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房地产上市公司不仅仅有自己的开发业务，还经常有为其他单位或团体代建商品房，合资开发等一系列经济业务。由于这些业务的隐蔽性较强，就形成了企业的隐性利润。例如，在合资开发中，按投资比例获得的收入往往不入账，将其帐外处理；委托代建中，收入不入账，资金帐外进行收入和支出，企业的账上只计往来，不算损益；随着城市发展上市公司也逐渐加大商业项目的开发，如图3-2-1方兴地产，华润置业，陆家嘴等公司持有相当规模的租赁业务，公司出租房屋所得收入也往往帐外另存，一系列的做法都隐瞒了收入。
利用非经常性损益，非经常性损益是指与公司正常的经济业务无直接关系的收益和支出，包括：非流动资产处置的损益，政府补助，非货币性资产交换损益，因不可抗拒力因素而计提的各项资产减值准备，债务重组损益。当企业的经营活动达不到管理者满意，危害到自身利益的时候，管理者经常会用非经常性损益来调节利润。例如，泛海建设（000046） 2008年到2011年各年的净利润分别为456.66万元，1587.85万元，1077.63万元，988.77万元，各年扣除非经常性损益的净利润分别是；-2067.22万元，-7600.76万元，-4532.89万元，-567.87万元，这说明非经常性损益弥补了公司的亏损，还成了公司利润的主力军。根据证监会（2012）43号公告要求，上市公司必须在2010年12月1日起披露企业的非经常性损益，我们在2009年的年度财务报告（修改版）中看到计入当期收益的政府补助达到17856.76万元，当期非经常性损益12657.67万元，净利润仅为2367.78万元，我们看到政府补助的非经常性损益远远大于企业净利润的正常性收益，在以后2年的财务报告中，我们也发现了这类问题，充分说明公司利用非经常性损益进行盈余管理来调节利润。
3.2.2利用成本和费用来进行盈余管理
房地产上市公司的业务种类多，会计核算复杂，体现在各个方面。房地产公司一般都会同时开发多个楼盘，完工时间较长，而且开工时间也不同，这就使有的楼盘会在同一时间施工，每当一个楼盘完成都要结转成本，根据情况的不同，房地产上市公司的管理层如果发现经营业绩不好，往往会采取相应措施，如需要调高利润，就把相应的成本转到未完成的楼盘中，调低利润就会把未完工的成本结转到完工的上来，也会把有些费用成本摊到营业成本中， 降低利润，因此达到避税目的。
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房地产业是个资金密集型行业，对资金的需求量大，这就势必导致借款的增加，借款费用的准则规定，经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态的用于对外出售的房地产开发产品，才可以资本化。一般房地产建造一个楼盘都在2年以上，因此可以资本化，按照配比原则，把资本化的金额计入资产价值，其余的借款费用计入当期损益。但是房地产企业往往利用这个准则，人为的确定借款费用资本化的程度来进行盈余管理。
房地产上市公司在办理商品房的竣工决算时，对于尚未完工，不能有偿转让的公共配套设施，应进行预估，将其费用计入到开发产品成本中，但是往往按照公司的需要来确定预提比例。有的房地产上市公司甚至还将自建的办公用房，职工宿舍的开发成本，代建房屋，代建工程的建设成本也计入商品房的开发成本，这样就虚增了房地产的开发成本。
新湖中宝（600208）公司在2011 年年度报告披露的关联方交易中我们可以看到：首开股份较为频繁的与关联方发生金额比重大的交易。①新湖中宝支付给集团 2010年度的担保费共计 2000 万元；②从多个关联方处购买2786万元的材料；接受关联方公司的劳务，支付 675万元；向城投控股转让土地，转让收入为 38960 万元；自2009年 12 月 28 日到 2010年 12 月 31 日止，新湖中宝受托管理控股子公司（从事土地一级开发、房地产开发、持有型物业经营）的股权及持有型物业资产，托管费为 360万元；新湖中宝向集团支付 2010年度的资金占用费约计 985 万元；接受关联方公司的劳务，支付 675万元。可以发现，该公司向关联方销售商品、提供劳务获得的收入，远远大于从关联方处购买商品、接受劳务的支出。在 2010年仅就向城投控股转让土地的收入就高达 38960万元，占同期同类交易金额的32%。同时，公司在 2010 年支付的购买商品和接受劳务的款项金额仅为3461万元。这都属于集团内部交易，外部利益相关者得不到内部交易的真实情况。因此，房地产上市公司经常利用这点进行盈余管理。
3.2.3利用会计政策和会计估计进行盈余管理
随着我国市场经济的迅速发展，经济业务也逐渐复杂多样化，在制定会计准则的时候为了企业能够更合理的进行财务处理，在一定程度上给企业留有弹性，以便会计
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信息能公允的反映企业的经营状况。然而企业的管理者往往利用这点进行盈余管理，通过变更投资性房地产的后续计量；变更减值准备计提方式；公允价值计量方式等一系列方式来调节利润。
房地产上市公司每年都会产生大量的销售收入，应收款项就应运而生。年末企业依旧要提坏账，但是由于计提比例的不同，如何选择就给企业带来盈余管理的机会。当企业需要调高利润的时候，就降低坏账准备的计提比例，减少当期费用；如果要调低利润，就提高计提比例，以此达到盈余管理的目的。
房地产上市公司经常调节利润通过公允价值的调整。因为投资性房地产价值波动大，有他的特殊性，通过利用投资性房地产的公允价值的计量模式房地产上市公司来调节利润，如果投资性房地产由历史成本计价改为公允价值计量，变化就会很大，上市公司的资产和净利润就发生变化。
房地产上市公司经常利用资产减值来进行盈余管理，当处在亏损的会计年度时，会进行调减收益的资产减值处理；同理，在一些情况下，可以进行调增收益的资产减值处理；但对于有些房地产上市公司处在被特别处理的情况下时，为了在以后的年度处在盈利的状态，会为了调减收益进行资产减值的处理。
2011年天地源(600665)在其年报的财务报表附注中提到，自2011年1月1日起投资性房地产后续计量模式由公允价值计量模式替代了成本法计量模式。截止到 2010年 12 月 31 日，天地源的投资性房地产的账面价值为 438922 万元，占公司总资产的 23.21%。在投资性房地产由公允价值计量以后，该部分的投资性房地产就不提折旧了，因此公司 2011 年的利润总额提高了6543.98万元；公司在销售上海嘉年华项目时，因为计入“资本公积”的金额（即公允价值大于原账面价值的部分）5432.66万元转入到了当期损益，公司的留存收益增加了134762.45万元，资本公积增加了 5634 万元，净资产更是增加了约 12.78亿元。此次会计政策的变更使公司的每股净资产大大提高了，公司的其他财务指标如资产负债率等也改善了。
3.3房地产上市公司盈余管理的影响
在发达国家的资本市场盈余管理普遍存在，近年来也较多的存在于我国这样的新兴市场，特别是房地产上市公司，盈余管理作为企业管理层的行为，有其特殊性。适
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当的盈余管理有利于企业的发展，但盈余管理一旦不加以控制，会对资本市场资源优化配置产生极大威胁，增加投资者的投资风险，危害金融市场。
3.3.1房地产上市公司盈余管理的积极影响
根据经济市场的多变性，将来要发生事情的不确定性,给予管理者一定自由的盈余管理,可以使管理者对预期或突发事件做出快速反应，使他们更加有创新性, 有助于充分调动管理者的工作主动性和积极性,从而激励管理者实现更大发展。降低契约成本，从而使合同的不足和刚性得到改善,维护企业管理者自身的利益。
由于大量的内部信息被管理者掌握,把这些复杂且专业化强的信息报告给投资者,是不实际的,把企业原本无法传递的内部信息通过“均衡利润”手段传给投资者,从而有助于投资者进行决策。
适当的盈余管理有助于提高房地产上市公司的经营业绩，因此有助于树立良好的企业形象，给了投资者安全感，在市场竞争如此激烈的今天，有助于更好的吸引融资。
3.3.2房地产上市公司盈余管理的消极影响
首先,财务报表信息的可靠性被降低了,美化装饰会计信息，使其按照其管理目标的需要进行,使所反映的企业业绩和企业实际经营根本不相符,盈余管理使报表上的盈利信息虚假没有价值,对外部会计信息使用者来说，财务报表失去作用。前身是S*ST光电的宜华地产(000150),2007年进行股改时,宜华地产的大股东宜华集团曾经作出业绩承诺,如果2008年宜华地产净利润低于8000万元,宜华集团将向流通股股东追加对价总股份3402万股,也就是每10股流通股股东获送2.7股。但是宜华地产通过虚拟2009年第四季度6000多万的利润，把不符合条件的楼房虚拟销售，趁机把预收账款转为营业收入，虚增利润，进而达到了业务承诺，但同时也侵害了外部投资者的利益。
其次,对企业的发展具有一定的风险性,虽然盈余管理能够在一定程度上维护管理者和企业的利益,但如果盈余管理行为不加以控制,会形成一种错误的趋势,企业的管理者不再通过创新而是通过盈余管理等投机取巧来获取利润，极大损害了投资者的利益,一旦被外界发现，就会对企业的财务信息进行重新评估，会丧失对企业的信心，使
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企业的声誉和形象下跌，不利于企业以后发展。
再者，会计信息质量中最为关键的就是可靠性。如企业管理者利用自身的决策权，为了实现自己的利益，而对企业的盈余信息进行大量粉饰，这种错误的盈余管理行为会导致企业披露的会计信息失去其可靠性和真实性，这样不但不会缓解竞争,最终还将导致不正当的盈余管理竞争并形成恶性循环,引起投资者对整个行业的担心和焦虑,不利于使资源配置效率的提高,同时不利于资本市场的健康发展。我国房地产开发市场引领着我国整个市场经济的发展,如果房地产企业大量运用盈余管理提供不真实的信息，使人力资源和物力资源的分配效率降低，影响市场资源的合理配置，会向市场传递出错误的信号，不利于市场的良性发展。
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