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营业税改征增值税 会计处理方法
（房地产）
主办单位：
鄂尔多斯市伊金霍洛旗
国家税务局
主讲人：刘世成
二零一六年四月二十三日
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一、营业税改征增值税对房地产业的影响
房地产“营改增”有助于房地产企减轻税负，相对应企业的利润
率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。具体来讲将产生如下四点影响：
（一）房地产“营改增”有助于房地产企业减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，为正处于转型期的房地产企业提供了缓冲期;
（二）“营改增”将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效去化写字楼库存;
（三）“营改增”将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，促使土地、项目收购，加速房地产行业整合;
房地产业在实施“营改增”后，增值税税率实行11%，虽然税率比原来营业税5%有所提高，但新政规定房地产业土地价款可从销售收入中扣除，且购进项目所含增值税可纳入抵扣，所以预计行业整体税负比原来下降。不仅如此，一般纳税人的企业购入新增不动产可以抵扣增值税，这也是本次“营改增”最大的亮点，对房地产行业是极大利好。
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而对于4月30日前已开工的老项目，设置了过渡期政策，按5%的征收率缴纳增值税，基本实现政策平移。总体上从5%的营业税平移到5%的增值税，实际税负因为税制计算方法不同，还略有下降（1/(1+5%)=4.76%)。
一、房地产企业经营特点及成本核算项目及内容 （一）房地产企业的经营特点 1.开发经营计划性,监管部门多； 2.开发经营业务复杂性； 3.经营风险大；
4.开发建设周期长，投资数额大，属于资金密集型行业，财务风险高。 5.有些房地产企业不仅销售所开发的商品房，还可能持有自有物业并进行经营管理。
（二）房地产企业开发项目生产经营流程
筹建==》设立==》拿地==》开发==》预售==》竣工销售==》清算分配
房地产企业核心的会计处理集中在了“拿地==》开发==》预售==》竣工销售”
（三）房地产企业成本费用项目及核算内容
成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项：
①土地获得价款；② 开发前期准备费；③主体建筑工程费④主体安装工程费；⑤社区管网工程费⑥园林环境工程费；⑦配套设施费；⑧ 开发间接费。
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房地产企业成本费用核算内容
“营改增”有关增值税的会计处理重点把握以下几点： 1.进项税-发生与开发成本或期间费用有关的业务； 2.预缴税款-取得预收款（预征率3%）；
3.销售额-发生与销售有关的业务；最大的特点：交给政府的土地出让金可以按照当期销售面积占可售面积的比例扣减销售额。
4.纳税义务发生时间-确定销售行为发生并产生纳税义务的具体时间；
5.税率或征收率-纳税的深度（11%、5%）
6.当期应纳增值税额的计算（区分一般计税方法和简易计税方法）；
7.纳税地点-在哪交税。
三、营业税改征增值税的会计核算
（一）房地产企业会计科目设置
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一级科目 二级科目 土地价款 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 社区管网工程费 园林环境工程费 配套设施费 开发间接费 成本预提及结转 项目名称 开发成本 三级科目 按前述明细 按前述明细 按前述明细 按前述明细 按前述明细 按前述明细 按前述明细 按前述明细 四级科目 核算项目 各成本核算对 象 按前述明各成本核算对细 象 按前述明各成本核算对细 象 按前述明各成本核算对细 象 按前述明各成本核算对细 象 各成本核算对 象 各成本核算对 象 按前述明细 各成本核算对象 各成本核算对象 住宅、商铺、写字楼、车库及车位、其他 备注 各成本核算对象克分层次设立 自一级科目“开发间接费”转入 开发间接费 完工开发产品 项目名称 按前述明细 营销费用 资本化利息 物业管理完 善费 其他 具体完工产品名称或配 套资产名称 工程管理费 1.“开发成本”科目
该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的 设置详见“房地产成本核算科目明细表”。