卡马上回来，拿到绿卡的第二天我就决定回国。但是为什么以前没拿到绿卡不回来呢？不敢回来。你怕回来以后出不去了，那个时候有这么蠢的吗？不让人出去，不让人出去，我出去就不回来，所有的留学生就这样，现在自由进去了，所以留学生稀里哗啦全回来了。所以，那时候政府要想吸引留学生回来，就召开留学生座谈会，政府官员就许诺了，说留学生们都回国参加社会主义建设，形势一片大好，留学生不是不想回家，也想回家，但是各个哼哼唧唧不出声，后来政府推出一个政策，你们都回去，我们赠送你从美国飞回中国的机票，免费的。后来又一个留学生举手，你赠送我们从中国飞回美国的机票，我们就回去了。他听不明白，我让你们回去，怎么还要赠送你们回程机票？其实这个道理很简单，你摆出了一个姿态，可以自由进去了。意思就是说，留学生你们回国参加社会主义建设，如果呆着不舒服还可以回美国，我赠送你回程机票，还节约一半钱呢。回来100个人有50个人留下，走了50个，你不是节约一半钱？就改了50个字，所以，没有流动就没有安全。放之四海而皆准，到哪道理都是一样，将心比心。 怎么样提高资产的流动性呢？你们看，大多数资产是不具有流动性的。比如说，一栋楼、一个矿、一个工厂、一个万吨巨轮，这些资产本身没有流动性，要想卖掉它难了，怎么能够找到一个人，恰恰他有这个能力，又有这种需求，又刚好在这个时候有这个需求，有这个能力，买你这堆东西呢？那么怎么办？一个最好的办法就是资产证券化，是一个天才的发明。把资产分割了。假如这个资产能够达到下面这四个指标，可细拆分割、可标准计量、可凭证授权、可方便交换，如果你达到了这四个指标，什么东西都可以流动，这不就是钞票了吗？股票就是这样。可以说，假如咱们现在的政府允许资产证券化的话，现在咱们政府还扭扭捏捏，还担心金融诈骗，然后就给这种资产证券化加了一个帽子，叫非法集资。其实非法集资关政府什么事？老百姓愿意买，自己愿意承担风险，你担心干什么？这不是把火往自己身上烧吗？你不管没人怨你，但是你一管别人就怨你了，把事往自己身上揽。
如果要是允许资产证券化，我可以在这里说一句话，我可以把长城卖了，门口贴一个大标语，让我们拥有一块长城砖，中国人长城砖不稀罕，你要跑到美国卖长城砖，一定人潮涌涌，每人买一块长城砖，回家国家人家吹牛，我这儿有一块长城砖。让我们拥有一块长城砖，你管它长城砖在哪，反正一个就发一张票，你买那张票就行了，或者长城砖不拆下来，就在长城上，但是那块砖属于你，或者属于你的那块砖并不重要，但是反正我有一张票证明，长城中有一块砖是我的，我拥有它的权益。
大家听过一个故事吗？叫拥有一寸美国土地。这是一个很天才的策划，后来很多人就买了一寸美国土地，然后他给你一个土地证，镶上镜框挂在家里，说我们是美国地主。在座很多人可能很多人去美国被拒签，我告诉你一个办法，你买一寸美国土地，拿着那土地证，跑去签证，说我要视察我土地，你敢拒签？那是我资产。
好了，咱们回到现实。比如说，你盖一栋楼，怎么把这栋楼卖了？比如这栋楼是购物中心，怎么卖商铺？很简单，我现在卖商铺按单位面积，一个这么大，现在屋子大概一百多平方米，谁买得起一百平方米？有钱人买得起，咱老百姓买不起。那怎么办？为了让老百姓买得起，干脆把一个单位，铺上一平方米的地砖，行不行？在门外贴一大标语，让我们拥有一平方米地砖的商铺，你也成了小老板了，下面一大堆人排队，我今天买俩地砖，明天买三地砖，你管它地砖在哪，地砖现在谁踩在上面，谁经营，都不关他的事，他就拿着这张票，就可以去领利息了，就可以去领这块地砖的收益，不行吗？
好了，那你说我买了地砖以后，万一哪天要用钱怎么办？还得有地方给他套现，再在二楼开个二级市场，然后上面一小黑板，不用了，一个黑板就够了，比如说，李先生现在买了三块地砖，这时候，家里有人急病，要住院，急需要用钱，没现金，但是有地砖，怎么办？一万块钱买了三块地砖，现在我出让两块，然后你在黑板上写一个告示，现在有李先生出让两块地砖，80%的价格廉价出售，张先生刚好路过，一看到黑板，正想买地砖，太贵了，有人廉价八千块钱卖两块地砖，买了，结果你得到了现金，他买了便宜的地砖，这叫二级市场。所以只要有了证券化，这个世界上就没有卖不出去的东西，我都说了，不要说长城，据说有人把巴黎铁塔给卖了。
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好了，我们举几个例子，来看一看资金是怎么退出的。首先，这是一个真实的案例，科技孵化基金。它投资了一个高科技的科研成果，它投进去的是资金，那么它获得的是什么呢？资金一定要换回来什么东西呢？换回来的是股权和专利。现在专利和股权属于这个投资者了，这笔钱用来孵化，科研成果孵化为具有商业价值的可行性项目，一方面进行技术孵化，一方面进行市场包装，项目包装。好了，现在这个项目具有价值了，就可以卖了，卖给谁呢？第一个出路是卖给其他的基金，就是咱们前面演示的击鼓传花的效果，我再卖给风险资金，卖给成长资金，培育资金，卖给其他的投资者。第二个出路，直接卖给企业，我现在这个科研产品，这项技术是有用的，企业要用这个技术，对不起，来买，或者你花钱买技术，或者给我股权，咱俩分红，或者卖一件分一件都可以。这就是三个，第一个，合资经营，第二个，合作经营，就是你卖一件我提成多少，这叫合作经营，还有一个干脆买断经营，你把我技术买去了，连技术的所有权都是你的。
好了，其他类型的投资者也得最终有个退路，这个退路就是股市。另外还有一个最终的退路，就是卖给企业。实际上最终卖鸡的地方就两个地方，一个是直接卖给企业，一个是市场。 我们再看一个比较复杂的案例，这都是真实的案例，都是实操过的。这个购物中心，现在呢投资开发商开了一个巨大的购物中心，要融资了。这个购物中心一期工程已经完了，但是二期工程需要钱，怎么办？现在我把一期工程，把这个项目公司的权益，抵押给投资基金，然后换回来资金，这模式，我在这儿警告大家，这种模式因为这个项目公司，它是外资，你可以用它的股权抵押，国内的资金是不能用股权抵押的，投资基金不认你的股权。现在购物中心的项目公司用这笔钱盖楼了，盖完楼以后，双方共同委托信托投资公司。大家看一下，信托投资公司掩护投资基金退出，他揭盘子，信托公司发行凭证，就是卖地砖了，让我们拥有一块地砖，你没有权利买卖地砖，信托投资公司有，因为他有金融许可证，他可以帮助你卖地砖。卖给那些买商铺的人，获得了资金，这个资金流入了购物中心的项目公司，项目公司用这笔钱还给投资基金，赎回自己的股权和权益。
好了，现在投资基金已经退出了，没他的事了，现在剩下他的权益，转到了信托投资公司，然后双方再共同委托一个经营管理公司，来出租这些门脸，出租这些商铺，经营出租所获得收益两家分成，购物中心的项目公司获得的是普通股的分成，而信托公司获得的是优先股分红。就是分红跟你的效益没有关系，你稳稳当当每次分红给我10%，至于你是不是挣到了这笔钱我不管，你挣多了我也要10%，不要多。普通股不一样，挣钱多了分钱多，挣钱少分红少，优先股就是一个定数，就是10%，你挣钱多少跟我没关系，挣钱多，我也要10%，挣钱少也保证10%。为什么呢？因为信托投资公司后边跟着一大堆革命群众，他不能亏了这些人，所以还要进行二次分成，他拿到这些钱以后，给买地砖的人再去分红。
我们可以看到，退出是需要设计的。大家看到没有？而且这个惊险的一跳不容易，你出去了，谁接你的盘子？
我们再看一个案例。还是一个购物中心，这叫零售整租退出模式。我们说了刚才的那个案例，这个购物中心的项目公司，是个外资公司，所以它能够用股权抵押，现在这个项目公司，它不是外资公司了，国内公司，国内公司不能用股权抵押，怎么办呢？外资又进不来，受到了政府政策的阻拦，进不来，我采取了另外一个办法，我可以进来买楼，所以，项目公司出售30%的物业，把商铺卖了30%给物业投资公司，物业投资公司实际上是投资基金，是投资者，只不过他作为一个买楼者进入到中国国境了，你不是不让我直接投资吗？那我买楼总可以吧。好，买楼的钱进入了项目公司，然后用来盖楼了。但是在卖楼的过程中，一手卖楼，另外一手又签了一个协议，这两个协议同时签的，把卖出去的30%商铺整租回来，一手卖了30%的商铺，然后另外一手又签了一个协议，把30%的商铺整租回来。之后进行统一规划，再把统一规划后的商铺分租给应该开商铺的零售商，再从这些零售商身上收取租金，收取租金之后，不是整租回来，商量了一个价格10%，什么意思呢？你买我100万的楼，我就每年要给你10%的租金，十年凭着租金你可以收回买楼的钱，这个10%是定数，相当于优先股分红。我一手从零售散租的业主们那里收租金，收了租金再拿10%给买楼的人，海外的物业投资公司。
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最后这个物业投资公司怎么退出？这就是我们刚才所说的第三条路了。议价回购。等我不缺资金了，现在这个项目公司不缺资金，我再把30%的楼赎回来，现在海外的投资者完全退出了。大家看到，海外投资者实际上挣了三份钱，第一份，10%的租金，这10%的租金相当于我借了你的钱，这10%相当于利息，用什么东西抵押？我买了你的楼，你的楼在我手里，用楼来抵押，然后每年10%的利息。第二笔钱，我不是再把楼卖回给你，你不是回购吗？总有差价，楼还没建好，还没有开业楼是一个价格，等到开业变成一个成熟的物业的时候，这个楼就要升值了，原来我买楼的时候是两万，现在我再卖回给你三万，中间一万差价又是他的第二道钱。还有一道钱，第三道钱，这些人凭什么要干这个？他们现在所有的外资，之所以要进中国都有一个打算，炒人民币，大家都赌人民币升值。政府不是傻子，政府知道这帮人在跟它赌人民币升值，政府看你赌得过政府吧，我现在三天宣布一次，人民币保持稳定，人民币绝不升值。这帮人怎么跟政府赌？行，你不是耗我吗？当然一般来说，企业是耗不过政府的，我们刚才都说了那个道理，政府永远是对的，但是我也有一个办法耗你，我买一个物业，我买栋楼搁在这儿，咱们耗吧，什么时候人民币升值了，我再把楼卖了，用人民币议价，这不又挣了第三道钱吗？人民币升值的差价。
下边一个问题进入了核心的问题了。怎么样包装企业？前边怎么样包装项目，前面我们已经讲了所有投资者在哪，投资者的商务模式，退路，你把投资者研究透了，现在大家理解投资者了吧，好了，我们现在开始包装项目了。什么叫做包装项目？说白了，包装项目就是给投资者讲故事，也得给他讲个故事。过去，我当过境外投资者的驻中国的驻华代表，很多人就问我，你在中国干什么？我回美国去的时候，我亲戚朋友问我，我在中国干什么？我说干什么？我天天的工作就是吃喝玩乐。人家说你有点正经事干，我说正经事就是听故事。早上约两个人，9点钟来一个人，给我讲一堆故事，我这项目多好多好，然后放下一本商务计划书，下午又约一个人，又给我讲一通故事，讲我这项目多好，再留下一本商务计划书，我天天都在听故事。 既然天天都在听故事，我知道我喜欢听什么故事。所以我现在反过来，立场转过来，教大家怎么讲故事，因为我知道投资者喜欢听什么故事。投资者喜欢听什么故事呢？这个故事有两个部分，第一是报告文学，第二是科学小说。 什么叫做报告文学？报告文学就是他写实的，你现在手里有什么柴米油盐乱七八糟的东西，你数一二三四，告诉投资者，手里有什么东西，这叫报告文学。但是光讲报告文学不行，光是柴米油盐投资者觉得没劲，他要你这些柴米油盐干什么？得给投资者讲远大理想，就跟年轻人谈恋爱的时候，咱们在谈理想，要画个饼让他充饥，让他望梅止渴，这就需要科幻小说。报告文学的内容，你的资产在哪里，产品在哪里，市场在哪里，利润在哪里，有什么东西你告诉我，说实话，别骗我，就行了，这就是报告文学。科幻小说，首先谈理想，我的远大规划，我的企业要发展到什么样的程度，雄心勃勃，但是，光有理想不行，得有实现理想的根据，要论证。我听到的最伟大的理想，是牟其中的。大家知道牟其中吧，现在在牢里，我觉得这个理想很伟大。他说，他可以把喜马拉雅山炸开一个缺口，让印度洋的暖流吹绿咱们的青藏高原。这个理想很伟大，但是问题是，你后面要有根据，你得论证，它到底能不能实现？我现在没有说它不能实现，但问题是我还没有听到论证。
好了，光有根据还不行，还得有计划。你有没有实现这个根据的计划？第一步要做到什么程度，第二步做到什么程度，就算我们要炸喜马拉雅山，第一步、第二步、第三步做什么，要有一个完整的计划。我们花30年完成这个巨大的项目也可以，光有计划还不行，还得有资源，有没有自然资源，有没有人力资源，有没有人去做这件事。
下面这句话大家看到了，光有柴米油盐，没有远大理想，投资者觉得没劲，光有远大理想，没有柴米油盐，投资者觉得没底。报告文学起了一个什么作用呢？它是给投资者垫了一个底，也就是告诉投资者，我最多不会输多少，输到底还有这些柴米油盐，远大理想起的作用，是给投资者一个展望的目标，会想像，一个想像的空间，我最多能赢多少。其实投资者不是不敢冒险的，任何一个投资者他都需要冒险，冒险是投资者的天职，关键的问题是无论这个深渊有多深，只要见底就敢跳，关键的问题是不见底，所以报告文学给了他一个底。
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那么科幻小说是什么东西？科幻小说是无形资产，无形资产在咱们这个社会中，现在越来越重要了。我曾经在清华讲过课，讲无形资产运营，怎么运营无形资产，怎么写科幻小说。其实说实话，科幻小说其实好写，凭空写，谁不会写。但问题是，虽然好写，但是写得好不容易，就跟咱们有时候孩子似的，数学难学，学得好容易，语文好学，但学得好不容易。大家体会一下。学语文很容易，进门很容易，但你真正学得精，语文想拿一百分，语文难着，想拿一百分，数学容易，所以，科幻小说进门容易，说写谁都能写，但写得好不容易。
好，继续我们的话题。
科幻小说进门容易，你要说写谁都能写，但是写得好不容易。第二个问题，有人说了，我现在只有报告文学，没有科幻小说怎么办，有的高科技企业也说，我只有科幻小说没有报告文学，没资产，怎么办？很简单，捆绑。光有报告文学的人，去找个科幻小说，光有科学小说的人，你去找个报告文学。
比如说，我说那个空气铝电池，空气铝电池我觉得是一个挺天才的发明，它光有科幻小说没有报告文学，怎么融资？我现在这个空气铝电池可以用在助力自行车上，那你找个自行车厂，自行车全是传统产品，你要给它一个新产品，把它绑上，咱们俩绑在一块儿，一块儿融资，不行吗？有很多国营老企业，它只有报告文学，有地、有房子、有设备，什么都有，就是没技术。怎么办？我到技术市场，大专院校找一个技术，捆起来一块儿融资，这不是有一个话题说了吗？这叫概念。有资产没概念，有了概念，就可以融资了。所以这叫捆起来。
好了，刚才我说了，科幻小说是无形资产，怎么样运营无形资产，增长之路，这叫增长之路，我有时候给企业家上课，第一句话问，各位想发财，所有人说，那当然想发财。想一代发财还是一夜发财，那当然想一夜发财，我说好，你要想一代发财的话，经营有形资产，要想一夜发财，经营无形资产，就是这句话，有形资产一代致富，无形资产一夜致富。你要想发财快的话，你得学会运用无形资产。有形资产拼的硬成本，无形资产拼的软成本。有形资产以算术级增长，无形资产以几何级增长。
有一次，我到一个城市去讲课，市长请我吃饭，说想吃三文鱼，我说想，说我带你去吃三文鱼，我这儿有一个企业家自己养三文鱼，现在我估计现在大概有人自己养了，那时候是几年前的时候，自己养三文鱼挺稀罕，我从来没听说过，那我想去看一看。大家知道，三文鱼是深海鱼，挪威产的，中国大概每年要进口70万吨三文鱼，都是从挪威进口的，挪威大使馆就是咱们三文鱼最大的批发商，你不信跑到那儿看，一排小册子，那些各种各样资料全是讲三文鱼的。 好了，很多人打这个主意，中间有科技含量的，山东人也养过三文鱼，贵州人养过三文鱼，武汉人也养过三文鱼，很多人都养过三文鱼，最后的结果是一到夏天，一场雨下来，所有鱼全翻肚子了。三文鱼是一个环保鱼，只要那个水稍微有一点污染，或者温度控制得非常严，只要水温过高，三文鱼就死掉了，所以，养三文鱼不容易，这个老兄养成功了。我去的时候，参观他的三文鱼池子，十个大池子，第一个这么大，第二个这么大，第三个这么大，最后他在最大的池子里，捞了一条最大的三文鱼，我们就在那儿坐着看大师傅宰三文鱼。咱们现在吃的三文鱼颜色都是红的吧，他当场宰那个三文鱼颜色是有点点粉红的，但是透明的。那个味道就跟咱们现在咱们吃的三文鱼不一样，按照老板的话说，现在世面上所有吃的三文鱼全都是死了一个礼拜的，这种三文鱼他根本不吃。当场杀那个三文鱼肉，确实是不错。
好了，三文鱼吃了以后，老板图穷匕见了，他早就听人说，我是要帮人融资，而且我那天带了一个投资者来，那个投资者还有饭店，自己开着餐馆。老板说，房先生，听说你帮人融资，你自己也投资，能不能帮我整点钱。我就问了，你需要多少钱？来，跟我来，我们爬到三楼顶上，他就指着远处那一片地，他说，你瞧见没有，那片地我准备征下来，我心里就开始紧张了，他征那块地要多少钱。我要挖三十个大池子，他现在就是十个，我说市场不成问题？没问题，现在你看我十个池子的三文鱼，中直机构全部订走了，各大军区订走了，根本进不了市场，所以我再挖三十个，北京市场还填不满。我说市场没问题就行。我说你需要多少钱呢？五千万。吓了我一跳，我是做风险投资的，风险投资一般就投50万，最多不超过一百万，后来我说，那
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50万行吗？我带的那个老板他也是口袋就揣着50万支票来的，50万行吗？打死我也不够，不行。我说不行，我说行就行，我告诉你怎么办。明天早上第一件事，赶紧给你的三文鱼起个名字，咱得有品牌，别老是给挪威人打品牌。这老板姓曾，我说哪怕你叫曾记三文鱼也行，但是你不要说，一说三文鱼人家说，挪威的三文鱼，你没品牌。他说第二天干什么？我说第二天赶紧申请专利，你这东西肯定有绝活，至于什么绝活我不知道，但是别人没养成，你养成了，你肯定有绝活的，赶紧给你申请专利，第三天，你就在北京各大报纸打广告，乡亲们，想发财致富吗？我教你养三文鱼，然后老板一听，我急了，我教人养三文鱼，我发什么财啊？我说你说麦当劳怎么发财的？全世界开的麦当劳有几家是麦当劳自己开的？还不是自己当老板，为什么所有人都给麦当劳交钱？首先麦当劳教你们怎么样开麦当劳，先办一个培训班，你们每个人交几万块钱，培训完了之后，开了麦当劳以后，得买麦当劳那块牌子，每个月交分子钱，还用你开麦当劳吗？全世界的人打破头争着给你开麦当劳。
这老板现在悟出道理来了，我说你办一个培训班，我把我的绝活教给你们，教你怎么养三文鱼，你不应该教学费吗？先交几万块钱学费，哪怕几千块钱也行，先收一笔学费，教你们怎么养三文鱼以后，这帮人回家就开始挖池子了，还用你吗？有的是人替你挖池子，这叫特许经营，他们都养的曾记三文鱼，他得给你交钱，你挣的是第二道钱。这老板想半天，这帮人要蒙我怎么办？他挣多少钱不告诉我。我说还有第三道，麦当劳凭什么控制这帮人？凭供应链。所有的东西全部从一个源泉给你供应的，所以你卖多少他知道，你给他们提供鱼苗。鱼苗都从你这儿卖，他说他们自己繁殖鱼苗怎么办？我说你只给他公的，不给他母的，或者你只给他母的，不给他公的。鱼苗从你这儿卖，你不是又挣一道钱吗？老板马上想明白了，他说你刚才说那句话怎么说的？我说就是这句话，有形资产一代致富，无形资产一夜致富。写下来，我就写下来。现在这条幅还挂在他办公桌后面呢。怎么运营无形资产。
好了，咱们现在开始包装项目了。咱们说讲故事，不是用嘴讲，我再次纠正一下。咱们老板经常有一个口头禅，干嘛呢？谈项目呢？项目是谈出来的吗？我从来不相信。项目是写出来的，要靠你笔头的功夫不是嘴头的功夫。怎么写项目？条条框框多了。
前几天我在延庆给北京投资局的干部们讲课，北京投资局的干部招了一大棒招商引资的官员听我讲课，我前面讲课的是个律师，律师讲律师关心的事，律师就告诉你们不要受骗上当，给下面融资的人说，现在融资匪盗横行，骗子到处都是，你们千万不要受骗上当，有很多中间商，有很多是假投资者，骗你们前，这样陷阱，那样陷阱，介绍一大堆陷阱。最后他讲了一句话，下边人问了，有一些咨询公司他说要给我们写商务计划书，总得给点工钱吧，律师一句话，商务计划书还用写吗？不就是一张纸的事吗？要给什么工钱？不给。我在下面听得那个气，我心想，他都讲完了，我讲什么啊？后来我上台了以后，我就跟他们讲，刚才这个于律师都讲了，商务计划书就一张纸，你们大家都回去写张纸，我不用讲了，我下去。下面人说你别走，老房不能走。我说就一句，咱们现在换位思维，还是那句话，假如你们是投资者，我现在来融资，随随便便给你写了一张纸，告诉你项目是什么，一张纸给你了，你会投吗？所以下面人全部摇头，不会，几百万的事，那是开万的吗？那就一张纸就能投了吗？下面那个律师不好意思了，过会吃饭时候跟我说，老房，咱就这么说说，我说我的，你说你的。
好了，怎么写，说实话，商务计划书有很深的学问。第一个，要有规范的概念。今天我就不展开说了，我举个例子，你比如说，咱们曾经说过资金有时间价值，这就是一个规范的概念，你跟投资者不能讲会计利润。什么叫会计利润？你给我投一百万，五年以后还你五百万，那五百万是会计利润，你得把它折算成投资利润，就说五年以后的五百万，相当于今天多少钱，折算为投资利润，这叫专业的语言，所以要有规范的语言，像那天我也说了，你们律师也有规范的语言，就是靠规范的语言吃饭，有时候我挺不愿意跟律师打交道，因为律师跟你绕行，三句话能说完的事他绕十句话。有时候我买卖企业的时候请律师来，律师给你起草文件，这么大厚一本，我也烦，我说你别折磨我，三句话能讲完，为什么讲十句话？律师说，咱们不就是靠这个吃饭？靠专业语言、规范语言吃饭，各有各的行话。
第二，专业的方法。专业的方法多了。我举个例子。我刚从美国回来的时候，咱们的电脑
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