结果作为参考依据。
河海大学硕士研究生论文房地产右毋研穷 5本文研究的基本思路
本文主要从房地产估价实物的角度出发，研究了房地产价格的形成理论、土地价 值理论、房地产的估价方法等，本文研究的基本思路见图l一5:
第二章文献综述
国外房地产价值理论
1古典直至19世纪上半叶经济学家的地租理论
在19世纪以前，古典经济学的地租、地价理论研究阶段，有突出研究成果的经济
学家有配第、魁奈、罗伯特、杜尔阁、亚当·斯密、安德森、威斯特、李嘉图、萨伊、 马尔萨斯和杜能等。他们主要的研究成果表述如下: (1)威廉·配第(WillianPtty，1623一1687年)的地租理论 配第认为“劳动是财富之父，土地是财富之母”。配第在研究中第一次提出了级差 地租的概念。他的级差地租概念，不仅涉及了级差地租I，而且涉及了级差地租n， 例如他提出，同样土质的土地，距离人口密集区近的比距离人口密集区远的地租年租 总额要高。这实质上是级差地租I的概念。他还认为，对土地的投入多，形成了增加 的收入超过了增加的劳动，这种超额利润转化的影响，使地租急速膨胀。这就是级差 地租n的概念。
配第的第二个贡献是关于土地价格的研究。他认为，土地的价格就是一定年数的 地租。为了解决如何确定这“一定年数”的问题，他提出了一个“科学假设”，即祖、 父、孙三代可以同时生存的年数，按照英国当时的情况，三代同时生存的年数约为21 年。因而提出了他的配第公式: 土地价格二年租X21
配第认为地租是使用农地生产农作物的一种剩余，或净报酬，即收获的生产扣除 生产费用以后的剩余部分。配第的地租量计算用现在的概念表达即为: 地租二市场价格一生产成本。
配第的地租理论的缺陷在于没有把利润和地租区分开来;没有把价值与使用价值 区别开来;并且认为地租是土地的恩赐，而不是工人劳动的产物。 (2)亚当·斯密(AdanSmith，1721一1790年)的地租理论
亚当·斯密认为，土地产品或产品价格要补偿他(租地资本家)用以提供种子、
支付工资、购置和维持耕畜与其他农具的农业资本，并提供当地农业资本的普通利润。 产品价格超过这一部分(即补偿消费资本和平均利润部分)的余额，不论这个余额有 多大，土地所有者都力图把他作为自己土地的地租据为己有。亚当·斯密把农业地租 称为第一性地租，把畜牧业、林业和经济作物种植业地租称为派生性地租，并从农畜 产品的市场价值超过个别价值的余额中得出了级差地租。斯密认为绝对地租并不普遍 存在，只有土地所有者在一定条件下有权力对资本主义进行有效的抵抗，使人感到土 地所有权的力量，因而要求绝对地租。斯密还认为建筑地租与所有非农业土地的地租 的基础一样，也是由农业地租调节的。他特别强调位置对建筑地租的重要影响，位置 越好，价格越昂贵。
亚当·斯密将地租的研究从农地扩展到非农地，认为非农地所产生的产值必须高 于原先种植的作物所产生的地租，才有转用的可能。他还将房租区分为建筑物租和地 皮租两个部分。建筑物租是建筑房屋所费资本的利息或利润，但又说这建筑物租第一 河海大学硕士研究生论文厉增产右毋砰穷
要足够支给建筑业者一种利息，第二要足够不断修理房屋。全部房租中，凡超过提供 合理利润的部分，自然归作地皮租。斯密的地租量计算用现在的概念表达即为: 地租=市场价格一生产成本一普通利润(平均利润)
他的生产要素成本价值论成为现代西方成本估价法的理论基本之一。 (3)大卫·李嘉图(David形c出吐o，1772一1823年)的地租理论
李嘉图以发达的资本主义生产占统治地位为前提，认为资本在对土地进行投资时 似乎不存在土地所有权的障碍，而且始终有再用于农业的足够资本，即和工业中资本
不断从一个部门自由地流入另一个部门一样，资本也自由地、不受限制地流入农业部 门。
李嘉图认为，价值规律具有普遍的适用性，一切经济范畴都从属于这一基本规律， 地租也只有在价值规律的基础上才能得到说明。因此，李嘉图研究地租理论，是要解 决土地所有权和地租同商品价值决定于劳动时间这一原理是否矛盾的问题。 李嘉图不承认绝对地租的存在。他认为如果土地产品的价格在补偿可变资本和不 可变资本的耗费之后，除了提供平均利润之外还提供绝对地租，那就是承认土地产品 的价格高于平均价格，也就是承认价格高于价值。这样一来，就会认为在农业中除了 劳动创造价值以外，自然要素也创造价值。这就必然推翻劳动价值论。关于级差地租， 李嘉图认为，地租总是由于使用两份等量资本和劳动而获得产品之间的差额。 在论证地租和价格的关系时，李嘉图认为，最坏的土地产品价格等于这个产品的 自然价格，等于这个产品的价值，他决定农产品的市场价值。
李嘉图把地租区分为严格意义上的地租和通俗意义上的地租，后者包含投资于土 地的资本的利息和利润，他进一步发展了级差地租理论。李嘉图的地租量计算用现在 的概念表达即为:
地租二市场价格一生产成本一平均利润
他的地租理论建立在土地边际收益和报酬递减率概念的基础上，土地边际收益价 值论为现代西方收益还原法中派生出的土地剩余估价技术和最高最佳使用原则的理论 基础。
(4)约翰·冯·杜能(JohannHeinriehvonThunen，一783一1850年)的地租理论 约翰·冯·杜能最早提出了假设开发法的思想，他的思想用他的一句话更能概括 “有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购置这一田庄的人，在估值 时总首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等 投资的投息，根据剩余之数确定买价。”根据杜能的论述，其地租计算用现在的概念表 达即为:
地租=市场价格一生产成本一平均利润一利息
(5)让·马蒂斯特·萨伊(JeamB即tistesay，1772一18犯年)是法国古典经济学派
的代表人物。1803年他在著作《政治经济学概论》中，提出了“生产三要素论”应成 为地租理论的基础，认为生产出来的产品是劳动、资本和土地共同发挥作用的结果。 他这一理论成为我国在土地级差估价法中测定土地级差收益的基本方法之一。 河海大学硕士研究生论文厉地产必毋砰男
2.1.2卡尔·马克思(K翻dMarx，1818~1883年)的地租理论
马克思指出，土地是基本的生产资料。不同地块的土地，在肥沃程度、地理位置 等方面的差别形成了不同级别的土地。等量资本投入在等面积的不同等级的土地上， 因不同生产率而产生的归土地所有者占有的超额利润，便是级差地租。垄断地租是垄 断价格带来的超额利润转化而成的地租，垄断地租的形成，除了土地产权垄断这个前 提外，还因为某些土地具有特殊的自然条件，如受产地、自然环境和自然资源影响而 产生的优质酒，名贵而稀少，其价格由购买者的购买欲和支付能力决定，是一种垄断 价格。
马克思在分析建筑地段地租时指出，建筑地段地租同样存在着级差地租。建筑地 段地租具有自身的特点:(l)建筑地段地租是为了获得生产的场地和空间而支付的; (2)建筑地段地租所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响;(3)社会发展和进 步会提高建筑地段地租;(4)垄断地租在建筑地段地租中占有显著地位。
马克思认为，土地不是劳动产品，因而没有任何价值。但是，因为土地具有使用
价值，能够自由买卖，因此它与一般商品一样，可以用货币来表示它的价格。 马克思指出，地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，因 此地价是地租的资本化。因此，马克思认为土地的价格公式是: 土地价格=地租令利息率
2.1.3二十世纪发达国家的地租理论[l9]
进入二十世纪以后，一些西方的经济学家开始研究地租量的形成和市场价格问题， 以及城市的地租问题。这种研究，适应了当时城市化的迅猛发展，以及城市在国民经 济中占据举足轻重地位的新形势，具有很强的针对性和使用价值。这种研究，也为发 达国家房地产价格和住房制度的建立提供了指导性的理论。
在这一研究中，成果比较显著的学者有，马歇尔、克拉克、胡佛、阿隆索、丁伯 根、萨缪尔森、哥尔伯戈、钦洛依等。
现代西方房地产价值理论的奠基人英国经济学家阿尔雷德·马歇尔(Alfted
Marshall，1842一1924年)成功地将边际效用的需求价格理论和古典学派的供应成本学说 结合起来，创立了新古典综合论，使之成为当代西方价值论的基础。他运用边际分析 和供求分析综合起来分析地租地价，认为供给与需求象一把剪刀的双刃共同起作用， 双方谁也不能单独决定价值，市场机制使价格与成本达到某种均衡，完善的市场经济 使价值、价格与成本达到和谐统一。在某种意义上，马歇尔是现代西方房地产估价理 论和三种基本估价方法的奠基人。约翰·B·克拉克(JohnB.Clark，1847一1939年)是 一位美国经济学家，他运用边际分析、数量分析以及报酬递减规律论证了地租地价问 题。
美国经济学家威廉.阿朗索(WinamAlonso)在二十世纪60年代引入区际均衡和
区位边际收益等空间经济学理论，提出竞标地租观点，并作出了市场经济条件下的城 镇土地租金梯度曲线和同心圆土地利用模式图。它是解释土地在不同用途间转换和不 同用途具有不同地价的有益方法。
阿隆索〔l9]提出了城市地租计算的理论方法，提出了家庭预算限制线的公式: 河海大学硕士研究生论文房增产必毋毋穷 Y=R仪夕Q+T仅夕+Z
式中:犷—家庭收入;R优夕—地租;仓一一土地面积; T仪夕—通勤费用;叉‘一一距城市中心的距离; Z一一一其它商品费用支出。
胡佛建立了竞价曲线理论来研究城市土地问题，说明了不同使用者之间的关系， 并从土地利用及消费者的不同需求，建立土地供应函数，而土地供应函数是在城市中 各种不同类型的土地使用相互竞标的结果。
歌德伯戈和钦洛依提出了制度是影响地租的因素之一的论点。制度因素包括有关 土地的法律，以及财政政策、货币政策、区划政策、环境保护政策等宏观经济制度， 所有这些因素都会对城市土地市场产生影响，并直接影响城市的地租。土地的固定性 和信息的不对称，造成土地市场是不完全竞争的市场，由市场本身配置土地不可能实 现，这就决定了政府必须对城市土地市场进行干预。
现代房地产估价的发源地英国，早在1884年便出版了房地产估价的专著，详细论 述了收益法，其后近百年间，该方法几乎没有什么大的变动，为以后各代估价师所沿 用。20世纪20年代以来，西方主要国家进入城市化高速发展时期，房地产业出现空 前繁荣，同时推动房地产估价研究的发展，大体上可以分为以下三个阶段[46]: 第一阶段是土地经济学派的兴起，奠定了土地价值论基础。这一时期的代表著作
有费希尔(L，ingFisher，1867一1947年)发表的《房地产原理》(1923年)、埃利和穆尔
豪斯皿chardT.ElyandMoorehouse)发表的《土地经济学基础》(l925年)、巴比科克 于比derickM.Bobeock)发表的《房地产估价》(1924年)。
第二阶段是摩茨科(从hurJ.Me到之ke)在房地产评估界发表的具有划时代意义的论 著《房地产估价过程》(1927年)，他在这本著作中发展了马歇尔的思想体系，将价值 理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本 和资本效益价值之间可互为等值，这一思想成为房地产价值评估中不同估价方法相互 验证的理论基础。
第三阶段的代表人物是海德(KLeeHyder，1888一1947年)、阿特金森(HarryGrant
Atbnson，1590一1979年)和舒姆茨(oeorseL.sehmutZ，1593一1958年)，他们分别推广和发 展了市场比较法、收益法和成本法中价值评估技术，特别是舒姆茨在《估价过程》(1941 年)一书中构造的估价模型被美国房地产估价师协会收入在首次发表的《房地产估价》 (1951年)一书中，该书到19%年为止再版n次，成为西方房地产界最有权威的房地 产估价专著。时至今日，房地产估价理论和方法，仍在伴随着房地产业的发展处于不 断更新与完善过程中。
河海大学硕士研究生论文房老产君分砰穷 2.2区位理论
区位是在自然地理的基础上，叠加了人文作用的因素后所形成的综合性位置。区 位理论是关于人类经济社会活动空间组织优化分布及其空间中相互作用关系的学说。 区位理论的发展经历了三个阶段:古典区位论，包括农业区位论和工业区位论， 立足于单一企业或中心，着眼于成本和运费最低，侧重于第一和第二产业;近代区位 论，主要指中心地理论，立足于一定地区或城市，着眼于市场的扩大和优化，侧重于 第二和第三产业;现代区位论，立足于整体国民经济，着眼于地域经济活动的优化组 织，侧重于第三产业。
(l)农业区位论〔，;〕:二z:”l
农业区位论由杜能提出。杜能认为，随着城市距离的增大，运费增高，该种农产 品的纯收益下降，达到一定距离后，它将让位于纯收益比它更高的另一种农产品，即 土地的利用方式将会发生转变。如此下去，将形成以城市为中心，由里向外呈同心圆 状分布的六个农业地带，也即杜能环。 (2)工业区位论〔，‘，〔222〔23〕
韦伯的区位理论认为，区位因子决定生产场所，将生产吸引到生产费用最小的地 点。他提出了三个一般的区位因子:运费、劳动费和集聚;二种特殊区位因子:湿度 和易腐性。一般区位因子是对工业区位产生普遍影响的因子。 (3)中心地理论〔，1，〔22:〔23〕
中心地理论是关于城市区位的一种理论，由德国人克里斯泰勒所创始，与杜能的 农业区位论、韦伯的工业区位论一起，成为对经济学、地理学、城市规划产生重大影 响的理论和模式。
克里斯泰勒的中心地理论采用了一定的假设:
①地域是一个均一的平原，避开了自然地形和人工障碍的影响; ②地域上经济活动的移动，可以长年在任何一个方向进行; ③居民及其购买力的分布是连续和划一的;
④消费者的活动空间具有空间上的合理性，即遵循最短距离原则。
在上述假定之下，克里斯泰勒探索和揭示了城镇数量、规模和分布的原则。其认 为城镇形成于一定数量的生产地中，城镇是人类经济社会活动在空间上的投影，是区 域的核心，城镇应建在位于乡村中心的地点，起周围乡村中心地的作用;中心地依赖