1.3中外房地产估价制度比较
1.3.1西方国家及地区房地产估价制度 (1)美国的房地产估价制度
美国没有政府设立的房地产估价的管理部门，对房地产估价的管理主要是政府授 权，由行业协会和民间组织来完成，这种模式也是市场经济背景下，房地产估价业发 展的必然趋势。目前，美国房地产估价的协会和组织主要有:美国不动产估价者协会、 不动产估价者学会、美国估价者学会、美国估价协会、估价基金会等。这些协会和组 织都是以提高估价人员的地位为目的，为达到这种目的主要通过以下三种途径:一是 发展有能力的估价人员作为会员，并授予各种资格;二是制定伦理章程以规范估价人 员的行为;三是制定有关估价业务基准及发展估价方法与技术，研究有关估价问题。 美国估价协会授予估价人员的专业资格有两种:分别是高级住宅估价师(senior
ResidentialApp而sal，sRA)和估价协会会员(MemberofAp讲aisal玩stituteMAI)。后 者较前者资深，估计协会会员所能承接的估价业务范围更广。此外，估价人员的酬劳 多以固定金额，这样强化了估价人员的独立性，从委托方来看，可以证实估价人员的 估价是公正的。
(2)英国的房地产估价制度
英国的房地产估价主要是政府授权由行业协会统一管理。该协会是英国皇家特许 河海大学硕士研究生论文厉老产君毋研芜
测量师协会(仆eRoyal功stitutionorehartereaSurveyors)。该协会负责全国性的估价
体系建立及管理。英国的房地产估价实行的是会员制度，估价师分为官方和民间两种。 估价师资格的获取有三种渠道:①具有ALevel成绩，有两年以上的估价实践，再通 过资格考试，便可以成为估价师;②具有英国大学与估价相关专业的学士学位者，加 上两年以上的工作实践以及通过资格考试，就可以成为估价师;③年满35岁、从事估 价专业工作超过巧年，并通过资格考试，也可以成为估价师。 (3)我国香港特别行政区的房地产估价制度
香港的房地产估价制度承袭于英国。现行的香港测量师学会(theHongKong InstituteofSurveyors)便是成立于原英国皇家特许测量师协会香港分会，但在制
度和方式上又有所创新。香港房地产测量师资格的取得一般是，取得相关专业的学士 学位或同等学历，从事估价工作超过两年，并通过香港测量师学会进行的专业能力测 试，便可以该学会会员。香港测量师学会分别于1990年和1991年通过了《香港测量 师协会条例》和《香港测量师注册登记条例》，所有会员受条例的严格约束。 香港房地产估价的收费标准是由香港测量师学会制定的，主要是按委托估价对象 价格的定额收取。这种收费方式与估价标的额有关，缺乏独立性，但是由于香港测量 师学会严格的约束与管理，香港各测量师都以公正、中立的身份从事估价工作，凭借 其实力、专业知识、服务质量争取客户，赢得声誉。 1.3.2我国房地产估价的现状‘701‘7，’
我国的房地产估价起步比较晚，但经过一段时间的发展还是取得了很大的进展。 具体表现在:
(l)制度和规范体系基本形成。《城市房地产管理法》第33条规定:“国家实行房 地产估价评估制度”，第58条规定:“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”， 从而以法律形式确定了房地产评估制度和评估人员的资格认证制度。在另外一些政策 法规文件中，对房地产估价也有所涉及。目前，不管是抵押贷款、合资合作、作价入 股、征用拆迁补偿，还是国家征收税费、开发商进行投资决策、租售定价等各个方面， 房地产估价的应用越来越广泛，房地产估价的重要性也逐渐显现。比如1995年3月
23日，建设部、中国人民银行就联合下发了建房【1995]152号文，题目为《关于加强 与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》，对与抵押贷款相关的房地 产估价作了进一步的规范。1999年，建设部和国家质量技术监督局联合发布了国家标 准《房地产估价规范》，标志着我国房地产估价业步入了一个科学化、规范化的轨道。 (2)职能和服务范围正在转变。传统的房地产评估机构多隶属于政府房地产行政主 管部门，脱钩改制，实现人员、资金、名称、隶属关系的分离，管理职能随之消失。 房地产估价机构正在按照国家有关估价机构的脱改精神和公司法、合伙企业法的规定， 改制成为房地产估价师出资设立的合伙制企业、有限公司性质的房地产估价机构，成 为独立核算、自负盈亏，享有民事权利，独立承担民事责任的法人实体。房地产估价 机构的职能及其服务范围正发生着根本性的变革。 河海大学硕士研究生论文房洒产祥毋研分
(3)从业机构和执业人员已有相当规模。建设部1997年发布《关于房地产估价评 估机构资格等级管理的若干规定》，目前经审定批准的从事房地产估价机构近5000家， 其中1997年、1999年建设部分两批评审的符合国家一级房地产价格评估机构96家。 取得房地产估价师执业资格者约14500人，房地产估价人员约10万人。房地产估价人 员广泛分布在金融、法院、房地产、土地等部门和资产评估所、会计师事务所、律师 事务所、投资顾问公司等众多相关机构。
1994年9月18日，中国房地产估价师学会正式成立。其主要任务是开展房地产
估价理论与方法的研究，组织房地产估价人员培训，协助有关部门进行房地产估价师 考试注册工作，制定估价行业标准、规范，进行国际学术交流等等，以推进我国的房 地产估价行业健康发展。自1995年开始，我国对执业估价师资格每两年举行全国统考， 现己有近3万名人员取得房地产估价师资格，但相对于全国范围的估价市场而言，估 价师还相当匾乏。各地行政主管部门通过培训考核方式培养的估价员作为专业队伍也 承担了一定数量的估价业务。我国估价入员的继续教育、培训考核还相当薄弱，有待 于进一步发展和调动地方政府和行业协会的作用，加强人员教育培训，尽快提高行业 整体素质。
我国估价机构取费根据物价部门核准的价格收取，标准根据标的价值量决定，对 估价报告产生的其它原因及难易程度考虑不多，标准较单一。在风险防范上对机构和 估价入员均有要求，估价报告一旦有问题，机构和个人要承担责任。 1.3.3我国和其它国家及地区房地产估价比较
从上述情况可知，我国房地产估价制度与西方国家及地区的房地产估价制度相比， 主要表现在机构管理、人员管理、估价技术标准与估价报告、估价机构取费及风险防 范等四个方面。
(l)机构管理。西方国家及地区的房地产估价实行的主要是由政府授权的行业协会 管理，政府所进行的是间接的管理，其管理模式见图1一3。
我国房
地产估价行业管理起步较晚，在逐步完善的过程中主要借鉴了美国、日本、
英国以及我国香港特别行政区等国和地区的经验，其管理模式可用图14表示。
从图1一
3，图14来看，我国目前担负着房地产管理任务的主要是政府，而实际操
作的是政府的下属的事业部门(从虚线部分可以看出)。我国估价机构性质较为复杂， 有政府所办事业性质估价机构，也有国营、集体、私营性质的估价机构;而一些西方 国家房地产估价管理机构单一，工作任务明确，估价方法较为简单，对从业人员要求 不高，从而降低了房地产估价的进入门槛。
(2)人员管理。我国对估价从业人员的管理在借鉴发达国家经验的基础上，正在摸 索出一条适合市场发展的道路。近年来，估价队伍得到快速发展，估价师的社会地位 得到承认，在房地产业发展中所起作用愈加明显。自1995年开始，我国对执业估价师 资格每两年举行全国统考，现已有14668名人员取得房地产估价师资格，13948名人 员注册从业，相对于全国范围的估价市场而言，估价师相当匾乏。各地行政主管部门 通过培训考核方式培养的估价从业人员(一般称为估价员)作为专业队伍也承担了一 定数量的估价业务。我国估价人员的继续教育、培训考核还相当薄弱，有待于进一步 发展和调动地方政府和行业协会的作用，加强人员教育培训，尽快提高行业整体素质。 美国对估价人员的管理一般由州政府负责，取得从业资格必须具有实践经验和达 到教育要求，估价师执照较难取得。美国估价师执照的取得一般要经过下列程序:实 习估价员阶段、30个月的实践经验，参加教育和考试。考试通过后即可取得执照。执 照取得后必须参加一定学时的继续教育。美国各州对估价师执照根据估价人员接受教 育和实践能力状况分级管理，一般为3级。其中C级执照必须有180小时理论学习和 3000小时实践，可对任何物业进行评估;R级执照必须要有120小时理论学习和2500 小时实践经验，可对20万元以下的商业物业和居民住宅评估;L级为有限执照，可对 一定金额以下的物业进行估价，具体金额由各州自行确定。美国法律没有禁止估价师 在多家机构同时执业，但估价师从信誉和工作精力角度考虑，不会同时在两家机构开 展工作。
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(3)估价技术标准与估价报告。估价技术标准与估价报告。我国已制定了统一的估 价规范，目前尚未有具体的操作细则，估价报告一般由估价报告和技术报告两部分组 成。目前还没有对报告类型进行区分。
美国联邦政府对估价业的指导主要体现在每年制定全国统一的行业估价统一操作 标准，该标准由美国估价基金(一个专业机构)每年负责修订，年初出版，估价行业 均以此为操作规范。美国估价报告与估价机构从业范围相对应，分商业物业格式和民 宅格式，商业物业格式又根据标的物价值等分为限制报告(25万美元以下)、归纳报 告(25万一so万美元)和详实报告(80万美元以上)。
(4)估价机构取费及风险防范。我国估价机构取费根据物价部门核准的价格收取， 标准根据标的价值量决定，对估价报告产生的其它原因及难易程度考虑不多，标准较 单一。在风险防范上对机构和估价人员均有要求，估价报告一旦有问题，机构和个人 要承担责任。
西方国家的估价机构收费没有设定统一标准。收费标准根据工作量决定，如何收 费和估价机构对物业的掌握和了解情况关系密切，收费可以协商。美国的评估机构一 般专设客户异议接待人员，具体异议由估价师与客户通过协商解决，很少产生对价值 异议而引发的诉讼，常见的涉及评估的诉讼主要是对物业的注定描述或建筑物丈量的 不正确，一旦产生需要承担法律责任的估价报告，主要责任由估价师承担，往往是内 部查找责任，最严重的处罚是吊销估价师执照，估价机构责任则较好处理，估价机构 一般均买有估价责任险，如需经济赔偿则由保险公司负责理赔。 1.4房地产估价研究的意义
房地产业在当今经济社会中占有极其重要的位置，如何客观真实地反映这一巨大
财富的价值将涉及多方的经济利益。因此，必须科学地推测和判断房地产的价值，进 行房地产估价研究意义重大。进行房地产估价研究的意义主要表现在:
(l)是新形势下房地产管理工作的需要。随着中国经济体制改革的进一步深入，特
别是中国加入硒了O以后，房地产市场的持续发展，对房地产的管理不仅停留在有多 少建筑面积的房屋，有多少面积的土地，分类状况又如何等等，而且要进一步了解这 些房地产的价值是多少，在一段时期内是增值还是贬值等等，这时候，就需要对房地 产进行估价。
(2)是各类房地产交易的需要。由于房地产是一种较为特殊的商品，房地产交易市 场是一种不完全的市场。作为一般的房地产交易当事人，对房地产市场不一定熟悉， 对房地产交易的价格不一定能把握得准确，这就需要房地产估价这种中介机构为他们 提供较为客观的参考依据。
(3)是房地产作价入股、合资合作的需要。随着我国改革开放的进一步深化，以房 地产作为固定资产投资的现象也越来越多，比如由中方提供厂房、土地，由外方提供 设备、技术，合资成立企业等。这时就需要对房地产进行估价，确定双方投入资金的 比例。
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(4)是银行确定房地产抵押贷款额度的需要。在过去一段时期内，向银行申请贷款 往往以信用担保为主要方式，随之而来就产生了一些弊端，有些单位不能按期还清贷 款，形成坏帐、呆帐。所以现在的贷款方式是以实物抵押为主，在不能还清贷款时， 银行则可以依法拍卖抵押物，并有权从拍卖额中优先受偿。在抵押贷款中，以房地产 为抵押标的物的现象比较普遍，银行为了确定抵押贷款的额度，需要对房地产进行估 价。银行根据估价结论，可以大致掌握作为抵押标的物的房地产的拍卖价格，从而确 定抵押贷款的额度。〔671
(5)是为征地、拆迁补偿提供依据的需要侧〔59].在国家征用集体土地，以及因为公 共工程、开发项目等需要进行拆迁时，法律规定应对征用、拆迁范围内需要拆除的居 民住宅、企事业单位房屋等地上建筑物或构筑物进行补偿，而对这些房地产补偿的金 额必须通过房地产估价来确定，这样，既维护了被拆迁人的合法权益，也可以保证征 用、拆迁工作的顺利进行。
(6)是国家征收税费的需要。在我国税法的规定中，有一些房地产税费是以房地产 的价值为计税依据的，比如房产税、契税等。国家为了确定计税的依据，需要对作为 课税对象的房地产进行估价。
(7)是仲裁、诉讼中确定房地产价值的需要。在仲裁、诉讼的案件中，与房地产有 关的纠纷比较普遍，有时需要进行房地产估价来确定房地产的价值。比如夫妻双方离 婚进行财产分割，他们有一套一室户的产权房，属于夫妻共同财产，那么，在一般情 况下，只能是一方保留房屋的产权，并根据估价的结果以货币或其他方式贴补另一方。 为了保证仲裁、诉讼等处理结果的科学性、严肃性，需要以科学的房地产估价结论作 为依据。
(8)是房地产开发商进行投资决策的需要。房地产开发商在准备进行一项房地产开 发项目之前，都应该先对当地的房地产市场的供需状况、房屋租售情况、人文素质、 商业交通以及规划限制等多种因素作综合考虑，进行项目可行性研究，以确保自己能 得到期望的投资回报。对开发商而言，也需要进行房地产估价来确定开发成本、租售 价格等多项数据，为做出正确的投资决策提供参考依据。
(9)是房地产拍卖、典当、保险、注册资本验资的需要。在确定房地产拍卖底价、 典当金额、保险金额以及房地产注册资金的额度时，都需要科学、合理的房地产估价