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在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。
为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。 2.“开发间接费”科目
该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。
这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。 3. “预提费用”科目
核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用。
费用预提的范围：对未完工开发产品应进行成本预提，完工产品按实际支付金额核算成本；
费用预提的金额：以预算成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。
核算方法：预提时，借记“开发成本—成本预提及结转”，贷记本科目；次月月初，再将上述分录用红字冲回。 4.“待摊费用”科目
按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。
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5.“完工开发产品”科目
核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。 （二）成本费用的分配和归集 1.土地获得价款
一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下： （1）按占地面积进行分配方
①先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。
②也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。
（2）按成本核算对象的建筑面积来分摊。
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2.开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费 能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象： 成本项目 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 基础设施-社区管网工程费 基础设施-园林环境工程费 公共配套设施费 按可售面积分摊 （1）扣除直接费用后，按建筑面积分摊;（2）根据经验系数和建筑面积，确定标准分摊。 （1）扣除直接费用后，按建筑面积分摊；（2）根据造价经验系数和建筑面积相乘，确定标准分摊。 按可售面积分摊；若能区分可按占地面积分摊 共享性强，按可售面积分摊；共享性不强并可区分，按占地面积分摊。 按可售面积分摊 分摊标准 3.开发间接费 应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月（季）末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。 （三）房地产企业“营改增”增值税核心会计处理方法 1.取得土地使用权 土地使用权取得方式有一下两种： 公平执法 用心服务
（1）国家土地使用权出让（土地交易一级市场）包括：招标、拍卖、挂牌；（2）在二级市场取得土地使用权，包括：购买、抵债、接受投资等方式取得。
2.取得土地使用权后的会计处理 （1）用于土地开发的土地使用权
根据企业会计准则，房地产企业开发取得的土地使用权用于土地开发，应将土地使用权的取得成本计入“开发成本”中，即借记“开发成本—土地开发” 科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等。 借：开发成本-土地开发 贷：银行存款、应收账款等 （2）用于商品房开发的土地使用权
根据企业会计准则，房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑成本，即借记“开发成本—房屋开发” 科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等。
（3）自建用房的土地使用权
房地产开发企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时，土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”账
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户。如果取得的土地暂时没有确定使用用途，计入“无形资产—土地使用权”账户。
借：无形资产-土地使用权 贷：银行存款、应收账款等 （4）用于赚取租金的土地使用权
企业改变土地使用权的用途，将其作为用于对外出租时，应将其转为“投资性房地产”。
（5）取得土地使用权后需缴纳各种税费
其中：契税、耕地占用税记入土地取得成本，印花税和城镇土地使用税记入“管理费用”
3.“营改增”后取得土地使用权的增值税处理 （1）相关规定
财税〔2016〕36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十四条：
进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或
者不动产，支付或者负担的增值税额。
注意：购入、债务重组、接受投资取得的土地使用权在取得合法有效的抵扣凭证，可以抵扣进项税。在一级市场招拍挂取得的土地使用权给支付给政府部门的土地出让金可以在销售额扣除。
财税〔2016〕36号文附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定可以差额征税的应税行为第10项规定：
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
有关有效扣除凭证的规定：