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（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。
1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
2.收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据； 3.所收款项全额上缴财政。
（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。
（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。 （四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
第十一条 有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
上述行为不属于有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，所以不征增值税。 会计处理：
借：开发成本—土地价款 100,000,000 贷：银行存款 100,000,000 借：银行存款 30,000,000 贷：营业外收入 30,000,000
例5：某房地产企业通过招拍挂购土地100亩，与国土部门签出让合同价1亿元，企业已缴1亿元。合同约定，企业须承建1万平米限价房，单价3,330元/平方米，由政府回购，具体做法：在土地出让金入库后政府根据企业项目建设进度逐步回拨3,330万元。项目正常住宅销售均价8,880元/平方米。本例实质上是“政府主导拆迁，土地出让金返还用于购买回迁安置房”。假设可售面积为100000m2。
土地出让金返还用于购限价房，企业应做预收账款处理。 1.收到返还款时：
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管
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理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）中规定：
第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
借：银行存款 33,300,000 贷：预收账款 33,300,000
借：应交税费-应交增值税（已交税金） 900,000 贷：银行存款 900,000
讨论：在取得预售许可证前收到的诚意金、定金或购房意向款属于收到预收款吗？ 2.完工转收入时：
借：预收账款 33,300,000 贷：主营业务收入 30,000,000
应交税费-应交增值税（销项税额）3,300,000
借：应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额） 10,000,000 贷：开发成本-土地价款 10,000,000 同时从开发产品中结转主营业务成本。
说明：无需担心税务机关按照财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条：
第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
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（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定。
不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。
例6：土地出让金返还用于补助拆迁
甲房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元,动迁户补偿款低于2000万元的，归企业所有，大于2000万元的，由企业承担。
甲房地产公司自行在当年完成拆除工作，实际发生成本930万元，拆除过程中取得增值税专用发票注明的进项税33万元；企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。
解析：1.取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按其它建筑服务计提销项税额1000/(1+11%)×11%=99.10万元。
会计处理如下：
借：工程施工-合同成本 897
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应交税费-应交增值税（进项税额） 33
贷：应付职工薪酬-工资、累计折旧、银行存款 930 借：应收账款（其它应收款） 1000 贷：工程结算 900.90
应交税费-应交增值税（销项税额）99.10 借：其它业务成本 897 工程施工-合同毛利 4.1 贷：其他业务收入 900.90 借：工程结算 900.90
贷：工程施工-合同成本 897 工程施工-合同毛利 4.1 收到款项：借：银行存款 1000
贷：应收账款（其它应收款） 1000
支付土地出让金时，10000全部计入“开发成本—土地价款”并作为契税的计税依据。
关于政府返还的土地出让金用于补偿动迁户的，下面两种处理方法，哪一种正确？
①支出拆迁补偿款时： 借：其它应收款 1500 贷：银行存款 1500
收到返还款并代理支付动迁补偿款业务 借：银行存款 2000
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贷：其它应收款 1500 其它业务收入 471.70
应交税费-应交增值税(销项税额) 28.3 ②发生动迁支出时
借：开发成本-拆迁补偿款 1500 贷：银行存款 1500 收到政府的款项时： 借：银行存款 2000 贷：营业外收入 2000
土地出让金返还用于开发项目外其他用途的情况 ①土地出让金返还用于开发项目外的基础设施建设
按规定项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程所需支出，应由政府承担。但政府把这个责任推给开发商，并要其承担相应建设支出。对开发商，这种特征符合BT模式（建设—移交）。即开发商将该项目基础设施工程建设完工后，移交给政府。开发商取得基础设施建设返还款业务，应按建设移交模式下提供建筑服务进行增值税处理。
②土地出让金返还用于补助公共配套设施建设
【分析】： 公共配套设施是项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是企业立项时承诺建的，其成本费用应由企业自行承担。且开发商在定价时，已含公共配套设施建设支出因素在内。