(3)房地产价值的个别性
这一价格特征是由房地产的不可移动性、数量固定性、个别性等决定的。另外， 房地产价格的个别性也要求房地产估价人员必须能够准确地判断个别房地产的垄断价 格与限定价格的合理性;
(4)房地产价格的多因素制约性
房地产价格受供求状况、经济因素、人口因素等多种因素的影响(本节3.33将详 细阐述);
(5)房地产价格表现形式的多样性
房地产价格一般既可以表现为交换代价的价格，同时也可以表现为使用和收益代 价的租金。这两种不同形式的价格又可以相互转化，如知道某一房地产的租金水平， 可以估算出其一年的纯收益，再将纯收益以一适当的折现率折现为估价时的价值，便 可以估算出该房地产的价格。房地产价格所具有的这一双重表现形式的特征，是收益 还原法成立的前提，而它们之间相互转换的方法，既是收益还原法的基本思想; 河海大学硕士研究生论文房增产右毋研充 (6)房地产价格与物权的密切相关性
由于房地产的自然地理位置不可移动，可以移动的只是有关该房地产的所有权、 使用权及其他收益，所以房地产价格实质上是这些无形权益的价格。同一宗房地产， 转移的权益不同，其价格也会不同。因此，房地产估价必须全面掌握房地产的权利状 态。
3.1.3影响房地产价格的因素
房地产价格是房地产市场上供需双方就某一房地产标的物所形成的均衡价格。由 于房地产商品所涉及的领域广，产品周期长，产业链长，政策性明显等，因此房地产 价格的形成受各种因素的影响或制约，即房地产价格的影响因素多而复杂。房地产估 价的一个重要问题是估价人员如何合理地分析和把握各种不同的影响因素，并分析其 对房地产供需的性质和程度，正确估价。本文将主要从对房地产价格影响的范围来分 类归纳，并划分为宏观因素、区域因素和微观因素三类，各类中又有众多不同的次一 级的影响因素、因子，从而构成房地产价格影响因素体系(鉴于各影响因素及各影响 因素表现的明晰性，本文不对其进行赘述，仅以列表示之，详见表3一1)。 表3一1，房地产价格影响因素表
3.2房地产价格形成的动力学模型
城市内任何一宗房地产总是由房产(建筑物)以及与其发生直接、具体联系的地
产组成的。因而，其生产或市场价格也可分为两部分，即房产价格和地产价格。房产 价格主要取决于其劳动价值量，在既定的建筑设计和一定的技术条件及材料价格水平 下，房产价格较容易确定，且在一定时期内其价格是比较平稳的;由于土地的特殊性， 其价格的形成较为复杂，在一定时期内其价格的变动较大。在掌握了地价的变动规律 后，房地产的价格变动也便有章可循。因此，本节在分析房地产价格形成的动力学模 型时主要是指城市土地价格形成的动力学模型。 3.2.1动力学模型概述
土地价格是伴随着城市化的进程而形成和变动的。旧社会的上海在1903年到1933
年的30年之间，其各区土地价格平均每亩增长了十余倍(见表3一2)。与上海的开埠一 样，海南省特区的开办，本质上是对外开放与工业化和城市化的开
表3一2，旧上海公共租界地价变动(1903一1933年)单位:两白铆亩
始。其土地价格在建省办特区前后发生了巨幅变动，现以两块典型的宗地价格为例: 1987年，海口市一临海荒地土地价格仅5万元，但1993年该荒地毗邻一块土地拍卖， 每亩价格高达600万元，在6年时间内上涨了120倍，而至1997年海口市政府公布的 该区的基准地价仍为80万刀亩;其二是有中国“夏威夷”之称的三亚市大东海海边， 1987年该区土地每亩价格为3300元，但在1997年，在三亚市整体土地价格下降的情 况下，该区土地每亩价格仍为80万一100万为夕亩，也就是说在十年时间内上涨了240 倍一300倍。
对于这个问题的合理解释〔’5〕，传统静态的地价理论和估算方法(包括剩余法、收 益还原法、成本法)已难完全适用，只有采用现代动态的地价理论(如地价的动力学 模型、密度地价网、都市地价的综合环境决定论)才有可能较好地加以解释。本文试 以对蔡兵备[ls1的地价的动力学模型进行优化，进一步分析土地巨幅上涨的原因，进而 解释房地产价格的上升。
3.2.2房地产价格形成动力学模型建立
动力学模型以系统动力学理论为基础，强调城市经济环境的改变对城市地价形成 与变化的影响，注重分析城市的发展速度与城市土地价格之间的动力学联系，并把市 场资金贴现率等十分敏感的市场指标纳入城市地价的动力机制之中，建立了地价与资 河海大学硕士研究生论文房落产君毋屏穷
金贴现率，城市发展速率之间的反馈联系。运用动力学模型，不仅可以反映城市地价 的现状，而且可以根据城市发展速度和资金贴现率等变化趋势，较为准确地模拟出未 来某一时期城市各类土地价格的演变情况。
城市地价的动力学模型，可用图3一2表示
:
图3一2用函数公式表示，则为: L=F(Ll·几·L3·乙·Ls)(3一1)
式3一2中:L为一个城市某块土地的价格总水平;
Ll，即农用价值。任何城市土地(原始状态)都是从农业用地转换而来。从第二
章的文献综述可知，任何土地都是有价值的(包括农业用地)。从农业用地转换为城市 用地是经济学选择的结果，因为通过这种转换可以获得更大的收益。从理论上讲，该 部分价值即
:
气1宁工夕
其中，(a1，a2，?，an)表示从计算期开始各年的收益，r表示由市场所决定的折现率。 式3一2的经济学意义是指，若要进行土地使用方式的转换(在此指土地由农业用地转 换为城市用地)，新的土地使用方式所可能带来的收益现值必须不小于现有使用方式各 年收益的现值之和。现行各国都是采用正常情况下目前使用方式下使用一定年限所能 得到的收益的均值的一定倍数来确定Ll。我国《土地法》规定，农村集体用地不得直 接用于商业开发，若要使用必须首先转换土地使用方式，即由政府向农民征用来完成 其土地所有权和使用权从集体所有制向国家所有制的转化(由于实行土地用途管制， 即使在市场经济条件下，用地者仍然要通过受严格限制的征用途径来获得这些农业用 地)，并给予农民不低于这块土地农用价值的经济补偿，这种经济补偿即是L;。在我 国这种补偿主要是指征地补偿费和农民安置费，按国家土地法规定，征地补偿费为该 耕地被征用前三年平均值的3一6倍，安置补助费为该土地被征用前三年平均值的2一 3倍，最高不超过10倍。
河海大学硕士研究生论文房老产必毋研穷
任何国家和地区征用农业用地，必须付出相应的费用，这是由农业用地转向城市
土地的第一步，这部分费用构成了城市土地成本的一部分，这也是从仅具土地共有的 效用到全面形成城市土地特有效用这一质的转化的必备条件和起点。
L:，即转换价值。就是由农业用地转化为城市用地所消耗的转换成本的总值。众 包含有三种形式:
L:一l，即小配套成本。就是对具体使用地块开发和再开发的直接投入，这种开 发和再开发一般称为三通一平、五通一平或七通一平，主要包括通路、通水(包括给 水和排水)、通电、电讯、煤气和热源以及平整场地等。这些工作是使城市土地具有特 殊效用或使用价值的前提。
L:一2，即大配套成本，是指为配合小配套能发挥作用所必须的大范围的城市设 施网络系统的投入，在实际成本主要表现为增容费的内容出现(包括水、电、道路拓 宽、生活设施等)。如果大配套问题解决不了，便会不同程度的影响新开发的城市土地 和各类房地产，其价格必然会相应地降低。
L:一3，即城市运行成本，是指在市政配套完成以后，为保持其正常运行、发挥
应有效用的一种经常性投入。主要包括城市公共交通的运量是否满足需求、城市的环 境卫生是否配套，这方面的不足反映了城市配套的滞后性，相应降低城市土地的使用 价值。
由上述转换价值的公式可表述为:
LZ==(LZ一1)+(LZ一2)+(LZ一3)(3一3)
20世纪80年代我国沿海开放城市的各类开发区的转换价值平均每平方公里约0.7亿一 1.5亿人民币，90年代大约为1.5亿一2.0亿。而在原始自然土地上这种投入等于0， 农业用地上的投入亦仅及其1150一~11100。这是不同使用性质土地价值产生巨大的原因 所在，随着城市化进展，这种差别还将进一步扩大。 L3，即区位价值，城市的区位价值可以分为两类:
L3一1指的是同一城市内部不同地段之间的区位价值差别，这种规律性比较明显， 一般均呈现由郊区向城市中心土地效益递增的趋势。世界银行的《中国新兴市场经济 下的城市土地管理》一书中指出:国外一般城市的经验是，每向城市中心靠近Ikm， 土地开发成本增加25%;
L3一2指的是城市内同一地段不同产业的区位价值，这是由于不同产业对地段要 求敏感度不同决定的。商业、金融、外贸宾馆等，单位土地面积经济效益最高，对地 段位置也最为敏感，区位价值效应体现最为集中。
因此，城市的区位价值，一方面有其形成需要的直接支付的开发成本，另一方面 也是经济发展所产生多样化需求，对有限土地竞争性选择所支付垄断性价格的转移。 L3不是乙一1和几一2的简单相加，用公式可以表述为: L3=F(L3一1，L3一2)(34)
石，即发展溢价，是指随着城市发展主要是人口和经济增长带来的集聚效用所产 生的外溢价值。发展溢价的大小取决于城市的规模，以及城市的发展速度和前景。就 规模而言，城市的规模直接影响其人口的集聚、生产力集聚，带来新的产业分布协作 和比较大的供需规模、比较集中的市场优势，这将不断推动对城市土地新需求和土地 河海大学硕士研究生论文厉对产右毋研穷 使用价值的提高。八用公式可以表述为: L4=F(a，b)
其中，a表示城市的规模， (3一5)
b表示人们对城市发展前景的预期。