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财税〔2016〕36号文附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定可以差额征税的应税行为第11项中规定：
试点纳税人按照上述4－10款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价
款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。
（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。
（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。 （5）国家税务总局规定的其他凭证。
纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
具体的扣除办法参见《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）。
我们在有关销售额的部分具体讲述取得土地价款在销售额中扣除的具体操作和相关计算方法。
通过接受投资取得土地使用权。
例1：2016年7月1日，甲企业（一般纳税人）、乙企业、丙企业共同投资成立戊公司（房地产企业）。甲企业用非货币资产投资。投资资产情况如下：1. 2010年6月份购买的写字楼,购买后一直用于办公。投资时的不含税公允价值为3500万元，原值为1500万元万元，购买后预计使用年限为30年，无残值，按直线法计提折旧；2.2011年1月年从政府招拍挂获取的商业用地使用权（S地块），使用年限50年。经整理开发与2011年7月出租给了A公司，甲公司将该地块确认为投资性房地产，按照成本模式进行会计核算，直线法摊销，无
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残值。当时给政府土地主管部门缴纳土地出让金及税费共计3000万元，为整理土地支出1000万元。投资时的不含税公允价值为6500万元；3.乙公司、丙公司分别用现金出资2000万元；4.甲公司对戊公司具有控制权；5.戊公司将写字楼作为办公楼自用，土地使用权用于开发商业地产并销售，于2016年7月1日办理了相关资产的产权转移手续。问题：1.请分析甲公司的财务和增值税的处理并写出会计分录；2.分析戊公司的财务增值税处理并写出会计分录。 解答：1.有关写字楼的财务税务分析。
财务处理：甲公司用固定资产，属于非日常活动，该投资行为属于资产处置行为，产生的利德和损失应计入损益（营业外收入或营业外支出）；处置投资性房地产属于日常经营行为，应计入其他业务收入，并结转其他业务成本，并核销相关资产。
税务处理：一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。在税法中没有投资性房地产的概念，土地使用权属于无形资产，根据本附件第十五条第二款的规定，按11%的税率征收增值税。 借：固定资产清理-写字楼 1200（1500-1500/30×6） 累计折旧 300
贷：固定资产-写字楼 1500
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借：长期股权投资 10935 贷：固定资产清理 1200 其它业务收入 6500
应缴税费-应缴增值税 220（3500-1500）×5% 应缴税费-应缴增值税-销项税额 715 （6500×11%） 营业外收入 2300
一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
借：其他业务成本 3600 投资性房地产累计摊销 400
贷：投资性房地产-土地使用权 4000 2.戊公司的财务和税务分析
根据本通知附件2的规定（原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，取得的增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，准予从销项税额中抵扣。 2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，满13个月后的抵扣比例为40%。），戊公司取得的投资资产，应增加实收资本或股本，写字楼的进项税分两年抵扣，土地使用权作为开发的房地产的土地成本，进项税可以在当年抵扣。 会计处理如下：
借：固定资产-写字楼 3500
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开发成本-土地成本 6500
应缴税费-应缴增值税（进项税额） 847 应缴税费-待抵扣进项税 88[220×40%=88] 贷：实收资本（股本） 10935
其中待抵扣进项税从取得增值税扣税凭证当月满13个月才能转让进项税进行抵扣。
《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：
（一）以土地、房屋权属作价投资、入股； （二）以土地、房屋权属抵债；
（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；
（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
假设戊五公司所在省契税税率为3%，则在取得不动产和土地使用权时，应作如下会计分录：
借：固定资产-写字楼 1,050,000 开发成本-土地成本 1,950,000 贷：应交税费-应交契税 3,000,000
例2：甲房地产公司通过招拍挂方式从A市土地部门取得S地块的土地使用权30亩，用于开发建设住宅。支付土地出让金15000万元，该省契税税率3%，产权转移书据印花税税率0.5‰，写出有关会计分录。
借：开发成本-土地成本 154,500,000
管理费用-印花税 75,000 贷：银行存款 150,075,000 应交税费-应交契税 4,500,000
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回迁安置房的会计处理
例3：2016年4月份，A房地产开发公司与当地政府土地部门住宅建设用地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付给当地政府土地出让金5000万元；另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150㎡）。
开发项目分两期进行建设，两期总的可售面积为120000㎡。一期项目占地面积6000㎡，二期项目占地面积4000㎡。2018年9月，完成一期12栋500套75000㎡楼房建设，建安成本实际支出7770万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/㎡。请确定第一期完工开发产品的会计成本和计税成本（只考虑增值税，不考虑其他税费）。该纳税人采用一般计税方法计算缴纳增值税。
1、支付土地出让金与发生的建筑支出 借：开发成本-土地价款 50,000,000 贷：银行存款 50,000,000
借：开发成本-建筑安装费 77,700,000
应交税费-应交增值税（进项税额） 7,700,000 贷：银行存款 77,700,000
2、第一期回迁房40套与土地成本的账务处理
根据题目所示，其交换行为符合《企业会计准则第7号-非货币资产交换》规定，假设该交换具有商业实质，且换入换出资产的公允