第四章 物业租赁管理 第一节 物业租赁概述
一、 物业租赁及其特点 （一） 物业租赁的概念：（1）出租人必须是房屋所有权人；（2）租赁的形式不仅包括出租人将房屋出租给承租
人使用，也包括利用自有房屋以联营，承包经营，入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。
（二） 物业租赁的特点：
１、 物业租赁双方都必须是符合法律规定的身份； ２、 物业租赁的对象是特定物不是种类物 ３、 物业租赁不转租房屋的所有权
４、 物业租赁关系是一种经济要式契约关系 ５、 物业租赁关系不因所有权的转移而中止 （三） 物业租赁与物业买卖的区别：
１、 价值实现的形式不同；物业租赁通过转移房地产一定期限的使用价值，在一个租赁期内，部分收回房地产
的价值和投资利息；物业买卖则是通过转移房地产的永久使用价值，一次性实现房地产的价值。
２、 资产形态转化的时间不同：在物业租赁中，房地产要经过多次交换，达到使用年限以后，物业所有权人的
房地产才从实物心态全部转化为价值形态。物业买卖则是买卖过程完成后，物业所有权人拥有的房地产即从实物形态转化为价值形态。 二、 物业租赁的分类：
（一） 按房屋所有权的性质分类：1、公房租赁（直管公房和自管公房）；2、私房租赁
（二） 按物业租赁期限不同分类：1、定期；2、自动延期；3、不定期又称为意愿租赁，双方中一方死去自动终
止。
（三） 按物业租金的内涵分类：
１、 毛租：承租人按期支付一笔固定的租金，出租人负责支付源于物业的其他所有费用。
２、 净租：纯租金，要求承租人除了支付规定的租金外，还有额外支付物业服务费的一部分甚至全部
３、 百分比租金：超额租金，常用于零售商业物业租赁，承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要根据其
超出预定营业额的部分，按百分比向出租人缴纳。 （四） 其他分类
１、 按房屋使用用途不同分类：居住用房租赁，非居住用房租赁 ２、 按承租人的性质分类：国内租赁，涉外租赁 三、 物业租赁管理模式
（一） 包租转租模式：需考虑出租率较低，房屋空置率过大，物业租赁市场价格波动，国家地方相关政策变化。 （二） 出租代理模式 （三） 物业服务委托模式
第二节 租赁管理
一、 租约签订前的租赁管理： （一）租赁准备
1. 组建物业租赁管理机构，租赁机构规模的大小取决于企业的决策程序，租赁业务量，业主租赁需求程度，租
赁市场状况等因素。 2. 组建专业知识能力培训
3. 指定物业租赁管理制度，是租赁经营管理工作开展的基本保证。需要指定的制度主要包括：物业租赁管理规
定，承租人管理规定，物业租赁租金管理制度，房屋使用与维修管理制度，房屋转租与退租管理规定，租赁合同管理办法，突发事件应急处理办法，承租人投诉处理规定。
第 21 页 共 64 页
4. 明确物业租赁基本程序： （1） 准备租赁房屋 （2） 指定租金标准 （3） 选择承租人 （4） 签署租赁合同 （5） 承租人入住 （6） 行政主管备案：签订合同30日内，物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市，市，县人民政府建设放
地方主管部门办理物业租赁备案手续。
5. 退租基本程序： （1） 合同到期及时通知，合同约定的按合同，一般提前15日，由出租人向承租人发出书面通知。 （2） 确定合同终止 ?确认合同终止时间；
?结清所有费用，包括租金，管理费及其他相关费用；
?确认所租物业状况，如有损毁须由承租人对物业进行恢复，并视损毁的情况进行赔偿。 ?检查确认物业水，电及其他相关能源费 ?根据物业检查的情况确定退还押金的数额
?如承租人要求退租，出租人与租赁人应根据租赁合同约定和赔偿事宜达成一致。 （二）租赁方案
1. 确定租赁类型，可出租面积和租赁方式 2. 编制租赁经营预算
3. 市场定位：影响因素：物业的类型，档次，位置，业主的要求，承租人及潜在承租人的需求，周边环境与交
通状况等因素。写字楼分为甲乙丙级和单纯型，商住型，综合型；零售物业分为社区级，区域级及城市级。 4. 确定租金：物业租赁水平的高低取决于同类物业的市场供求关系。 （1） 对大量类似物业的租金数据进行有效对比分析； （2） 比较已出租的类似物业和待出租物业的差异，准确判断物业的市场租金 （3） 对已知的租金进行相应的修正，进而求取待出租物业的市场租金水平； （4） 充分考虑物业租赁策略对租金水平确定的干扰，解决好阶段性出租率大小与租金价格高低的关系，使整体
物业租金收益最大化。
（5） 充分了解租赁物业的实际状况对租金水平确定的影响 （6） 区分不同楼层，不同区域物业经营价值大小，制定差异化的租金价格。 5. 吸引承租人的策略 （1） 选定物业租赁宣传主题；（2）选择适当的宣传媒体 （三）承租人的选择 （四）租金确定
1.租金的类型：从价格上分：
（1）理论租金：物业价格的延续，也是物业一次性销售价格和多次销售价格之间存在的实际价格比例。理论租金应该体现物业开发建设过程中的投入，时间价值因素，无形磨损，有形磨损等；
（2）实际租金：以理论租金为基础，充分考虑当地的收入水平，消费水平，市场供求以及租赁物业的区位和房屋朝向，层次等因素综合确定的具体租金。 从
2.从租金的内容构成方面分 （1） 成本租金，是最低租金标准，是租赁经营盈利和亏损的临界点，由折旧费，维修费，管理费，利息和税费
等五项因素组成。
（2） 商品租金：是成本租金基础上加上保险费，地租和利润 （3） 市场租金，在商品租金的基础上，根据物业市场供求关系形成。
2.影响租金确定的因素：内在因素（房屋结构合理性；房屋设施设备状况，室内装修好坏，楼层高低，房屋高低
第 22 页 共 64 页
级朝向采光等）；外在因素（房屋的地理位置，房屋用途，房屋市场供求关系国家及地方物业租赁政策等） 3.确定租金的程序：
确定租赁房屋 运营成本测算 组成调研机构
租金市场调研 研讨论证评估 确定房屋租金
（五）租约谈判与签约
二、 租约执行过程中的租赁管理：
(一) 房屋交付 (二) 收取租金 (三) 租金调整：
１、 渐进调整，在毛租和净租中，常见的调整租金的方法是渐进调整法，在合同中规定租金定期提高； ２、 按百分比调整，承租人经营收入的增长的一定百分比调整 ３、 按指数调整，消费价格指数和批发价格指数。 ４、 按政策性价格变动调整 ５、 重估定价
三、 租约期满时的租赁管理：租约续期，租金结算与房屋收回 四、 租赁营销管理：
（一） 租赁营销原则：熟悉你的产品，新业务的最好来源是你目前的顾客
（二） 租赁营销组织形式：设置独立的市场营销部门，物业服务企业配合的模式 （三） 租赁营销措施：
１、 广告宣传，目的是在有限资金的情况下，使租赁物业最大限度地被潜在承租人接受。 ２、 形象宣传，以企业的良好形象，信誉，吸引潜在承租人的方法，开展优惠活动； ３、 个人销售活动：
（1）与房地长代理商，经济人合作；
（2）直接销售，物业管理服务人员直接亲自组织，寻找潜在承租人 ?了解潜在承租人
?创造兴趣和愿望，最有效的方法是带领潜在承租人参观要租赁的房屋。 ?处理异议（1）准备工作要做充分；（2）对待问题要坦率承认并作出确切的承诺；（3）对潜在承租户提出的问题不予反驳； ?建立销售中心
４、 社会公关活动： （1） 与社会新闻单位建立并保持良好合作关系 （2） 与国家政府有关部门保持密切联系 （3） 与其他租赁物业经营管理部门保持良好的合作关系 （4） 与所在社区保持良好的关系 （四） 物业租赁营销的关键要素： １、 价格优势 ２、 物业本身性能 ３、 良好声誉 ４、 经济实用
五、 承租人关系管理：出租人为现有承租人提供服务的满意率与房屋出租率成正比关系，承租人的满意度就是房屋出租率的宝座。（CRM 客户关系管理）；
（一） 客户关系管理的含义：是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客
户与供应商之间联系等手段，来提高盈利，收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。CRM是一种
第 23 页 共 64 页
手段，它的根本目的是通过不断改善客户关系，互动方式，资源调配，业务流程和自动化程度等，达到降低运营成本，提高企业销售收入，客户满意度和员工生产力的目的。
（二） 租赁管理中实施CRM是市场化的要求 （三） 在租赁管理中实施CRM涉及的工作：
1. 建立详细的承租人档案，是物业服务企业实施CRM的基础，也是CRM系统的基础； 2. 租赁期内的服务， 3. 租金收取的管理， 4. 数据统计与分析： （1） 统计租赁期内承租人所要求的服务项目的主要类型，不同服务项目被要求的频率，各种服务项目的解决方
案，承租人对服务的满意程度。分析不同承租人的需求差异，如提高承租人的满意度。
（2） 统计各承租人租金缴交历史情况； （3） 关注承租人企业发展情况，可以通过交谈或访问企业网站，搜索企业相关新闻等方式，重点关注企业业务
开展和关闭情况。
5. 个性化服务 （1） 定期或适时举办承租人联谊沟通活动 （2） 定期走访承租人并征求其意见 （3） 及时将服务举措通报给承租人 （4） 节日祝福
第三节 物业租赁合同
一、 物业租赁合同概述：
（一）是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任，以房屋为租赁标的协议，是一种债权合同。
（二）物业租赁合同的法律特征： １、 租赁合同是双务合同 ２、 有偿合同 ３、 诺诚合同 ４、 要式合同 ５、 继续性合同
（四） 物业租赁合同的签订原则：1、平等原则，2、自愿原则，3、合法原则，4、诚实信用原则。 二、 物业租赁合同的签订和备案： 有一下情况的房屋不得出租： １、 属于违法建筑
２、 不符合安全，防灾等工程建设强制性标准的； ３、 违反规定改变房屋使用性质的；
４、 法律，法规规定禁止出租的其他情形。 三、 物业租赁合同的基本条款： （一） 房屋租赁当事人的姓名和住所
（二） 房屋坐落，面积，结构，附属设施，家具和家电等室内设施状况 （三） 租金和押金数额，支付方式 （四） 租赁用途和房屋使用要求 （五） 房屋和室内设施的安全性能 （六） 租赁期限 （七） 房屋维修责任
（八） 物业服务，水，电，燃气等相关费用的缴纳 （九） 争议解决办法和违约责任
第 24 页 共 64 页
（十） 其他约定。
租赁双方违约主要包括： （1） 租金标准，租金调涨及租金交纳； （2） 租赁房屋的使用，转租 （3） 物业租赁期 （4） 房屋修缮 （5） 租赁合同的变更、续签及终止。 四、 物业租赁合同双方的权利义务：
（一） 出租人的权利：1、按时收取租金的权利；2、有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利；3、有依法
收回出租房屋的权利；（4）有向用户宣传，贯彻执行国家房管正常和物业管理规约管理规定等。
（二） 出租人的义务：1、有按合同规定提供房屋给承租人使用的义务；2、有保障承租人合法使用房屋的义务；
3、有保障承租人居住安全和对房屋装修，设备设施进行正常维修的义务；4、有管好租赁房屋，接受承租人监督，不断改进工作的义务 。
（三） 承租人的权利：1、有按照租约规定和房屋用途使用房屋的权利；2、有要求保障房屋安全的权利；3、出
租房屋出售时，有优先购买权；4、有队物业管理现状进行监督，建议的权利；5、经出租人同意有转租获利的权利。
（四） 承租人的义务：1、有按期缴纳租金的义务；2、有按约定用途合理使用房屋，不得私自转租，转让他人
的义务；3、有维护原房屋，爱护使用，妥善保管的义务；4、有遵守有关法律法规和物业管理规定的义务。
五、 物业租赁关系的变更或终止
（一）根据法律规定，凡发生下列情况之一，可以允许租赁合同的变更： （1） 因租赁一方当事人名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户，或承租人死亡，迁移的。 （2） 因出租房屋面积的增减，附属物的增减等； （3） 因租赁双方约定改变租赁房屋的用途或增加房屋用途 （4） 租金的增减或支付方式的改变 （5） 由房屋租赁双方约定，改变租赁期限。 （二）合同终止分为：自然终止和人为终止 复习思考题
１、 物业租赁的特点和分类有哪些？ ２、 物业租赁与物业买卖的区别是什么？ ３、 物业租赁管理模式有哪些？ ４、 物业租赁管理的主要内容是？
５、 请描述物业租赁与退租的基本程序？ ６、 物业租赁方案主要有哪些内容？
７、 物业租赁过程中如何确定和调整租金？ ８、 物业租赁过程中确定租金有哪些程序？ ９、 物业租赁时如何选择租户？
１０、 物业租赁营销的关键要素有哪些？ １１、 承租人关系管理的主要内容？
１２、 在租赁管理中实施CRM主要涉及哪些内容？ １３、 物业租赁合同的法律特征是什么？ １４、 物业租赁合同的基本条款是什么？ １５、 出租人的权利与义务是什么？
第 25 页 共 64 页