2007年11月份淄博市城区房地产市场调研报告
43.3%的调查对象表示，目前淄博市的房价并不是很需高，59.2%的调查对象表示银行贷款利率上调不会影响他们的购房计划。
（3）居民购房承受能力
调查显示，大多数被调查者希望房价在1500～2000元之间的比例最高，为30.4%，希望总房价在10～35万元之间最多，占到74.1%；35～40万元的占到6.7%；希望房价在60万元以上为2.4%。
房地产业区域性差异很大，本次调查也显示，我市各区县的市民需求与房价
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相比有较大差距，特别是中心城区与其他区县的差距更是十分明显中心城区市民对房子的购买欲望相对于其他区县也相对较高，计划1至3年内购房的市民人数也比其他区县高出一大截。
（4）购房区位
消费者选择购房的区位偏好日益多元化，但中心城区的新区成热点区域 本次调查结果显示，打算在中心城区购房的被调查者仍占了相当大的比例，其中一部分外区县人也有在中心城区置业的打算。计划在中心城区购房的被调查者中，有近一半的人将购房的区域选在了联通路以北，有7成左右将首选区域确定在柳泉路以西。从整个情况来看，随着淄博城市规划的实施，张店世纪路以西的新区在最近几年快速发展，在经济发展、交通配套及城市环境等方面将逐步成熟，并具有较好的发展前景优势，此区域已成为房地产市场的开发热点。
这种情况显示，中心城区的区位集中优势仍较为明显，其中环境因素良好的西部更是占尽了天时地利人和，成为市民购房的首选位置。
（5）房型、户型和交房标准
在本次调查中，51.2%的被调查者选择了小高层或高层，43.5%的被调查者仍旧打算购买多层楼房，其中年龄在25岁至35岁之间的被调查者比较倾向于小高层和高层，年龄越大越倾向于选择多层，这说明随着市场上多层产品逐渐减少，客户群体对小高层的产品类型基本接受，但仍旧有较大比例的客户群体对多层物
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业眷恋。选择别墅的被调查者为5.3%，许多被调查者表示即使选择别墅也不会在城市购买，大多考虑去沿海地区或郊县。
在对房子的采光选择上，8成以上的被调查者选择较为一致，均选择了所有房间都要求采光效果良好。
在本次调查中，经过简单装修或厨、卫精装修的房子受到被调查者欢迎，只有8.6%的调查者选择了毛坯房，毛坯房已经不受人欢迎，全部精装修的房子也有较大市场，调查显示，23.1%的被调查者希望购买全部精装修的住宅。购房者生活、工作节奏快，多数对房子的装修和装饰没有太多的经验，如果有实力的开发商能提供有品质保证的精装修成品房，既减少了受那些不讲信用的和低素质的装修商蒙骗的可能，又可以不必长期受左邻右舍装修污染的影响，同时还可以将装修与住房一次性进行按揭贷款，所以精装修商品房会受到购房者的青睐。可以预见，市场上的毛坯房被精装修成品房取代已是大势所趋，它是成熟的开发商和成熟的住房消费者的共同选择，这是一个值得我们考虑的问题。
（6）购房面临问题
买房时最害怕出现的问题是什么？调查显示，主要有三个方面：房子质量有问题、开发商私改规划和小区配套不完善，31.4%的被调查者认为我市房地产市场目前存在的主要问题是小区配套不完善，这个问题不仅成为买房时市民最害怕出现的问题，更成为我市房地产市场存在的主要问题。
另外，开发商信誉、物业管理质量和供暖质量也成为被调查者们最关心的事，
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这些因素甚至直接影响到了市民购房的积极性。许多被调查者表示，在购房前会提前了解一下开发商的信誉和其开发的商品房的质量及物业管理水平。
（7）居住环境对购房影响
调查显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。
购房者对居住地的环境要求日益提高。认为自己购房考虑的最大因素是小区绿化和空气质量的占调查总体的39.1%，遥遥领先于其他几项，争取“绿色”生存环境已成为大多数人的希望。
四、市场及竞争者状况
1、淄博市房地产市场情况 （1）市场的一些数据
a、房地产开发投资总量增加，增幅保持稳定增长
2006年全市房地产开发投资累计完成97.08亿元，比上年同期增加19.73亿元，同比增长25.51%。其中住宅投资71.38亿元，同比增长41.24%；商业营业用房投资10.52亿元，同比下降12.80%；办公楼投资2.44亿元，同比下降9.01%。房地产开发投资占全市规模以上固定资产投资的比重为15.78%。对全市经济增长的拉动作用日趋显现,表现出新支柱产业的地位和作用。 b.商品房建设规模扩大，新开工面积增加
2006年全市商品房施工面积1108.61万平方米，同比增长38.92%。其中住宅944.09万平方米，同比增长50.93%，占全部商品房施工面积的85.16%。2006年全市商品房竣工面积256.18万平方米，同比增长8.32%，其中住宅222.85万平方米，同比增长6.19%，占全部商品房竣工面积的86.99%。全市商品房新开工面积571.20万平方米，同比增长39.81%，其中住宅498.72万平方米，同比增
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长50.44%。
c、2007年1-7月份全市房地产开发完成情况
1-7全市房地产开发完成情况良好，完成投资、施工面积均呈现上升趋势。1-7月份全市房地产开发累计完成投资480445万元，同比增长5.0%。其中住宅完成投资362021万元，同比增长14.8%。全市房地产全部房屋施工面积达到920.12万平方米,同比增长11.8%,其中：住宅施工面积821.21万平方米,同比增长16.5%；办公楼施工面积19.97万平方米，同比下降23.6%；商业营业用房施工面积65.93万平方米,同比下降21.7%。
1-7月份，全市房地产房屋空置面积达30.81万平方米，同比增长71.1%，其中住宅空置21.19万平方米，同比增长100.9%。全市房地产房屋现房销售面积108.35万平方米，期房销售面积87.78万平方米。
1-7月份，全市房地产开发共到位资金630234万元，同比增长7.6%。其中：国内贷款137127万元，占资金来源的21.8%，同比增长149.0%；自筹资金185710万元，占总资金来源的29.5%，同比下降26.9%。
（2）市场的一些特征
a、城市结构分散
淄博市整体规模大，个体规模小， 5区3县分布较为分散，区县间隔带较为明显，城市类型属于组群式城市，经济分散，人群购买力分散，经济活动以及城市规划都无法集中，各区域形成了独立市场，给房地产销售市场带来了一定的影响。同时自身所特有的地理位置也决定了各个区县的房地产情况发展很不平衡，张店区的房地产发展明显超前于其他区，淄博五区三县的人都会到张店购房而张店的居民除非在外地工作否则很少会在别的区县购房。 b、人口形态不对称
淄博市从人口规模上看是一个较大城市，到2006年末，全市常住总人口为445.90万人(城市建成区人口l07.5万)，但其最大的中心城区人口粗略统计也只有65万左右。淄博市因为整体城市布局的原因，流动人口无法形成常驻态势。形成了各人口在各区县相对集中，整体人口居住不集中的态势，中心城区不突出，城市的辐射力和凝聚力远不及集中式大城市。另外淄博市主要物业消费人群大多
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