项目性质 地税预缴 国税申报 ①差额缴纳（4地、2年以上、非普宅） 增值税＝转让差额÷（1【链接】4地、2年以上、普宅转让，＋5%）×5% （提示：其他个人不需向免征增值税。 国税申报） ②全额缴纳 （各地、2年以内） 增值税＝出售全价÷（1＋5%）×5% 提示：4地指的是北京、上海、广州、深圳。 4.其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产：
个体工商户向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；
项目性质 ①差额缴纳 ②全额缴纳 地税预缴 增值税＝转让差额÷（1＋5%）×5% 增值税＝ 出售全价÷（1＋5%）×5% 国税申报 与地税预缴相同 与地税预缴相同
三、差额计税的合法有效凭证： 1.税务部门监制的发票。
2.法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。 3.国家税务总局规定的其他凭证。
【特殊】纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。 同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣税。
纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额： 契税缴纳时间 税额计算 ①2016年4月30日及以应纳增值税＝［全部交易价格（含增值税）－ 前缴纳契税 契税计税金额（含营业税）］÷（1＋5%）×5% ②2016年5月1日及以后应纳增值税＝［全部交易价格（含增值税）÷（1＋5%）－契税缴纳契税 计税金额（不含增值税）］×5%
四、发票的开具：
1.小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
2.纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
五、其他问题
1.纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的结转下期继续抵减。
2.纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
【例题·计算题】某公司2016年7月30日转让其2013年9月1日购买的写字楼一层，取得转让收入2500万元（含税）。购买时的价格为1200万元，保留有合法有效发票。（选择简易计税方法）
『正确答案』
应纳增值税＝（2500－1200）÷（1＋5%）×5%＝61.9（万元）
【知识点12】提供不动产经营租赁服务增值税征管 【考情分析】新增内容，重要考点
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根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（总局公告2016年第16号）。 根据《营业税改征增值税试点实施办法》第51条：纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收：其他个人不动产经营租赁——向不动产所在地——地税机关缴纳税款。
一、适用范围
1.适用于：纳税人出租取得的不动产。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资人股、自建以及抵债等形式取得的不动产。
【注释】房地产开发企业不动产经营租赁服务，适合下列政策。 2.不适用于：纳税人提供道路通行服务。
二、计税方法和应纳增值税计算 1.一般纳税人出租不动产
（1）2016年4月30日前取得的不动产——可选择适用简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。
纳税人不动产所在地与机构所在地不在同一县（市 、区）的，向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税： 应预缴税款＝含税销售额÷（1＋5%）×5%
（2）2016年5月1日后取得的不动产——适用一般计税方法计税。
【提示】2016年4月30日前取得的不动产，也可选择适用一般计税方法计税
纳税人不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的,纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 应预缴税款＝含税销售额÷（1＋11%）×3% 【一般纳税人不同计税方法税务处理】 计税方法 ①简易 ②一般 国税预缴 国税申报 增值税＝含税销售额÷（1＋5%）与国税预缴相同 ×5% 增值税＝含税销售额÷（1＋11%）×3% 增值税＝含税销售额÷（1＋11%）×11%－进项税额－预缴税款
2.小规模纳税人出租不动产
纳税人出租不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（1）单位和个体工商户出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额。 应预缴税款＝含税销售额÷（1＋5%）×5%
（2）个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 应预缴税款＝含税销售额÷（1＋5%）×1.5%
3.其他个人出租不动产——向不动产所在地主管地税机关申报纳税（不需向国税申报） （1）出租住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1＋5%）×1.5% （2）出租非住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1＋5%）×5% 【简易计税办法的不同税务处理】
计税方法 国税预缴 国税申报 ①小规模纳税人、个体工商户、应预缴税款＝含税销售额÷同预缴税款 个人出租非住房 （1＋5%）×5% （个人在地税缴纳；不需向 第32页
②个人、个体户出租住房 应纳税款＝含税销售额÷（1国税申报） ＋5%）×1.5%
三、预缴与申报
1.纳税人不动产的所在地与机构所在地在同一县（市、区），纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2.单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的， 结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
四、发票的开具
1.可以申请代开增值税发票
（1）小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。
（2）其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。 2.不得开具或申请代开增值税专用发票——纳税人向其他个人出租不动产。
【例题·计算题】北京某公司为增值税一般纳税人，2016年9月购入天津一座写字楼用于出租。月租金含税20000元。
『正确答案』
在天津不动产所在地国税机关，预缴税款＝20000÷（1＋11%）×3%＝540.54（元）
在北京机构所在地国税机关，本月应纳增值税＝20000÷（1＋11%）×11%＋其他销项税额－进项税－预缴税款
【知识点13】跨县（市、区）建筑服务增值税征管 【考情分析】新增内容，一般考点
根据《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（总局公告2016年第17号）。
一、适用范围
1.适用于：单位和个体工商户在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。 向建筑服务发生地——国税机关——预缴税款 向机构所在地——国税机关——申报纳税。
2.不适用于：其他个人跨县（市区）提供建筑服务。 二、预缴和缴纳税款
预缴税款：向建筑服务发生地主管国税机关； 申报税款：向机构所在地主管国税机关
纳税人 计税方法 预缴税款 国税申报 增值税＝含税销售额÷（1＋差额÷（1＋11%）×适用一般计税方法 11%）×11%－进项税额－预缴2% 税款 选择简易计税方法差额÷（1＋3%）×增值税＝含税销售额÷（1＋（老项目） 3% 3%）×3%－已预缴税款 简易计税方法 一般纳税人 小规模 【解析1】计税差额＝全部价款和价外费用－支付的分包款 【解析2】建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，即老项目，可以选择简易计税方法。
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三、纳税人差额计税应取得下列凭证
1.从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票，可在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。
2.从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。
3.国家税务总局规定的其他凭证。
四、关于发票
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。
五、其他问题
1.纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
2.应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
【知识点14】房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征管 【考情分析】新增内容，一般考点
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告2016年第18号）
一、适用范围：房企销售自行开发的房地产项目（包括土地开发和房屋开发）。
二、一般纳税人征收管理
1.一般计税方法（11%）：房地产新项目
（1）销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋11%）
【解析】公式中“支付的土地价款”，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付土地价款
（2）进项税：房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行进项税额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。（如购买设计服务、建筑服务等）
（3）预缴税款：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款＝预收款÷（1＋11%）×3%
2.选择适用简易计税方法（5%）：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目。 销售额为取得的全部价款和价外费用，不得扣除对应的土地价款。 应预缴税款＝预收款÷（1＋5%）×3% 应纳税款＝预收款÷（1＋5%）×5% 3.发票开具
自行开具增值税专用发票；向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。 三、小规模纳税人征收管理
房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目（无论新项目还是老项目），都按照5%的征收率计算应纳税额。
1.预缴税款：小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按
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照3%的预征率预缴增值税：
应预缴税款＝预收款÷（1＋5%）×3%
2.应纳税款＝销售额÷（1＋5%）×5%－已预缴税款 3.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目： （1）自行开具增值税普通发票。
（2）向主管国税机关申请代开增值税专用发票。
（3）向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。 总结 纳税人 计税方法 适用一般计税方法 一般纳税人 预缴税款 国税申报 差额÷（1＋11%） 增值税＝含税销售额÷（1＋11%）×3% ×11%－进项税额－预缴税款 选择简易计税方法差额÷（1＋5%）×增值税＝含税销售额÷（1＋5%）×（老项目） 3% 5%－已预缴税款 小规模纳税人 简易计税方法
第六节 简易计税方法应纳税额的计算
【知识点1】简易计税方法税额计算 【考情分析】重要考点
一、简易办法应纳增值税计算
应纳税额＝含税销售额÷（1＋征收率%）×征收率% 【解析1】公式中的征收率有2档：3%、5%。
【解析2】公式中的销售额：价款和价外收入，但不含增值税额。
【解析3】按简易计税办法不得抵扣进项税额，但特殊业务销售额可差额计税。（结合第三节） 如：物业管理服务、劳务派遣服务、销售非自建不动产老项目。
【解析4】纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。
【例题·计算题】某小规模纳税人仅经营某项应税服务（3%）。2016年5月发生一笔销售额为1000元的业务并就此缴纳了增值税；6月该业务由于合理原因发生退款。
假设6月该企业应税服务销售额为600元，7月该企业应税服务销售额为5000元。（销售额均为不含税销售额） 【解析】
6月最终的计税销售额＝600－600＝0（元） 6月应纳增值税额为0×3%＝0（元）
6月销售额不足扣减的部分（600－1000）而多缴的税款为12元（400×3%），可以从以后纳税期的应纳税额中扣减。
7月企业实际缴纳的税额＝5000×3%－12＝138（元）
二、简易办法税额减征
1.3%征收率减按2%征收——纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的、未抵扣增值税的固定资产：
应纳增值税＝售价÷（1＋3%）×2% 其他个人（指自然人）销售自己使用过的物品免税。
例如：自然人卖自己使用过的手机或者汽车，免征增值税。 2.5%征收率减按1.5%征收——个人出租住房： 应纳增值税＝售价÷（1＋5%）×1.5% 第35页