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第四章 津滨公司盈余管理分析
4.1公司简介
津滨公司（000897）以工业房地产为基础、重点以商业和民用房地产、积极培育后备主导产业的战略发展方向被确立，锻造了高素质、专业强、年轻化的管理团队，截止2008年底，津滨公司有71.41亿元的总资产，22.08亿元的净资产，累计实现净利润4.81亿元，年均实现利润4375.95万元；8.89亿元上缴税金，年均纳税8079.46万元，能够支撑公司未来可持续发展的产业基础、资产基础、人才基础和管理基础被奠定了。越来越多的公众知道了“津滨品牌”，口碑越来越好。
该公司部分持有物业是投资性房地产，用经营性租赁方式出租。根据目前本公司资产实际状况和房地产市场情况，本公司第八届董事会第三次会议审议通过了《津滨发展关于对投资性房地产后续计量模式的变更》决定将投资性房地产后续计量模式由成本计价模式变更为公允价计价模式，为了使本公司资产现实价值真实得到反映。
表4-1截止2010年6月1日用于出资的投资性房地产的情况
项目名称 亲亲家园 开发区投资服务中心 翠亨广场B座 合计 账面净值（万元） 咨询价值（万元） 12467.56 7622.6 786.19 20876.35 64372.65 4323.65 4833.98 73530.28 资产持有单位 母公司 母公司 母公司
4.2盈余管理的动因
2010年一季度末，津滨发展资产负债率高达90.27%；近三年一直处在90%的制高点，同时，津滨发展投入资本主要是带息债务，一年内到期的长期借款、短期借款与长期负债三项共计5.76亿元，带息债务占全部投入资本的比率竟然达到87.26%在2009年末。更有特殊状况的是，津滨发展股东权益合计仅为2.09亿元，即便包括了少数股
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东权益。其中仅有8976万元是母公司所有者权益；在津滨发展股东权益中，未分配利润累计达到-4321万元。种种迹象表明津滨发展有高财务风险，不平衡的企业资本结构以及效率低下的分配能力等问题。由于长时间没有注入新的资本金，同时还要消化以前历史形成的巨额负数未分配利润，房地产开发行业又是一个高风险，高负债率的行业，为了缓解较大的偿债压力，津滨发展不得不利用盈余管理进行调整。
由于公司目前城市核心区有投资性房地产项目，这些投资性房地产主要为成熟商业区的商业物业，有较高的物业价值，升值空间持续空间大，而且可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，在成本计价模式下，随折旧和摊销账面净值不断减少，不能表现投资性房地产的增值部分，公司价值评估不准确，投资者不能更深入了解公司的真实情况，所以采用公允价值对公司投资性房地产进行后续计量具有可操作性。
4.3盈余管理手段
津滨发展对投资性房地产的后续计量采用公允价值模式，不对其计提折旧或进行摊销，在资产负债表日投资性房地产的账面价值按照公允价值为基础调整，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
股东大会通过《关于处置B座翠亨酒店23-38楼资产的议案》，这个提案是为了迅速回笼资金，对翠亨酒店以售后返租方式进行处置，就是把这栋楼销售给若干单位，分别卖给投资者，翠亨酒店按一定的租金返租回来统一管理。
4.4盈余管理的影响
4.4.1积极影响
津滨发展四项投资性房地产按公允价值计量后，2010年一季度末在剔除递1.26亿延所得税负债后，津滨发展将增加3.17亿元的未分配利润，从而其未分配利润为负的局面将大大得到改善，2010年6月1日，该投资性房地产公允价值73530.28万元，账面价值是20876.35万元，公允价值大于账面价值的差额是52653.93万元，相应调
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整递延所得税负债，资本公积，盈余公积，未分配利润等，如图4-2得出，归属于母公司的增加净利润87.91万元，少数股东损益增加0.21 万元。更值得一提的是，还比账面净值增加5.02亿元，增值额达到股东权益的2.6倍，增值将近3倍，未分配利润是归属于母公司所有者权益的5.43倍。在不考虑其他因素的情况下，根据津滨发展2010年一季度末的资产负债情况，计量模式转换为公允价值模式的投资性房地产，仅有 77.66%的资产负债率，比一季度末减少12.9%。计量模式的转换为未来公司业绩的提升留下了空间；同时，也为半年报的业绩减少提供了缓冲。转换计量模式之后，预计津滨发展2010年上半年归属于母公司所有者的净利润增加约170万元，具体原因是投资性房地产2010年6月1日起采用公允价值计量后，不对其计提折旧或进行摊销，在资产负债表日投调整投资性房地产账面价值按照公允价值为基础，当期损益是公允价值与原账面价值之间的差额。可见，如果津滨发展的投资性房地产继续升值的话，这种折旧与摊销费用的减少不只是提升未来业绩，它还将从 “公允价值变动收益”中受益。
4-2 变更后对津滨发展的净利润的影响 2009年12月31日 项目 变更前 变更后 影响金额 （%） 影响比例变更前 变更后 金额 （%） 净利润 归属于母公司7487.87 42782.35 35294.48 所有者净利润 少数股东损益 2204.30 2304.89 0.59 0.02 413.45 413.66 0.21 471.4 571.96 659.67 87.7 3 0.05 9795.68 48900.35 39104.67 399.2 985.42 1073.33 87.91 8.92 15.32010年6月31日 影响影响 比例
因为处置翠亨酒店23-38层大楼，所以公司预计可以收回1.8亿元的回笼资金，把他们当作商业零售业和房地产发展的补充资金。津滨发展转换投资性房地产计量模式使公司资产负债率等财务指标得到极大改善，从而为进一步的融资运作奠定坚实的基础，以及保持目前的贷款水平。
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4.4.2消极影响
将投资性房地产计量模式转换成公允价值模式忠厚，津滨发展把巨额负数未分配利润的局面摆脱掉了，使未来的利润分配可能性提高，但没有有真正的资金融入，此部分未分配利润仅来自会计计量模式转换，所以实质上并未改善公司财务状况。这样，为了避免企业资金状况进一步恶化，避免财务风险上升，使公司长远发展，应对这种情况加以限制。
这种未分配利润形成的实质类似于“公允价值变动收益”，相关法律规定“ 以公允价值计量的相关资产，其公允价值变动形成的收益，暂不得用于利润分配”津滨发展的情况在形式上并非该法律所强调的公允价值变动形成的收益，而是计量模式转换形成的，但实质上似乎无大的区别。
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第五章 中国房地产上市公司盈余管理治理对策
5.1完善监督机制
5.1.1提高注册会计师审计质量
通过审计署对央企控股上市公司审计的案例的研究，证明了政府审计能够有效抑制盈余管理。还有通过B股上市公司2009到2010的相关数据发现审计师识别盈余管理的能力与内部控制的质量有关，上市公司的内部控制质量越高，审计师发现盈余管理的情况越低。注册会计师非常重视上市公司的审计风险，内部控制高的上市公司，审计风险就越低，我国的审计市场竞争激烈，注册会计师往往在不重视审计质量的前提下，压缩审计程序节约成本。因此，提高注册会计师的审计质量有利于内部控制和外部审计相互促进，共同发展，更有助于完善我国上市公司的资本市场。
5.1.2 完善内部审计制度
为了减少公司所有者与经营者信息不对称,完善对经营者监督和约束,应该大力完善内部审计制度。由于信息不对称的存在,在会计处理的一系列不足,使得盈余管理存在很大的操作空间。首先，保证内部审计的独立性，提升内部审计部门的地位，赋予审计部门相应的权利使其顺利的履行监督和评价的职能；把审计部门独立于财务部门。其次，提高内部审计质量，企业内部的审计人员应该熟练掌握内部审计工作的运行，熟练应用审计知识解决工作出现的状况和问题，内部审计人员不仅要熟悉审计方面的知识，还应熟悉税务，统计，法律，会计等等一系列专业知识。
5.2改进股票退市制度
我国退市制度中没有其他精确量化的数值，只有连续三年亏损这个数值。首先，上市公司退市标准不应选取单一指标，应参考国外证券市场退市标准，全面分析上市公司的基本情况，采取一些相关的数量化指标，能反映公司经营活动的指标，包括持股量和市值标准，公众持股人数，持续经营能力标准，公司总资产，主营收入，确定
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