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2008年相比只增长了11.27%，有6.7亿元。但是陆家嘴的货币资金不减反增,2009年末比2008年底增长了2.54倍，竟然达到45.93亿元。2010年9月30日,公司的货币45.93亿元的资金占总资产的比例高达44.15%。陆家嘴在2009年年报中披露了一项会计估计变更称:上海市浦东大道832号公司所在地的办公楼属临时建筑。政府部门没有批准延长建筑的有效使用期的申请,如遇规划实施时,此建筑应立即无条件拆除。因为浦东新区滨江两岸规划的实施进度与新一轮开发建设的快速启动,从谨慎性原则出发,公司想把此项资产的原来的30年直线法折旧年限变更,在2007—2012年5年间,将资产净值扣除必要残值后全部折旧完毕。如果有证据表明资产在未来真正可以使用年限小于5年, 就根据实际情况相应的缩短折旧年限。会计估计变化减少使用年度，合并净利润增加了910.94万元。
2.3.3其他手段
公司还会运用一系列手段进行盈余管理，对应计项目的管理，交易事项时间点的确认，资产重组等一系列方法，都是为了使公司获得更大的额外利润。企业的盈余管理往往还利用应计利润，包括改变交易时间和应计项目的金额。改变应计项目的金额指的是利用会计估计来影响企业的会计盈余，改变交易时间指的是提前或者推后确认收入的时点。例如,上市公司在合适的时间将上年的应计项目进行计提减值准备或者在年底的时候虚增收入,并在第二年利用会计差错或者对方退货的对收入进行调整。
2.4房地产上市公司与上市公司盈余管理异同
随着市场竞争的加大，上市公司为了获得更好的融资使企业得到更好的发展使上市公司获得最大利益，盈余管理已经成为了不可少的手段，作为房地产上市公司的盈余管理更是广泛应用。但是房地产上市公司在一定程度上与上市公司有一定不同，具体分析见表2-1。
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2-1房地产上市公司与上市公司在盈余管理的异同
上市公司 房地产上市公司 条件 1． 资本市场不完善 2． 会计准则会计制度不完备性 1. 资本市场动因（IPO，保牌，配股） 相同 动因 2. 避税动因 1. 关联交易 手段 2. 会计政策，会计估计 3. 应计利润 一般用营业外收支净额1. 因为预售制度常常时间点的选择进行盈余不同 手段 （非流动资产处置损益，管理。 罚款收入，债务重组收益）2. 资产减值的方式进行盈余管理。 进行盈余管理。
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第三章 我国房地产上市公司盈余管理现状
3.1我国房地产上市公司盈余管理动因
3.1.1我国房地产上市公司盈余管理内在原因
⑴企业融资，管理层获得报酬
在我国房地产上市公司的管理层的薪酬大多与业绩亦或是企业的保值增值相关，而且上市公司的业绩也关系着管理者的隐性报酬，例如声望和前途。隐性报酬与公司的业绩正相关，评价管理人员的业绩的主要依据是会计盈余，所以管理层当局会了自己的分红，职业声誉产生强烈的盈余管理动机。 ⑵首次公开发行股票
在我国特有的制度下，按照《公司法》规定，申请发行新股票和上市必须达到“在最近三年内连续盈余”，“公司的预期利润率可达到同期银行存款利率”等，所以很多公司，尤其是经营业绩不佳的公司，经常通过盈余管理来取得良好的经营业绩。上官鸣、王瑞丽等（2011）曾对我国房地产上市公司发行的B股和H股进行研究，在2008到2011三年间他们对89家首次发行新股的公司进行研究考察，结果发现在首次发行新股的第一年,上市公司的资产收益率达到了公司的历史最高水平,但不久之后开始逐渐下降,这就说明了盈余管理行为存在于上市公司在首次发行新股中。 ⑶配股
公司在上市后就获得了利用上市这个“空壳”进行股权融资，在我国，证监会为了保证在证券市场上进行融资的上市公司的质量，确保经济效益良好的上市享有充足的资源，对配股条件做了严格的限定，上市公司为了达到这个限额，有充分盈余管理的动机。侯雪筠、邵婧姣16(2009)在对盈余管理进行研究时，研究范围首次包含了政府，研究结果表明，我国上市公司的实际缴纳所得税的税率远远小于25%的法定税率，并且上市公司绝大多数都享受了15%的优惠税率，从另一角度也说明了通过财政支持的 15
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上官鸣、王瑞丽.房地产上市公司盈余管理工具偏好性分析.财会月刊，2011年4月：21～23
侯雪筠、邵婧姣.抑制房地产上市公司进行管理的对策盈余.天津商业大学学报，2011年11月：40～43
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方法政府也参与到提高上市公司经营业绩的行动中。 ⑷税收筹划
由于我国的税收制度发展很不完善，税收优惠政策多而且经常与会计准则和税法制度不一致，我国的企业所得税的征收基础一般以会计利润为准。虽然税务部门用应纳所得税来缩小企业应于管理的空间，但是一些可选择的会计政策面前，企业仍有进行盈余管理的条件，如存货发出成本计价方式的选择，固定资产折旧方法的选择，资产减值准备等等。
3.1.2我国房地产上市公司盈余管理外在原因
⑴会计准则本身的漏洞和局限性
会计准则本身存在漏洞，使得上市公司趁机“钻空子”。我国的会计准则是以政府制定为主，势必会以政府自身的利益为优先考量，这样就有可能会赋予企业一定的会计政策选择权。在选择的过程中，企业会以自身利益的最大化为主，采取相应的会计决策，这就给盈余管理提供方便。
在实际生产活动中，房地产上市公司的经济业务经常会因为企业的要求二发生变化，但是已经定好的会计准则很难跟上变化的脚步，会计准则的原则化导致一些会计处理很可能就按照管理者的主观来进行选择。重要会计原则的主观性，给房地产上市公司的盈余管理带来机会，这样产生了大量的应计项目。虽然重要性原则要求企业在有些条件下可以灵活处理，但符合什么样的条件，什么是重要的，并没有具体详细的阐述，在很大程度上都依靠会计人员的专业判断，这就给企业盈余管理提供了方便，如某房地产上市公司改用公允价值计量模式后，把投资性房地产公允价值上升计入“公允价值变动损益”这就导致了期末所有者权益增加，利润提高，这就提高了公司的经营业绩。
⑵外部审计监督不够
陈宋生，董旌瑞，潘爽（2013）17在《审计监督抑制盈余管理了吗》一文中通过对2012年度央企在沪深股市上市的25户上市公司为样本，分析了审计对上市公司盈余
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陈宋生、董旌瑞、潘爽.审计监管抑制盈余管理了吗.审计与经济研究，2013年，第3期：10～20
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管理程度的影响。发现审计后的控股上市公司的盈余管理程度明显比审计前的弱，说明外部审计在一定程度上抑制了盈余管理。但是由于注册会计师的专业技能参差不齐，导致审计的独立性缺失，致使注册会计师出的审计报表缺少公允性。审计抑制盈余管理也就不明显，没有达到想要的效果。
3.2我国房地产上市公司盈余管理手段
3.2.1利用收入进行盈余管理
在房地产上市公司中，由于他经营方式的多样性，建造周期的时间长，建造房屋的用途也十分广泛，有用于投资的，有用作固定资产的，有用于投资的等等，这就决定了房地产上市公司的会计处理非常复杂。由于房屋本身的特殊性，以至于它的销售种类也特别多，确定收入的时间点自主性也比较大，所以盈余管理应用就很广泛。
房地产企业是预收款制度，把收取的款项计入预收账款中，当房屋建造完毕，办理完一系列手续，再将其金额全部计入当期收入，但房地产上市公司往往采取各种方法延迟确认收入或提早确认收入来调节利润，例如把商品房的竣工结算故意拖延， 借此将预售房款长期挂账不确认收入，使利润下降，从而减少所得税，达到维自身利益的目的。
3-1房地产上市公司租赁营业收入及比例
1210.69108.71866.44B0方兴地产华润置地陆家嘴金融街13.43.66.00.00.00%4.762.98.00%6.00%4.20%4.00%2.00%0.00%租赁营业收入(亿）租赁占主营业务收入比例16.00% 16