之间的人员占预购房人群的54%，位居榜首，而35～44岁的人群比例为32.1%，位居第二。大多数被调查者为全职工作者，其重点分布于政府机关、教育文化、医院、电信、电力、贸易等领域，月薪一般在1000～2000元范围内。）
（1）购房时机和倾向
据调查，五年内准备购房的人占调查对象的85.7%，16.8%的被调查者预计一年内购房，大多数被调查者表示将以购买新建商品房为主，预购面积在90～130平方米之间。
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调查显示，一次置业的家庭主要希望购买70～90平方米的房子，其购房主要是为解决当前居住生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二次置业，购房主要为改善生活质量，这部分住房消费者对住房的要求已经由“住的开”变为追求居住的舒适性、功能性。
另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例远远高于其他住房群体，预购面积以90～110平方米的需求为最高，达31.2%；
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而在110～130平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例也高达5成以上，说明购房群体大多持币在手，有比较具体的购买计划，预计3年左右再进行置业，使生活质量进一步得到改观。可见在这个群体中的市场潜力非常可观。
（2）购房付款方式
传统消费观念仍占据一定地位，值得注意的是，在大多数预购房市民中，有30.1%的被调查者希望使用家庭存款或向亲友借贷来购房，40.8%的被调查者打算向银行贷款。调查显示，购房资金主要来源于家庭储蓄和银行按揭贷款，其中家庭储蓄占据一定的比例。这说明传统的消费观念仍然在我市广泛存在，这显然不利于各项消费的良性增长,但银行贷款特别是公积金贷款和按揭贷款也已被市民认可,但高比例存在的使用家庭存款或向亲友借贷购房仍显示,银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，达到开发商与购房者双赢的效果。
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