于收集输送地方产品，并向周围乡村人口提供所需货物和服务而存在。从这一基本论 点出发，克里斯泰勒探讨中心地对周围地区担负中心服务的范围，认为距离最近、最 便于提供货物和服务的地点，应让位于圆形商业区的中心。为了避免相邻中心地服务 范围的重叠，将中心地圆周区体系转换为六边形体系。
克里斯泰勒认为中心地等级取决于毗邻的中心地所服务的地区的大小，等级体系 受三个原则的制约:①市场最优原则;②交通最优原则;③行政最优原则。 (4)城市地域结构论〔川〔，幻〔，3，
城市地域结构论也称城市形态理论，其发展可以追溯至杜能的农业区位论，即将 杜能的农业土地利用圈层结构模式应用到城市土地利用方面。该理论的主要模式有: 河海大学硕士研究生论文房地产右毋毋穷 ①同心圆模式
美国芝加哥学派创始人伯吉斯，提出了以中心商务区(CBD)为内核的同心圆的城
市土地利用结构。该理论认为，一般城市发展的结构形式可划分为六个圆形地带，即 中心商务区、中心边缘区、过渡带、一般家庭区、高级住宅区和通勤带。 ②扇形模式
美国土地经济学家霍伊特认为，城市的发展总是从城市中心开始，沿着主要的交 通干线或沿着阻碍最小的路线呈契形向外放射，沿交通线向外伸展的地区又有不同的 特点，形成五个带:中心商务区、中心边缘带(批发商业及轻工业)、低级住宅带、中 级住宅带和高级住宅带。 ③多核模式
美国地理学者哈里斯和乌尔曼认为，大城市一般具有两个或两个以上的中心，或 主中心外有次中心，形成城市发展的多核结构:中心商务区、批发商业和轻工业区、 重工业区、住宅区和近邻区，还有一些相对独立的卫星城镇。
区位理论表明:城市土地利用遵循一定的内在规律。在城市房地产开发投资中，
开发商为了实现房地产开发的收益最大化，必须遵循区位理论和地租理论，寻求最佳 的土地利用区位;而购买者也是从自身的利益出发，寻求对他而言最合理的区位。这 一过程实质上反映了房地产市场运行的过程，反映了房地产价格的形成过程。因此， 房地产估价也应遵循区位理论，以区位理论指导房地产估价，实现客观合理地反映房 地产价格的估价要求。
2.3我国房地产估价的相关理论
我国房地产估价理论研究始于20世纪30年代。1930年，章植的《土地经济学》 出版;1935年，张辉出版了《上海市地价研究》，同年高信出版了《南京市之地价与 地价税》;1938年，王丙勋出版了《天津市地价概况》;1944年出版了伊利和魏万尔合 著的《土地经济》中译本以及张王介的《土地经济学导论》、王季深《上海之房地产》 等一系列著作。这个时期主要是在介绍国外房地产经济学理论的基础上，对房地产价 格作了初步研究。
建国以后很长一段时间，房地产并没有被当作一个产业来发展，因而房地产估价 的理论也停滞不前。改革开放以后，特别是进入新世纪之后，我国的房地产得到了空 前的发展，随之房地产估价理论也空前的繁荣。
在地价估算方面，蔡兵备〔151认为用剩余法、收益还原法、成本逼近法等常规地价 评估方法评估的反映城市新区现实收益能力和市场行情的地价往往很低。但当城市规 划确定的城市新区的性质、发展规模和建设时限时，新区的地价就可能迅速上涨。鉴 于此，他提出了城市新区地价动态评估模型。该模型是利用历年地价数据，通过回归 分析建立地价与时间的数学模型，或地价与影响地价的因素如人口、经济发展水平、
经济发展速度等之间的数学模型。
毕易波〔351论述了房地产估价中建筑物的损耗问题。杨亦乔〔侧从基本原理、图示法、 数学推导三个侧面对房地产估价收益法进行了分析，提出了资本化方法与折现方法的 一致性，强调在基本公式中折现思想的重要，其图示法使复杂公式直观化，通过对公 河海大学硕士研究生论文房落产必毋好男
式推导追根寻源。在房地产估价项目科学决策，提高经济效益和社会效益，蔡伟鸿“3， 提出了房地产评估决策的面向对象模型。
柴强〔川在《房地产估价理论与方法》中提出了房地产价格形成的三个基础，即房 地产的有用性、房地产的相对稀缺性、对房地产的有效需求。
张跃庆t习认为，住宅商品的价格可分为理论价格和实际价格。住宅的理论价格， 是指住宅在生产和经营过程中发生的全部费用，即住宅商品价值的货币表现;现实价 格是建立在理论价格基础之上，根据一定时期的具体经济条件以及国家的相关政策所 确定的价格。
在房地产拆除估价方面，王雄认为在该估价实务中经常回遇到非程序性的问题， 为此王雄结合实际工作经历提出了两个原则:(l)掌握灵活替代原则;(2)以市场交 易为尺度，判断影响价格的个别因素。
施建刚〔75]认为，在房地产估价中，出现误差是很普遍的现象，为此施建刚结合房 地产估价实例，论述估价误差的一般规律，在此基础上对传统比较法估价误差和模糊 数学法估价误差进行深入分析，首次得出了“传统比较法是一种精度较高的估价方法; 而模糊数学法估价的精度则更高，若对价值量大或特殊房地产的估价建议采用此方法” 等非常有益的结论。
在房地产估价业信息系统建设方面，杜培军认为〔Sz1:(l)地理信息系统与房地产评 估专业模型的结合既是必要的，也是可行的，其结合具有多方面的优越性，是房地产 评估适应信息时代要求，实现信息化、自动化、集成化、智能化的重要技术手段;(2) 地理信息系统与房地产评估专业模型的结合有三种不同水平的结合，而以内嵌式的整 体一体化结合为最有效的集成方式，其它两种方式可作为短期使用;(3)地理信息系统 与房地产评估专业模型结合的最终目标是建成基于GIS的房地产评估信息系统(见图 2一l)，进行各项评估工作，顺应信息时代的要求。
陈敬东在房地产估价方
法上提出了房地产享乐价格函数模型〔341。陈敬东认为房地
产价格主要包括房产价格与地产价格两大部分。一般来讲，房产价格由房屋的结构特 征决定，地产价格由区域因素特征和个别因素特征决定。房租实际就是房屋租金与地 租之和。假设每个人的效用U是房地产品H、房屋的结构特征向量C、区域因素特征 向量E和个别因素特征向量S的函数，且任何一个足够大的地区都具有广泛差异的房 屋结构、区域因素特征和个别因素特征，则可给出由房屋结构特征、区域因素特征和 个别因素特征决定的价格函数: 凡=尺(砚，乓，又)(4)
并设消费者拥有房地产i，相应效用函数为: U二U(H，q，乓，尽)(5)
假设消费者的住房偏好与其它消费品的偏好可分离，即对房地产特征的需求可独立于 其它物品的价格，则实现消费者效用最大化的约束条件为: M=凡+H(6)
选择某一特征j的最优化一阶条件为:
式中cj.ej、sj分别为各特征的第j个影响因子。
在正确的享乐价格函数形式下，对该函数的某一特征求偏微分即得该特征的隐性
边际价格(在其它特征不变的条件下，改善该特征的支付数量)。因此在房地产市场中，
消费者可通过对边际隐性价格等于边际愿意支付实现其效用最大化。 河海大学硕士研究生论文房增产君毋研穷 本章小结
综上所述，由于各个国家或地区情况不同，房地产估价方法的发展与应用也不同。 国际上房地产估价法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基 本方法:市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。在进行房地产估价时，注 重经验、艺术，注重市场信息，在推算时很少采用数学模型。他们认为，在市场发达 情况下，直接根据市场信息估价更为可靠。二是以美国为代表的北美、日本等国家， 采用三种基本方法:市场比较法、收益法、成本法。在进行房地产估价时，注重技术、 计量，注重数学模型，即从投入产出来计算房地产的价值。他们认为，通过建立具体 的数学模型来评估更为公平合理，因此要求对一宗房地产的估价尽量同时采用三种方 法，以便作出比较分析。
中国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术，尽管不断有 学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法(AHr法)、回归分析、灰色预 测，但尚未引起房地产评估的足够重视，也未作全系统的深入分析。目前，基于定量 分析的房地产估价方法综合应用的系统研究还少见。因此，借鉴英美两大评估体系各 自特点时行探索性应用研究，对中国房地产估价方法的发展与完善将具有一定的理论 意义和现实意义。
上述理论对房地产估价理论的发展和房地产估价的实践提供了巨大的理论支持和 实践经验。但是，随着房地产的快速发展，有些理论并不能完全解释房地产价格的快 速上升，也给房地产估价的进一步发展提出了新的问题。因此，本文将在部分上述理 论的基础上，进行进一步的研究，以期房地产估价的相关理论更富有时代性。 河海大学硕士研究生论文房增产必毋研穷 第三章房地产价格研究
房地产估价的目的是要客观地反映出房地产的价格，因此房地产价格的形成、房 地产的开发情况及构成因素对房地产价格估算有着极其重要的作用。本章将重点分析 房地产价格的构成因素、影响因素、房地产价格形成的相关模型、房地产的熟化度指 标以及房地产的价格指数的预测等。 房地产价格概述 1房地产价格的构成
鉴于房地产价格构成比较复杂，并且在现实生活中不可能所有的房地产都用于销 售，因此，本文将从土地价格、房地产出售价格及房地产出租的价格三方面进行分析 房地产的价格:
(l)土地的价格(详见第四章成本法土地价格的计算)
土地的价格包括两部分:地租和土地开发成本与利润。地租是来源于土地利用所 产生的超额利润;土地开发成本与利润来自于对土地的投资。
其中，土地开发成本包括征地、拆迁、安置费用、补偿费(土地收益补偿和土地 投资补偿)和土地实际开发费用。 (2)房地产出售的价格
房地产出售价格主要包括成本与利润两大部分，具体参见图3一l。 (3)房地产出租的价格
房地产出租的价格主要有以下部分组成: ①折旧费一因使用而转移到租金中的部分;
②维修费一保证正常使用或延长使用时间而对房屋进行维修的合理费用;
③管理费一主要是管理人员工资及其他管理的支付;
④利润一主要是由维修和管理所创造的劳动而带来的利润; ⑤地租一占用一定面积的土地而交纳的土地使用费; ⑥利息一占有和使用房屋资金的补偿;
⑦保险费一为安全起见而对房屋等财产进行的保险费用; ⑧税金一按税法规定而必须交纳的税金。 3.1.2房地产价格的特征
房地产价格与一般商品既有共同之处，也有其自身的特点，主要表现在: (1)土地价格不由生产成本决定
一般商品是劳动产品，其价格反映生产成本，从长期(或总体)上来看，其售价
是由成本决定的。但是土地价格不一定含有生产成本因素，地价本质上不是劳动价值 的货币表现，而是地租的资本化; (2)房地产的保值性与增值性 20
河海大学硕士研究生论文厉泄产君毋研穷
房地产的保值性与增值性集中体现在土地上，土地具有永续性，其本身不存在折 旧，并且随着城市的发展，其价格将会持续上升，尤其是城市中心(CBD)的土地;