摘.任石弓七
房地产估价是一门重要的边缘学科，随着我国市场经济体制的逐 步完善，房地产市场的发展，房地产估价的作用也将日益突出。论文 主要研究了国内外房地产估价理论和制度、房地产价格的形成、房地 产估价常用的估价方法及其比较，并在最后提出了完善我国房地产估 价制度的相关政策建议。论文在绪论中提出了房地产及房地产估价的 概念，并比较了国内外房地产估价制度，分析了房地产估价研究的意 义以及论文的研究思路。第二章分析了国内外房地产估价的相关理 论，提出了本文研究的出发点。第三章分析了房地产的价格形成机制， 引入和完善了房地产价格形成的动力学模型、房地产开发熟化度指标 以及运用GM(1，1)模型预测房地产价格。第四章分析了房地产估 价的常用方法，并提出市场比较法是最常用的估价方法。第五章运用 常用的三种估价方法进行了实证分析。第六章提出了完善我国房地产 估价制度的相关政策建议。
关键词:房地产价格房地产估价市场法成本法收益法 AbstraCt
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Key从七记s:ThePrieeoftheRealEstate;TheAPPraiseoftheRealEstate:M川火et Co几lP跳ionAPProach:CostAPProach:劝comeAPProach. 目录 摘要·”··“·“········。·······“·············。·“····。”··。””·············”··········。······“··”·”·····”·。··“··”·“一i Abstract“·“·······““““······“““。··“··““··“·····““···。“···““·“····““····“·····“，.“····一ii 第一章绪论 1.1房地产估价的相关概念·”·”””···”··“······“·”···················”··”······““··········??1
1.2房地产估价的理论依据和原则“”““··““··““··““““““”““”“·“·““““·“““·“““..1 L3中外房地产估价制度比较·”········“······”·······················。·······。·。·“·····”·??。。一4 1.4房地产估价研究的意义““··““·“”““··”··““”···“”··“·”·“····“·“··。··”····”····“““一91.5本文研究的基本思路”··“··”··””””·“···””··”””····“”“·””·”·”·“”·“··”一10 第二章文献综述····。·。··“·“····。·······“···············“···。·““····。·。·······“···············。··?n
，且一匕八匕0了，且，.人..1‘.12.1国外房地产价值理论””·”””· 2.2区位理论”·“·“·”“·””””·”? 2.3我国房地产估价的相关理论 本章小结“·。······“····。·····”···一。” 第三章房地产价格研究””””·，.”·”””··””””“···””··”””””一’””””””””“””20 20232730343.1房地产价格概述““”“““”·”一 3.2房地产价格形成的动力学模型 3.3房地产开发的熟化度分析””“· 3.4房地产价格指数预测“”””””: 本章小结”“··““““····“““···。·““··“““· 第四章房地产估价方法研究····””·”····”“···”“”·“·””···”·“”··”””一35 35404447524.1市场比较法一 4.2成本法··”·““? 4.3收益法·”·””? 4.4其他估价方法 本章小结··”··”一
第五章房地产估价实证分析·“”””““”““·“”””“·““·“”··”·”“”·“””“”一54 545760625.1房地产估价市场比较法的实证分析 5.2房地产估价成本法的实证分析”””· 5.3房地产估价收益法的实证分析““”一 本章小结·“““””·“·”·““”““·”““““·······一 第六章房地产估价的结论和政策建议·““··“”一“““”“一”““““”“““·”·“~.63 3份」6尹O6.1本文研究的结论”·”””··””““”“”“·? 6.2完善我国房地产估价制度的政策建议 参考文献 致谢!
河海大学硕士研究生论文房老产君毋砰充 第一章绪论
1.1房地产估价的相关概念 1.1.1房地产概念
房地产的概念有广义和狭义之分。房地产狭义的概念是指土地、土地上的建筑物 及其不可分离的部分，以及与土地和建筑物有关的权力和利益等;房地产广义的概念 是指，土地、土地上的建筑物及其不可分离的部分，还包括诸如水、矿藏等自然资源， 以及与土地和建筑物有关的权力和利益等。根据本文的性质，仅对房地产的狭义部分 进行研究。根据上述对房地产概念的描述，可以得知房地产的几种属性。首先，从物
质的存在形态来看，房地产包括房和地两个方面，这是房地产的自然属性:其次，由 国家法律界定并受法律保护的对某宗房地产的占有和使用，是房地产的产权性，这是 房地产的法律属性;再次，在房地产的物质性和产权性的基础上，房地产的拥有者就 有了相应的财产权，该拥有者以房地产为生产要素进行经营，就会产生一定的收益， 这是房地产的财产性，是房地产的经济属性。
由此，可以认为，房地产的概念包括三个内涵，即物质内涵、产权内涵和财产内 涵，及相应的三个属性，即自然属性、法律属性和经济属性(见图1一1所示)。
1.1.2房地产估价概念
房地产估价是指房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价目的，遵循房地产 的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房地产的基本情况、房地产市场资料和深 入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员 的经验，对房地产在一定产权状态和一定时点的市场价值所做出的推测和判断。根据 房地产的概念可知，房地产估价包括地产的估价、房产的估价以及房地结合体的估价。 2房地产估价的理论依据和原则
1.2.1房地产的特点和房地产估价的理论体系
在市场经济中，房地产是一种商品，但它和一般的商品又有本质的区别。这种区 别主要是由于房地产自身的特点决定的。房地产包括房产和地产，而房产(也即建筑 物)是固着于土地上的人工建造物，房产的许多性质和特点取决于其所占据的土地， 河海大学硕士研究生论文房落产君毋砰男
尤其是房地产的价格更是受土地区位的绝对影响。因此，房地产的特点主要取决于土 地的特点，房地产估价的相关理论依据也由此而产生。本节主要分析土地的特点，由 此而推导出房地产估价的理论依据。 (1)土地空间位置的固定性
土地的空间位置，即是土地的自然地理位置，其空间位置的固定性(fixity)源于
土地本身是不可移动的物质。由于土地空间位置的固定性，也随之决定了固着于其上 的建筑物的不可移动性，最终形成了位于一定空间位置的房地产。从物的形态来看， 房地产是不可移动的，但是，在市场经济中房地产既然是一种商品，它就必然具有流 动性。房地产的流动是房地产相关权益的流动而非实体的流动。此外，由于房地产空 间位置的固定性，房地产市场中的消费者和投资者对当前及未来的房地产市场行情、 走势通常缺乏必要的了解和认识，且房地产是一类价值量较大的商品，进入的门槛较 高，因此，从市场理论来讲，房地产市场是一类典型的不完全市场。
因此，进行房地产估价，必须熟悉市场理论，并深入分析房地产市场的特殊性。 由此可见，以研究市场要素及其规律的市场理论是房地产估价的理论基础之一。 (2)土地数量的有限性
土地是不可移动的物质，而地球的表面积是有限的，不管人们如何提高土地利用 水平和利用程度，都不可能超越地球表面积这一极限。对于一个国家、一个区域或者 一个城市而言，具有同样的土地面积约束。因此，土地数量是有限的，它是客观实在， 不随人们的意愿而发生改变。土地数量的有限性以及人口数量的无限增长，导致了人 们对土地的独占性和垄断性欲望，即人们期望能占有土地并获得收益，由此产生了土 地权利。这表明，以研究物为基础的产权类型、特征的产权理论是房地产估价的又一 理论基础。
(3)土地使用的耐久性，即土地使用价值的永存性
一般说来，无论是生产资料，还是生活资料，它们都会在使用中丧失其使用价值， 然而土地则能被人类永久使用，并不丧失其使用价值。而且在正常使用和保护下，土 地的肥力还会不断提高和改善，即使土地的肥力丧尽，土地还可以改作他用，所以土 地的使用价值是永远不会消失的。由于土地使用的持久性，加上人口数量的不断增长， 土地在使用过程中就会保持持续的效益并且不断地增值。土地使用的持久性、收益的 持续性、增值性表明，研究商品价值规律的价格理论在房地产估价中具有重要的作用， 这是房地产估价的又一理论基础。 (4)土地的异质性
由于土地空间位置的固定性，各宗土地的自然条件(如位置、形状、面积等)、社 会经济条件(如交通、基础设施等)以及人们对土地区位的心理认知是不同的。土地 的异质性主要源于土地区位的不同，在城市土地中表现尤为突出，尤其是城市中的商 服用地。在房地产开发中流传着“第一重要的是位置，第二重要的是位置，第三重要 的仍然是位置”。这表明，区位在房地产投资和估价中的重要性，研究人类社会经济活 河海大学硕士研究生论文厉对产右毋砰男
动空间分布及其空间中相互关系学说的理论是房地产估价的又一理论基础。 (5)土地利用的多样性
一宗尚未开发的土地，它的用途是多样的，但不同的使用方式，所带来的收益却 是不完全相同的。因此，对有限土地的使用必须统筹兼顾，以期发挥其最大的使用价 值。由此可见，以辩证法为哲学体系、以综合研究为基本特色的系统论也是房地产估 价的基础理论之一。
综上所述，从土地的基本特征出发，可知市场理论、产权理论、价格理论、区位 理论和系统理论是房地产估价的基本理论，这些基本理论与房地产的物质、法律、经 济三方面的内涵是一致的，是它们的进一步延伸，它们共同构成了房地产估价的理论 体系(见图1一2)。
1.2.2房地产估价的原则
房地产价格的形成是许多因素相互作用、相互影响的综合结果，而这些因素又处 于经常变动之中。因而，房地产估价必须遵循这些变动的规律，这些规律就是房地产 估价的原则。
综合国内外各种估价理论，结合我国当前房地产业的实际情况，我国房地产估价 应遵循的基本原则主要有:合法原则、最佳利用原则、公平原则、替代原则、评估时 点原则等。 (l)合法原则
房地产估价是对房地产价值的一种推测和判断，这其中必然带有估价人员一定的 主观意志，因此必须减少这种主观性。行之有效的措施就是制定相应的法律、法规。 这些基本法规有《土地管理法》、《城市规划法》、《城镇国有土地有偿出让、转让暂行 条例》等。估价人员不仅要熟悉这些法规，而且要做到依法评估。 (2)最佳利用原则
最佳利用原则，是基于经济学中的利润最大化原理，是指房地产的使用给所有人 河海大学硕士研究生论文房君产右毋毋穷
带来的长期经济效益。因此，在进行房地产估价时，对于合法前提下的最佳使用，就 不应该受现实的使用状况所限制，而应对在何种情况下才能最有效使用作出正确的判 断。比如，市区中的荒地，其最佳使用方式可能是住宅用地，所以就不能用荒地的估 价法来评估这块土地的价格。 (3)公平原则
公平原则是指评估人在进行估价时，必须坚持公平、公正的原则，严格按照规定 的规范、程序和方法，客观地判断房地产的价值。 (4)替代原则
替代原则是基于经济学中的替代原理。该原则是房地产估价的三个主要估价方法 (市场比较法、成本法和收益法)的基础。 (5)评估时点原则
房地产估价是对房地产价值在特定时间的客观反映，同一宗房地产在不同时间进 行评估会产生很大的差别，因此房地产估价带有明显的时间性。
房地产估价原则是房地产估价概念的逻辑延伸，它使房地产估价具体化，进一步 降低了房地产估价人员的主观性因素，降低了房地产估价的风险，使房地产的估价更 具客观性。因此，房地产估价原则是房地产估价的重要组成部分。