沈阳建筑大学毕业论文
公司的资金来源速度放缓。
1-2 2009-2012沪深及大陆在港地区房地产上市公司毛利润率和净利润率
45.00@.005.000.00%.00 .00.00.00%5.00%0.00 0920102011201221.70.75$.67%沪深上市毛利率23.23!.93%大陆在港上市毛利率沪深上市净利润率13.16.23.57%大陆在港上市净利润率38.197.12@.628.43A.359.946.736.17%
由图1-2得知，2012年，沪深上市房地产上市公司的毛利率比上年下降3.77个百分点，大陆在港上市的房地产上市公司毛利率比前一年下降4.62%，净利润也有所下降，在利润接连下降的情况下，房地产上市公司的盈余管理势在必行。
在我国特有的政治体制和市场环境下，房地产上市公司的盈余管理问题有一定的特点和复杂性，由于盈余管理是公司管理者为获取个人利益或局部利益而实施的一种机会主义行为，它会导致会计信息失真，从而影响一系列的决策行为，进而可能影响政府的宏观决策,关系到整个经济的健康发展。因此我们必须加大对其的研究和分析，为房地产上市公司更好的发展提出更有效的建议。
1.2研究现状
1.2.1国外研究现状
⑴盈余管理概念
在20世纪80年代美国已经开始了盈余管理的研究，距今已经30多年，在该领域
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已经有了一定程度的发展。美国的著名学者Schipper 1主张盈余管理是上市公司的经理为了使得自身利益最大化,干预和调整年度财务报告的一种行为。Schipper对盈余管理的解释和认识仅仅局限于企业的财务报告上,并没有涉及到会计准则,因此具有明显的局限性。
Healy2对盈余管理概念的认识相对比较全面,认为盈余管理主要是公司的管理人员运用一定的手段变更财务报告,目的在于误导以公司的经营业绩作为判断公司经营好坏的决策者以及以公司的财务报告作为判断。依据的各种契约行为,其对盈余理的认识体现了 “收益观”和“信息观”两个方面的特点。
Gunny3在对上市公司盈余管理行为进行研究时指出盈余管理主要指的是管理者为了提高企业年度或者季度财务报告中的盈余而采取的一种偏离企业实际利润总额的行为。
会计学家威廉斯科特4在其所著《财务会计理论》一书中详细阐述了盈余管理基本理论,他是指“在GAAP允许的范围内，通过对会计政策的选择使经营者自身利益或企业市场价值达到最大化的行为”。 ⑵国外房地产上市公司盈余管理动机
发达国家和地区在世界各地,房地产市场经过长期的发展,市场功能不断提高,不断完善市场结构,形成了一个相对稳定的房地产市场体系,以促进房地产行业持续、健康发展，房地产上市的也逐渐发展的更加完善，为了实现企业的融资目的，盈余管理充分运用其中。
Teoh Wong和Rao 在《Market Earnings Expectation》5一文中发现为了使房地产上 1
SchipperK.Earningsmanagement.AccountingHorizons,1989,3(4):91-102
Healy，P.M.，1985，The Effect of Bonus Schemes on Accounting Decisions，Journal of Accounting and Economics，1999
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（5）：85-107
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Gunny,WR.FinancialAccounting theory[M].Prentice-Hall International.Inc,2005 Scott，W R．Financial Accounting theory[M]．Prentice-Hall Internation-al,Inc,2007
Theo、Wong、Rao.A .Perspective on the Stock, Market Earnings Expectations. Journal of Accounting
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Research.(Autumn)1998(35):157～17
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市公司在资本市场上有吸引力，增加更多的投资，往往会进行盈余管理，使利润更加平滑，给人收入稳定且平滑上升的感觉，给投资者很强的安全感。另外，上市公司为了达到预期的盈利目标也会进行盈余管理。
Flora Guidw，Andrew Leone和Steve Roek(1998) 在《Examines based Bemis Plans and earnings management by business unit manages》6发现企业作为一个契约的集合，公司会计政策的选择就是契约成本的最小化，管理者的报酬合约会使管理者具有盈余管理的动机，当盈余数字不能满足经理们的报酬契约时，会采取递延收入或运用会计估计等一系列手段。
Morer(1990)7认为，在其他条件不变的情况下，公司的政治成本越大，盈余管理的动机就越大。政治成本可能由于公司的规模较大或者是高盈利能力引起的。盈余管理的政治成本动因包括行业监管和反托拉斯监管。例如，如银行、保险和公用事业为了逃避行业监管有着管理会计数据的倾向；垄断或接近垄断的行业为了降低关注程度进行降低盈利能力的盈余管理行为。
1.2.2国内研究现状
自1998年我国实行房改制度以来，房地产行业得到巨大发展，由于我国特有的国情，房地产行业作为国民经济的支柱产业占GDP的6.6%，与其直接相关的产业有60多个，随着房地产行业的迅速发展，也带来了如房价增长过快等问题，2008年开始我国开始针对房地产市场进行深入调整，伴随着2012年国五条的出台，房地产市场开始逐渐趋于理性。
我国的房地产上市公司因其融资渠道过于单一，企业本身的运营资金不足，只有将融资风险转嫁给银行，但由于我国的相关法制并不健全，导致银行出现一系列损失，坏账，死账，呆账等等，并不利于房地产行业的发展。
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Flora Guidry、Andrew Leone、Steve Rock. Earnings-based bonus Plans and earnings management by Business unit
managers[J]Journal of Accounting and Economics,1998(26):165～192
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Moyer S.Capital adequacy ratio regulations and accounting choices in commercial banks[J].Journal of Accounting
andEconomies,1990(12):123～154
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赵选民和张晓阳（2009）8在《房地产上市公司盈利能力影响因素实证分析》从股权结构、资本结构、公司风险、公司规模、营运效率、公司治理结构和成长性多个方面，选取了可能影响盈利能力的多个指标变量进行了实证分析，结果证明：公司的盈利能力会被较高的资产负债率和较慢的总资产周转率抑制，在此基础上改进房地产上市公司盈利能力的若干建议被提出。
厦门大学孙玉柱（2010）9在《新准则下投资性房地产盈余管理分析》针对2006年实行的新会计准则对投资性房地产进行了较大的修订，对投资性房地产的盈余管理作了较多研究，本次更改一方面赋予了企业更大的选择权在投资性房地产后续计量模式的处理上，另一方面也为企业在资性房地产方面进行盈余管理提供了更有利的条件。在文中，作者详细研究了在新会计准则下，企业是利用投资性房地产进行盈余管理的行为监管，完善会计准则的必要条件。公允价值被新会计准则谨慎地引入，这是我国逐渐走向国际化的一步，在给企业进行财务政策的选择一定灵活性的同时，在准确了解企业真实的财务状况方面也给广大投资者、债权人、各级监管机构等主管部门提供了合法的保障。
赵晓红在(2009)10《上市公司盈余管理方法的探讨》以我国上市公司为研究对象,详细论述了上市公司进行盈余管理的主要方法,即上市公司依靠自身力量、依靠所属集团或关联企业、依靠地方政府进行盈余管理等三方面,对此问题的深入探讨具有重要的理论和现实意义。
1.3研究目的与意义
盈余管理在上市公司的运作中占有很重要的作用，通过盈余管理可以使房地产上市公司得到发展，随着公司规模的扩张进而使管理者报酬增加、在职消费层次提高，使公司的政治前途得到最终发展。
通过本文的研究，先对房地产上市公司的盈余管理有了初步了解。在通过掌握盈
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赵选民、张晓阳.房地产上市公司盈利能力影响因素实证分析.财会通讯综合（下）,2009年，（1）：12～18 孙玉柱. 新准则下投资性房地产盈余管理分析.会计论坛，2012年，第15期：96～97 赵晓红.上市公司盈余管理方法的探讨.科技与经济，2009年，第26期：82～84
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余管理的基本理论，了解上市公司盈余管理的概念，特征，目的，手段。然后，得出我国房地产上市公司盈余管理的动因，手段，影响。在结合津滨发展公司进行案例分析，针对我国房地产上市公司盈余管理，提出相关建议。
在某种程度上，盈余管理对公司有一定的积极的作用，,可以降低契约成本,还可以使管理者对预期或突发事件做出快速反应,进一步激励他们的创新能力,从而较好地克服合同的缺点和弊端，保护企业自身管理者的自身利益，还有助于管理者因为资本市场竞争激烈对决策的影响。但随着经济的发展，市场竞争的激烈，盈余管理越来越多运用在企业之中，也带来了一定的危害，降低了财务报表的可靠性。因为会计信息的真实性降低，使公司的诚信度下降，有损公司的形象，进而对公司的发展带来一定风险性。
因此加大对盈余管理的研究和治理有深刻的意义，对于盈余管理这一会计方法我们要适当地运用，并加以合理地监督和治理，这样才有利于房地产上市公司健康持续有利的发展。
1.4研究的主要内容
第一部分：绪论。主要介绍了研究背景，国内外盈余管理的一些研究成果，研究的主要内容。
第二部分：主要上市公司盈余管理的基本理论，包括上市公司盈余管理的概念，特征，目的和手段，以及房地产上市公司盈余管理与其他上市公司的异同。
第三部分：我国房地产上市公司盈余管理现状，分析我国房地产发展前景，以及我国房地产上市公司的发展状况，描述了盈余管理之所以存在的动因以及我国房地产上市公司的手段和影响、
第四部分：案例分析，对盈余管理进行论述，通过津滨发展的案例，详细分析盈余管理在我国房地产上市公司的运用以及影响，得到一些启示。
第五部分：针对盈余管理在我国房地产上市公司的运用，提出了对盈余管理的治理方法。
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