图中:Qx，
QY一表示两种可以相互替代的消费品;卜一一表示无差异曲线; b—表示消费可能线; 一表示a，b两线分别与I的切点;xZ一表示m，n两点分别在Qx轴上的对应值;YI—表示m，n两点分别在伍轴上的对应值。mXY
同样，在房地产市场上替代理论同样适用，表现为效用相同、条件相近的房地产 之间，其价格相互影响，互为替代，并最终趋于一致。因此，待估房地产的价格可以 通过与其类似的已经发生了交易的房地产价格来估算，即可以利用与待估房地产具有 替代关系的比较案例的价格，来推测和判断待估房地产的市场价值。当然，由于房地 产市场的不完全性，以及房地产本身特有的异质性的等特点，在市场上不可能有完全 相同的两宗房地产，因此，必须对类似房地产进行修正，以使其与待估房地产具有最 大的相似性，并以此确定待估房地产的市场价值。 4.1.3市场比较法的估价公式
假设待估房地产的价格为Pa，已知类似房地产的市场价格为几，则有: PaOC几(4一l)
河海大学硕士研究生论文房泄产君毋研男
为求得Pa，需对式4一1的右端进行修正，以使式4-1成为等式。
从比较法的概念及前述影响房地产价格的因素可知，将比较案例与待估房地产进 行比较，比较案例需要修正的项目主要有交易情况修正、时间差异修正、区域因素修 正以及微观因素等四项。假设上述四项修正项目修正系数分别为a、刀、r、只，则 式4一l可以改变为: Pa=几.a.刀.r.兄(4一2)
则式4一2既是房地产估价市场比较法的估价公式。在估价实务中，还可能会有如 容积率、土地使用权年期等项目也需要修正，在此情况下，可以根据需要添加相应的 修正系数即可。
式4一2中各项修正系数等于待估房地产各修正项目之条件与比较案例房地产相应 项目条件之比，为便于比较，分别对各项目条件进行量化，即假设经定量化的条件为
条件指数。分别表述如下: a=玉 气
待估房地产(正常)交易情况条件指数 比较案例房地产交易情况条件指数 刀。逸 咤
待估房地产估价时点条件指数(以价格指数表示) 比较案例房地产交易日期条件指数(以价格指数表示) 待估房地产区域因素条件指数 比较案例房地产区域因素条件指数 :_凡_待估房地产微观因素条件指数
/‘——一?兮-丁丁-叮-叮宁于弋，丁兮-凡比较案例房地产微观因索条件指数 4.1.4市场比较法的估价步骤 市场比较法的估价步骤主要有: (l)搜集交易案例
搜集大量的房地产市场交易案例资料，是运用市场比较法评估房地产价格的前提 和基础。如果资料缺失，则难以保证评估结果的客观性，甚至无法采用比较法进行估 价。因此，在搜集案例时要作到:
①搜集的交易案例资料内容应该全面，不能缺项漏项; 河海大学硕士研究生论文房落产君毋毋男 ②交易案例资料的搜集要注意平时的积累; ③要注意案例资料搜集的多种途径。 (2)选择比较案例
在运用市场比较法进行房地产估价时，必须在众多的案例资料中进行筛选，以选 取与待估房地产具有相当替代性的交易案例作为比较案例。案例的比选有以下标准: ①比较案例与待估房地产要具有相同的用途;
②比较案例房地产的价格类型与待估房地产的估价目的要相同; ③交易案例应该是正常的交易，或者是可以修正为正常交易的交易; ④比较案例与待估房地产的建筑结构要相同;
⑤比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点要尽量接近; ⑥比较案例与待估房地产应处于同一供需圈;
⑦比较案例应不少于三宗，一般以3一5宗为宜。 (3)比较项目修正
比较案例选取以后，还应分别对比较案例进行修正: ①交易情况修正
交易情况修正，是指剔除交易过程中因为一些特殊因素而造成的房地产价格偏差。 由于房地产市场是不完全市场，在交易过程中不可能作到完全竞争、绝对公平，加上 一些偶然因素的影响，因此，必须对具有一定偏差的比较案例进行交易情况修正，即 分析判断比较案例房地产交易情况的条件指数。判断的原则是:假设房地产在正常交 易情况下的条件指数为100%(由于待估房地产的价格是市场价格，是按正常交易情况 下的价格，因此可以假设aa=100%)，如果比较案例交易价格较正常价格低，则比较案 例交易情况条件指数吼<100%;如果比较案例交易价格较正常价格为高，则比较案例交 易情况条件指数吼>100%。在假设其他修正项目正常(即修正系数均为1)的情况下，待
估房地产的价格可以表示为: Pa=几.a二几 100% 气
在房地产交易行为中，可能影响正常交易的因素主要有:有一定利害关系的交易; 有特别动机的交易;交易双方存在信息不对称;有特殊的交易方式，比如拍卖、招标、 协议等;相邻房地产的合并交易等。
河海大学硕士研究生论文房君产君毋毋穷 ②时间差异修正
由于比较案例的交易时间不可能与待估房地产的估价时点完全一致，因此，在二 者之间会有一定的时差，时间差异修正就是要排除这种时差，以使比较案例与待估房 地产在交易时间上没有差异。在估价实务中，一般采用与待估房地产在用途、区位、 类型等相同的房地产价格指数来表示。在假设其他修正项目正常(即修正系数均为l) 的情况下，待估房地产的价格可以表示为: 尺=几，声=待估房地产估价时点价格指数 比较案例交易时点价格指数 ③区域因素修正
区域因素修正就是指剔除比较案例与待估房地产在所处位置，以及商服繁华程度、 交通条件、基础设施等方面的差异，由于这些因素又有许多次级因子，因此区域因素 修正系数可以用式4一3和4一4表示: :一官互 不孑八 (4一3) 1oo
r二一一.一丁一一L4一4， 100十艺八 i=l
式中n表示区域影响因素的个数;
式4一3，表示各影响因素相乘，式4一4表示个影响因素相加。
在假设其他修正项目正常(即修正系数均为1)的情况下，待估房地产的价格可以 表示为: 凡=凡.r
④微观因素修正
微观因素修正是指排除房地产本身使用功能、质量等方面的差异，这方面的因素 主要有:建筑面积、位置、形状、邻街状况、容积率、土地使用权年限、建筑质量、 楼层、楼高、朝向、室内平面布局、装修标准、附属设施等。与区域因素同样，微观 因素本身也包含多个次一级的因素，因此二者的因素修正方法相同。 (4)计算待估房地产价格。
通过上述各种因素的修正，变可以得到各个比较案例的修正价格，在对这些比较 案例进行一定的数学处理后变可以得到待估房地产的最终价格。确定待估房地产的最 终价格可以用算术平均法和加权平均法(分别以式4一5和4一6示之)。 河海大学硕士研究生论文房忿产右毋砰男 艺只
尸=.上丝--一(4一5)
尸二工(只.以)(4-6)
式中:P—综合后的待估房地产价格; 只—第i个比较案例的修正价格; n
—比较案例的个数;
蚁—第i个比较案例的修正价格的权重，其中艺僻=h 4.2成本法
房地产投资与一般商品投资一样，在投资过程中最重要的任务是要分析投资物的 成本。作为房地产开发商，在其对房地产的开发过程中必然要发生一定的成本，如土 地使用权取得费、土地开发费、建筑物建设费、税金即利息等。在开发商进行交易时， 必须以这些成本(包含正常利润在内)为基础，即其交易价格不能不能低于这一成本， 否则开发商不能实现其预期的收益;同样，作为投资者在购买房地产时，他也会考虑 成本因素，他所能接受的价格不应比高与其本人开发同一房地产所付出的成本。因此， 在进行房地产交易时，建筑成本是买卖双方所能接受的价格。这一基本思路即是商品 价格的生产费用理论，基于这一理论而发展起来的房地产估价方法，称为成本法或成 本估价法。
4.2.1成本法的概念
房地产估价的成本法，是指以待估房地产开发所必须而且正常的成本为基础估算 待估房地产在一定时点、一定权状态下的价格的一种方法。这里的成本是指现实的、 正常的、完全的成本。
由于任何房地产都可以从成本和费用角度进行估算，因此成本法适用于所有房地 产的估价。
4.2.2成本法的理论依据
如前所述，根据经济理性的假定，房地产购买者愿意支付的价格，不会高于他所 预计的在当时市场条件下重新开发或建造同样房地产正常而必要的成本，否则他将自 己建造;而同时开发商也不愿以低于此价格售出该房地产，否则他将亏本。因此，经 过市场这一“看不见的手”的作用，房地产开发的社会成本是供需双方都能够接受的 价格，这一价格即为待估房地产所求取的价格。
由此可见，成本法的理论依据是经济学中的生产费用价值理论。西方经济学认为: 社会成本是私人成本和外在成本之和，用等式可以表示为: 社会成本=私人成本+外在成本
河海大学硕士研究生论文厉泄产君毋研穷 私人成本二外露成本+内隐成本 4.2.3成本法的估价公式
根据成本法的概念和房地产开发过程，成本法估价公式包括三种情况:新开发土 地估价公式;新开发房地产估价公式;旧有房地产估价公式。 ①新开发土地估价公式
根据第三章关于新开发土地价格的组成可知，新开发土地的成本主要包含:土地
取得成本、土地开发成本、正常利润、税金以及土地增值收益等。因此，运用成本法 估算新开发土地价格的估价公式可以表示为:
土地价格=土地取得成本十土地开发成本+正常利润十税金+土地增值收益(4一7) ②新开发房地产估价公式
由图3一1可知，新开发房地产的成本有:土地价格、建筑物成本以及正常利税。 因此，运用成本法估算新开发房地产价格的估价公式可以表示为:
房地产价格(P)==土地价格(C;)+建筑物成本(C2)+正常利税(C3)(4一8) ③旧有房地产估价公式
旧有房地产相对于新开发房地产已经有一定的使用时间，对原建筑物应进行折旧， 运用成本法估算旧有房地产价格的估价公式可以表示为:
房地产价格二土地价格十建筑物现值二土地价格+建筑物重新建造价格一累计折旧 二土地价格十建筑物重新建造价格x陈新度
此处的土地价格是指在估价时点土地的重新取得价格。 (4一9)
4.2.4成本法的计算步骤
鉴于4.2.3的三种成本法的估价公式，运用成本法计算房地产价格的工作主要包 括:土地价格、建筑物重新建造价格、已有建筑物折旧。 (1)土地价格
在4.2.3的三种不同成本法估价公式中，土地价格的内涵是不同的。在公式4一7中， 土地价格包含公式所涉及的全部费用;在公式4一8中，土地价格仅指公式4一7中的部 分，即可能是其中的土地取得成本(土地使用权取得成本)，也可能是全部，具体可视 待估案例的情况而定;在公式4一9中，土地价格是指待估案例在估价时点的价格，此 时的价格不应该用成本法进行估算，而用其他方法进行估算，如基准地价修正法或市 场比较法等。此处仅分析式4一7中的土地费用。 ①土地取得成本
土地取得成本主要包括征地费、拆迁安置补偿费、城市建设配套费等。土地取得 成本包含新征土地和旧城改造用地两种情况，二者的费用组成基本相同，不同的是各 种费用的所占土地价格的比重不同。在新征土地价格中，土地补偿费相对较低，但城 河海大学硕士研究生论文房君产必毋研穷
市建设配套费用相对较高;而在旧城改造的土地价格中，拆迁安置补偿费相对较高， 而城市建设配套非相对较低。土地取得成本用公式可以表示为: 土地取得成本=征地费十拆迁安置补偿费+城市建设配套费 ②土地开发成本
土地开发成本是指将生地开发成城市土地利用的熟地的成本，即“三通一平”或 “七通一平”，主要包括勘察设计费、前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建 设费等。土地开发成本用公式可以表示为:
土地开发成本=勘察设计费+前期工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费 ③投资利息
投资利息是土地开发过程中的财务费用，由于成本法中的成本是完全成本，因此， 向金融机构贷款的资金和自有资金都应计算利息。利息的计算可取估价时点银行的利 率和投资额的乘积; ④利税
利润是指估价时点当地房地产行业的平均利润;税费是指开发商购买土地时应负 担的税，有契税、交易手续费等; ⑤土地增值收益
土地增值收益是通过前四项扣除税金之和乘以土地增值收益率计算; 上述五项相加便可以得到式4一7。 (2)建筑物重新建造价格
房地产估价是估算房地产在估价时点的市场价格，运用成本法进行房地产价格估 算，必然会由于待估房地产原建设成本在时间上的先后而产生差异，产生这种差异的