通过递减序列可以推出预测模型:
交(0)(r+l)=分(，)(t+1)一交(，)(t)(3一15) 3.4.2.模型的检验 ①求残差。‘0)及相对误差q e(o)(r)=x(0)(t)一交(0)(t) 。·袋·100%
②计算小误差概率
p·;倾e(，)一司(0.6、551} 式中:=生食。(t) nl二1. 51一、 万(o)= 告客(·‘。’“，- 去客·‘。’“， 万(0))2
③计算标准差比 c=鱼 S-
式中:S，= ‘
生全(e(‘)一:)2 n面
一般按表3一5划分精度等级。如果P，c，q都在允许范围内，则可用所建模型进行 河海大学硕士研究生论文厉邀产必毋砰男 预测，否则应进行残差修正。 表3一5，GM(l，1)模型精度等级
3.4.3.利用GM(l，1)模型预测南京市二手房价格指数
2003年4一9月份，南京市二手房综合价格指数为94，100，100，107，104，112。则原始数 列为
x(0)=(94，l(X)皿00，107，104，112) x(，)=(94，194，294，401，505，617) 构造矩阵B和向量Yn:
因为所
有}e(t)一司均小于3.8633，所以尸>0.95，根据表3一5，可知预测
为一级，故预测模型是可靠的，可以用该模型进行预测。因此，预测公式为 x(0)(t+l)=x(，)(t+l)一x(，)(t)
该模型中若要预测2003年10月份南京市二手房价格指数，则
依此类推，可分别对以后月份的房地产价格指数进行预测。 本章小结
本章重点分析了房地产价格的组成、房地产价格的形成、区域房地产开发的熟化 度指标以及房地产价格指数及其预侧方法。通过本章的分析，进一步界定了房地产的 价格组成，优化了房地产价格形成的动力学模型，这都为房地产价格估算提供了理论 基础;本章区域房地产开发熟化度分析以及房地产价格指数预测的相关结果，可以直 接运用于房地产估价，为房地产市场价格的确定提供了科学的方法。 河海大学硕士研究生论文房泄产必毋研穷 第四章房地产估价方法研究
如前所述，房地产估价是指估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程 序，采用科学方法，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，对房地产现实 的合理价格所作出的推测与判断。由此可知，房地产估价也就是对某一特定时期某宗
房地产市场价值的客观反映，该价值是在特定时期在公平竞争的情况下可以进行交易 的价值。因此，在估价过程中遵循一定的估价原则和程序固然十分重要，但是房地产 估价过程也必然会带有一定的房地产估价人员主观意志，带来一定的误差，为了进一 步降低这种误差，减少估价人员的主观性，房地产估价人员在估价过程中必须使用科 学的估价方法。本章将在前述研究的基础上，进一步研究房地产估价的方法，以期构 造房地产估价的方法体系。 4.1市场比较法
依据市场理论，在人们购进或售出房地产这一重大商品时，总是试图在同一地区 或临近地区寻找与购进或售出的房地产相类似的房地产，以作为其购进或售出该房地 产的参照物，并在认真分析交易对象的特殊性的基础上，通过交易双方的谈判，最终 形成交易价格。可见，房地产价格是在房地产交易双方理性经济行为下形成的双方都 能够接受的价格。房地产估价应遵循理性经济主义的这一假定，模拟正常的交易行为， 以获得客观公正并为大家所接受的房地产价格。这一经济思想即是经济学中的替代原 理，由这一基本原理出发而逐渐形成的以市场为基础的估价方法，称做市场比较法 (M出火etComParsionAPProach)。 4.1.1市场比较法的概念
房地产估价的市场比较法，又称比较法，是指将待估房地产与同一供需圈内近期 已经了交易的类似房地产进行比较，并根据后者已知的成交价格，修正得到待估房地 产在一定时点、一定产权状态下市场价值的一种估价方法。这里所述的类似房地产， 又称比较案例，是指在用途所处地区等方面与被估房地产相同或相似的房地产，类似 房地产在市场比较法中通常被称为交易实例房地产。
因此，市场比较法适用于有较多可比案例，且要求房地产市场比较发达、比较案 例与待估房地产具有替代性的情况。 4.1.2市场比较法的理论依据
市场比较法是运用商品交易的替代原理来评估房地产价格。在经济学上，替代理 论可以表述为(萨谬尔森，经济学，P“):当某一物品的价格上升时，消费者倾向于 用其他物品来替代变得较为昂贵的该种物品，从而最便宜地获得满足。在这里，消费 者所做的同工商业者面临某一投入品的价格上涨时的行为是相同的。当某一投入品的 价格上涨时，企业用较便宜的投入品替代较昂贵的投入品。经过这种替代，企业就能 够用最小的总成本生产出预定的产量。同样，当消费者用便宜的物品来替代时，他们 也能用最小的成本来获得既定的满足(见图4一1所示)。如图4一1所示，当某种消费品 河海大学硕士研究生论文房君产君毋研男
(比如是Qx)在消费者收入不变的情况下，价格发生变化(比如是增加)，消费者将 受到两方面的影响:第一，消费者的满足程度会改变;第二，消费者可能会改变所消
费的商品组合，购买更便宜的商品，以替代更贵的商品。在图牛1中，由于Qx价格上 升，为保证消费的满足程度不发生改变，消费者将会更多地消费价格相对更为便宣的 QY，如此替代效应便发生了作用，以(YZ一Y:)单位场代替了(Xl一XZ)单位Qx。这 样，再通过市场需求供给关系和竞争这一“看不见的手”的作用，效用相同或相近的 商品之间将产生替代效应，并最终使市场上相同或相近的商品之间具有相同的价格或 一致的比价关系。