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1、企业将建成公共配套设施移交给全体业主，不属视同销售行为。因开发商通过设定房价，从销售给业主房款中已取得相应经济利益。其属全体业主共有权益。
收到3,000万补助款不属于增值税应收销售额，不征收增值税。 2、企业将建成公共配套设施无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，财税〔2016〕36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》有关销售额的规定,开发商收到3,000万财政补助款视为政府出资购买全部或部分公共配套设施，销售不动产收入计算缴纳增值税。 相关会计处理这里不一一累述。
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管暂行 办法》（国家税务总局公告2016年年第18号）如下规定：
第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
例7：2016年6月甲房地产公司购买其他房地产公司一栋烂尾楼，该烂尾楼已建成8,000平方米，包括土地成本1000万，建造成本2,200万元，转让价7,350万元，甲房地产公司继续建设完工后，以自己的名义立项销售。该烂尾楼2013年5月动工修建，原开发商选择按照
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简易计税方法计算缴纳增值税。
原开发商销售烂尾楼需要缴纳增值税、企业所得税、土地增值税和印花税。有关正整数会计处理如下：
借：应收账款、银行存款 7350 贷：主营业务收入 7000
应交税费-应交增值税 350
借：主营业务成本 3200 贷：开发成本 3200
甲公司的会计处理，甲公司取得该项目如果选择安装一般计税方法缴纳增值税，应按如下处理：
借：开发成本 7000
应交税费-应交增值税（进项税额） 350 贷：应付账款、银行存款 7350
如选择简易计税方法计算缴纳增值税，按如下处理： 借：开发成本 7350
贷：应付账款、银行存款 7350 相关链接：
财税[2007]162号规定：土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按转让总价款征契税。契税的计税依据是？
甲公司需要缴纳契税和印花税。缴纳的契税记入“开发成本”。 思考题：如果该烂尾楼的原业主不是房地产开发企业，应该如何
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计算缴纳增值税？
财税〔2016〕36号文附件1《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中对销售不动产做出如下规定：
1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
有关合作建房的增值税处理问题
项目公司模式 模式一 真假投资之分 双方（真投资） 利益分享 税后利润 取得固定收益 模式二 出地方（假投资） 取得固定比例收益 分得商品房 取得固定收益 模式三 出钱方（假投资） 取得固定比例收益 分得商品房 合作开发本质 投资 卖地 卖地 卖地 借款并取得利息 借款并取得利息 购买商品房 模式一：用土地使用权投资（真投资），按照销售土地使用权征收增值税，参考〔2016〕36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十条、第十一条有关规定;
第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无
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形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：
……
第十一条 有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
模式二：用土地使用权投资（假投资），收取固定收益，增值税如何处理，目前没有规定，原则上应该按照销售土地使用权征收增值税；
模式三：投出货币性资金，收取固定收益或规定比例的收益，按照贷款服务征收增值税，参考参考〔2016〕36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》中《销售服务、无形资产、不动产注释》中有关贷款服务的注释。
贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。
……
以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。 4.房地产开发建设阶段会计处理与税收问题
（1）房地产开发建设阶段会计核算的关键
房地产开发企业在建设阶段要区分如下几个项目进行成本核算：①前期工程费；②建筑安装工程费；③基础设施费；④公共配套设施费；⑤开发间接费用。在每个项目中都需要尽量按照房地产企业成本核算内容，尽量准确的确定成本核算对象。所发生的无法确定成本核算对象的支出，统一归集到“开发成本-间接费用”中，待完工时按照确定的分配标准，进行分配。
在开发建设阶段，成本核算对象多、金额大。有关增值税进项税的核算中，需要注意的问题：①在选择货物供应商和服务提供商时尽量选择能提供增值税专用发票一般纳税人，以取得增值税专用发票进行抵扣，从而有效降低增值税税负②在签订合同时一定要明确所购货
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物或所接受的服务是否含税价，同时合同中需明确对方需提供真实合法的专用发票及开具发票的时限；③支付购货款或服务对价时要通过对公账户收付款，且收款方和增值税专用发票注明的货物销售方或服务提供商一致；④严禁取得虚开的增值税专用发票或内容不真实的增值税专用发票，一旦查实，会承担刑事责任，参考《中华人民共和国刑法》第二百零五条。
①前期工程费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地
质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
Ⅰ房屋开发建设过程中发生的前期工程费，能分清成本核算对象的。 借：开发成本—房屋开发－某某成本对象—前期工程费
贷： “银行存款”、“应付账款”等账户
Ⅱ应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的前期工程费，应按一定的标准分配计入有关房屋成本核算对象的“前期工程费”成本项目。 借：开发成本－房屋开发—待分摊成本－前期工程费 贷：银行存款等
借：开发成本—房屋开发－某某成本对象—前期工程费
贷：开发成本－房屋开发—待分摊成本－前期工程费 例8：甲房地产公司2016年7月取得W地块180亩，准备进行住宅楼。该楼盘共分两期开发，第一期占地120亩，第二期占地60亩。9月份，开始了全面的前期准备工作（两期），共发生：水文地质勘察费53万元、规划设计费212万元、临时道路和场地平整费用888万