等。
一、物业服务企业资源
物业服务企业拥有财产，人员，物资，组织，经营场所等资源，它同时还拥有技术，信息，品牌，商标，专利等无形资产，即物业服务企业资源可分为有形资源和无形资源。这些资源均可通过经营直接创造出价值。除了企业拥有的物业和现金资产可以直接创造经营价值，下列资源也可以帮助企业带来经营效益。
1、 管理技术资源
2、 品牌资源，品牌是物业服务企业最为重要的无形资产。 3、 人力资源
4、 自有设施设备资源
5、 信息类资源，三类：1、物业开发建设过程中形成的各类资料；2、物业服务企业运行中形成的各类资料；
3、物业服企业在提供管理服务的过程中搜集和掌握的各类信息，如设施设备的使用信息，业主的需求信息，房屋信息等本身就是现场或可挖掘的经营资源。
这些信息资料既是管理技术资源的有机组成部分，也是品牌资源中的重要构成，同时也可以单独作为资源进行开发。 6、 社会关系类资源 二、物业资源
物业资源有两重含义：一是物业管理区域内可直接使用或经营的资源，如可租售的物业空间、场地（停车场，网球场等）；二是由物业建筑，配套设施设备和场地派生出的可经营资源，如屋顶广告，电梯广告，庭院和车场广告等。
物业服务企业在物业资源经营管理中，要明确物业资源的归属，合理确定利益分成，依法维护业主和自身利益。
（一） 物业资源的界定 1、 从所有权上划分： （1） 单一产权物业。
例如政府机关办公楼，企业自建自用办公楼等，单一产权的物业资源均为其业主所有。 （2） 区分所有权物业
物业服企业经营管理的是住宅小区一类区分所有权物业，在这类物业中，除了业主专有部分以外，还有业主共有部分。
共有部分又可细分为部分共有和全体共有。
住宅小区作为物业服务企业经营的物业资源的权属可划分为几类： 1、 属开发商所有，例如小区停车场，会所等设施，如果开发商没有将这些设施在合同中约定他人所有，
则这些设施的所有权属于开发商。开发商可以将自有停车场部分使用权和收益权转让给物业服务企业，以弥补物业服务企业的亏损。
2、 属政府所有，人防工程，这部分空间的使用权和收益权存在理论和实践上的很多争议。 3、 属业主所有，小区道路，绿地改建的露天停车位，物业管理用房。
2、从物业使用权属划分，可将物业资源分为内部资源和关联资源，内部空间和附属空间。如，小区门口空地，道路，绿化带可以作为物业关联资源，小区上空一定范围的空间可以看做物业附属空间，这些资源和空间通过合理利用也能为业主和企业带来经济效益，
（二）物业资源的经营管理原则 1、不可越权经营
2、不妨碍物业管理基础服务的开展 3、规避经营活动中的风险
4、正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性。 （1）业主意见不一致时的处理 《物业管理条例》明确规定；“利用物业共用部位，共用设施设备进行经营的，应当在征得业主，业主大会，服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大
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会的决定使用。”
（2）物业管理不同阶段的经营处理
住宅小区，物业管理两个阶段：一是业主大会尚未成立。此时物业共用部位，共用设施设备经营权在发展商手中。发展商如果把操作性的经营权委托给物业服务企业，物业服务企业接受，明确经营范围和收益用途。如果收益不是主要用于全体业主收益的方向，物业服务企业要给予必要提醒，并注意以合同等方式回避自身风险。二是业主大会已召开，业委会成立。物业服企业应在业主大会的授权范围内，按照与业主委员会达成的协议或协商意见依法开展物业资源经营，获得应得的酬金或分成收益。
5、获取物业资源的途径
在各类物业资源中，只有物业服务企业有权自由处置和经营的物业资源才能带来最大的收益。
（1） 向开发商争取
（2） 购买或租用商业网点
6、区别不同物业类型及业主群体
物业资源经营要与物业的整体风格及业主群体的特征相符合。
7、 开展统一的专业化经营，一方面可以更好地汇集需求信息，整合社会力量，降低经营成本；二协调经营
与服务管理的矛盾，物业服务中心专心致志做好管理与服务工作，避免因分心经营而导致服务质量下降。 三、业主资源
（一）业主资源的分类： 1、业主需求资源
业主有日常生活的需求，健康需求，娱乐与教育的需求等，这些需求构成了社会消费的基础，业主需求资源是最为广泛也最有利于物业经营管理使用的资源，是物业服务企业科从业主资源经营中获取最大收益的部分。这类经营的模式有多种，包括社区商业经营，社区电子商务经营等。 2、 业主财产资源
房屋，汽车，家具，家电，有价证券，有色金属，银行存款。 3、 业主无形资源
（1） 业主知识资源 （2） 业主社会关系资源 （二） 业主资源经营管理的方式
大部分企业主要是业主的需求资源，部分固定资产资源；其他业主流动资产资源，货币资源以及无形资产资源未挖掘。下列主要是业主需求资源：
1、 特约服务和综合经营 2、 社区服务集成商 3、 社区商业服务
（三） 业主资源经营的实施过程 (1) 掌握需求信息 (2) 寻求经营场所 (3) 成立服务组织 (4) 整合社会资源 (5) 搭建商务平台
第四节 物业经营管理的风险与管控
物业经营管理，特别是经营性物业的经营管理，相对于传统意义上物业管理服务，其管理的复杂程度，业务范围及广度与深度，信息资料的收集与使用精确度，专业人才与团队建设难度等方面都提出了更多，更高的要求。物业经营管理的各类风险普遍带有不可逆行，其管控方式具有独特性。 一 风险管理简介
（一）风险管理的定义，指有目的，有意识的通过计划，组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的潜在风险进行识别，鉴定，衡量并加以防范，
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控制以至消除的过程。其目的是最小的经济成本达到分散，转移或消除风险，使损失降到最低，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。
（二）风险管理的步骤 1、风险识别
风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感觉到货了解到，风险管理首要的是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。包括：问卷调查，财务报表分析，审查组织的相关数据和方法。
2、风险评估
风险评估是应用各种概率与数据统计方法，测算出某一风险发生的频率，进行估算损害程度，包括：直接损害程度，防范和处理风险所消耗的人财物，与直接损失相关联的间接损失程度。其目的是为了带来不同程度损失的风险采取不同的对策。
3、风险控制，手段措施包括： （1） 回避
指风险的承受人在受到风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失。 （2） 自担或保留
指风险承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失。 （3） 预防与抑制
指风险承受人直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能。损失的预付，直接针对产生损失的原因采取的措施，消除或减少这些原因。损失的抑制，当预防措施不能充分发挥作用，风险事件依然发生时为减轻损失的严重程度所采取的行动。预防与抑制区别在于前者施之与事前，后者于事后。 （4） 转移
指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其它个人或团体。转移的形式主要有两种：一种是以保险形式转移。一种是非保险转移，通过合同方式将某些风险责任转移给对方。 4、 风险调整
这是针对不同的风险控制措施的结果进行检查和评估，从而对原风险管理系统作适当调整。通过定时或不定时的检查，评估，来不断完善整个风险管理系统，以获得最佳成本效益。 二、风险种类及特点
（一） 管理模式风险
1、 不同企业管理模式带来的风险，成立子公司是目前最委托的办法。
2、 不同产权结构带来的风险：以零售商业物业为例。开发商成功开发商场项目后，对项目的处置方式
一般有三种：（1）完全拥有产权，或直接出售一部分产权，自己仍维持大股东身份；（2）将大部分产权出售，成为小股东；（3）全部出售套现。第一种作出的决定具有唯一性和专属性，除第一种情况之外，其它任何一种情况的出现，都会对物业服务企业正常运行和有效管理产生影响和制约。 （二） 经营项目选择的风险，把握几点： （1） 与企业自身的业主想协调 （2） 与企业人才储备相协调
（3） 与企业发展方向和发展阶段相协调。 （三） 经营过程中的风险 1、 合同签订中飞风险 2、 产品组合的风险 3、 产品质量的风险 4、 突发事件的风险 （四） 财务风险 1、 垫款风险
2、 抵押风险：抵押贷款涉及的评估事项包括：贷款额度、贷款年限、贷款利率，以及分期偿付计划，
还款本金，还款利息，偿债备付率等。作为经营着，最关心的是自有资金利润率，自有资金收益率。
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（五） 管理团队的风险
（六） 政策环境变化的风险：城市改造拆迁，进城务工人员季节性停工，最低工资标准及社会保障制
度的调整，有关税收政策的变化等。
三、风险防控
1、制订合理的经营管理计划
（1） 市场分析：包括本地区和周边的市场分析：人口，经济状况和发展趋势，酒业与收入状况，消
费水平，产业结构变动，利率水平等。
（2） 交通与公共设施情况调查：重点是公共交通和停车场情况，交通布局可能发生的变化等。 （3） 同类物业供求关系调查：同类供求平衡分析，租赁情况分析；可比性强加同类以比较：房屋状
况，租金状况，人流客流状况，租户的构成及其变动情况等进行摸底排查，合理确定租售价格水平。
（4） 消费者调查，分析：调查潜在消费者收入水平，消费心理，行为与习惯（消费价格区间，消费
地点，消费时间和频率，和谁一起消费？）在此基础上确定目标消费群体。
（5） 进行严密的经济论。全面衡量项目经验周期收支，做出慎重的可行性论证和风险评估。 （6） 组件精干的经营管理团队，确定合理的经营目标。 2、协调处理好方关系
（1） 协调处理好与业主的管理：明确业主的真实目标和意图：出租率，租金水平，市场地位，品牌
目标等，业主的目标是制定经营计划的基础，权责明确才能保证经营计划不受业主干扰，促成经营管理目标的实现。
（2） 协调处理好与租户的关系：首先在租赁合同中明确租户的权利义务，其次，严格依约为租户提
供服务，倾听组合意见，处理租户投诉，不断改进服务工作，尽可能为租户创造好的经营环境。
（3） 协调处理好业主与租户的关系 （4） 协调处理好与消费者间的关系
（5） 协调处理好与媒体的关系：提高在于媒体交往中的责任意识，法律意识和授权意识，教育员工
了解工作性质和社会影响力，避免发生媒体交往风险事故。设立规定：1、在与媒体的工作接触和工作交往中，物业服企业总经理具有唯一的决定权；2、项目如需在报纸，杂志，电台，电视台或者其他媒体进行宣传报道，参加公关活动或刊登广告时，必须事先得到物业服务企业的批准和核准，否则不进行；3、项目在日常经营和管理活动中，应严格执行物业服务企业的同意VIS设计（包括文字，格式，字体，颜色等）不得随意改动。
3、建立风险防范机制
实施预警制度，超过平衡点，进入警戒状态。 4、合理投保，转移风险
复习：
1、 物业经营管理的概念？
2、 物业经营管理的三个层次及相互关系？ 3、 什么是物业资产管理？
4、 资产管理月传统物业管理的联系与区别？ 5、 现有物业服务企业有哪几种商业模式
6、 物业服务企业在创新商业模式时应处理好哪些关系 7、 物业服务企业的资源？物业资源如何界定？ 8、 物业资源的经营管理有哪些原则？ 9、 业主资源哪些？如何进行经营管理？ 10、 一般风险管理步骤？物业经营管理的风险主要有哪些？ 11、 在物业经营管理中，如何有效的控制风险？
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第二章 投资分析技术与房地产评估
第一节 投资分析的基本概念
一、现金流量与现金流量图 （一）现金流量
把一项投资看作一个独立的系统，流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流入。把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。现金流入与相机流出之差称为净现金流量。
现金流入包括：销售收入，出租收入，利息收入和贷款本金收入。 现金流出包括：运营成本费用，还本付息，税金等。 物业经营管理的投资分析，就是对物业项目在不同经营管理模式或经营管理方案下的现金流量进行分析计算，从而为投资决策提供依据。 （二）现金流量图
现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图，绘图基本规则：
（1）以横轴为时间，向右延伸，两个刻度之间的长度称计息周期，可取年，半年，季度，月等。横坐标轴上“0”点表示当前时点，也表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。
第1个息周期 第5个息周期
0 1 2 3 4 5
2-1 现金流量时间标度
（2）期末惯例法。如果现金流入或流出不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，将其代数和看成是在计算周期末发生。
（3）为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。
（4）相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。向上为正现金流（现金流入），向下表示负现金流量（现金流出）。 二、资金的时间价值
同样数额的资金在不同时点上具有不同价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别。
1、 资金时间价值的实质
（1） 随着时间的推移，资金的价值会增加，成为资金增值。从投资者看，资金的增值特性使其
具有时间价值。
（2） 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。从消费者看，资金的时间价值体现为放弃即期
消费的损失所应得到的补偿。
2、 影响资金时间价值的因素： （1） 投资利润率 （2） 通货膨胀率 （3） 风险因素
三、单利计息与复利计息
（一）利息是占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。
（二）利率至在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与贷款金额（即本金）之比，一般以办分数表示。i （三）单利计息（个人储蓄存款和国库券的利息）是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。
利息=本金*计息周期*利率（I=P*n*i） 多个计息周期后的本利和F=P(1+i*n)
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