4、停车场经营管理特点：
（1） （1）7:30—18:00期间，写字楼停车场使用率较高；18:7:30期间，写字楼停车场的使用率低。
（2） 写字楼停车场的使用者大部分为行政管理办公人员，一般在8:00至17:00期间开入开出，重点考虑该时间段车辆行驶，停靠如何同顺以及避免抢位停等问题；
（3） 进入写字楼停车场的车辆主要有办公车，运货车，私家车等，不同类型车辆，停泊位置、时间，行驶的路线等均会影响酷虎的满意；
（4） 停车管理费较高，停车费支付形式以月，季，年，零付，小时付为辅； （5） 车位以年度租赁为主，零散租赁为辅。
（6） 停车场服务内容主要包括洗车业务，汽车美容，汽车装饰，汽车养护，汽车业务代理等。 四、写字楼物业经营管理的实施步骤： （一） 拟定经营管理方案 （二） 经营资金的准备于投入 （三） 组建营销管理队伍 （四） 建立经营管理制度 （五） 实施培训管理计划 （六） 供应链学则与确定 （七） 经营前期客户宣传 （八） 项目经营管理实施
五、写字楼物业经营管理的注意事项： （一） 经营项目的分析评估
（二） 物业服务于物业经营互利互助 （三） 提升保持企业综合管理能力 （四） 满足客户服务需求形成规模效应
（五） 建立利润，经营和服务目标的平衡体系。
第四节 写字楼租赁经营管理
一、写字楼承租人的选择
（一） 承租人经营业务类型：在选择写字楼承租人时，应该充分考虑潜在承租人的经营类型，即避免影响写字
楼现有客户群体的业务，又能够相互促进客户群体间的业务，提升写字楼的整体效益。
（二） 承租人商业信誉 （三） 承租人的财务状况
（四） 承租人经营所需面积：1、可能面积的组合；2、潜在承租人经营业务的性质；3、潜在承租人未来发展的
计划。
（五） 承租人需要的物业管理服务。 二、写字楼租金的确定：
（一） 写字楼租金的类型：基础租金，成本租金，商品租金和市场租金四种类型； （二） 写字楼租金确定的原则：
1、 低价原则：一般以提高市场占有率为其主要目标，而营销利润往往为次要目标。这一原则带来的“利润最快
化”能有效降低自己融通成本，提高资金效率，适合于资金压力较大而需要迅速回笼，或出于特别的战略目标而对市场份额有着强烈需要的企业；
2、 高价原则：主要目的是在短时间内赚取较高的利润或成为保持物业高端品质的一种战略性价格，但市场营销
量与市场占有率可能无法相对提高。
3、 中价原则：即均匀定价原则，又称“满意”定价。它是一种力求买卖双方都比较满意的定价方法，租金界于
高价和低价之间。适用于市场状况较为稳定的区域内的写字楼租赁。但是绝大多数物业服务企业，更趋向于高价原则和低价原则交替或组合的方式，以期实现项目收益最大化。 （三） 写字楼泽井确定的方法：
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1、常用定价方法：（1）参考竞争价格定价（随行就市定价法、竞争定价法，市场比较定价法）；（2）考虑心理因素定价（尾数或整数定价，声望性定价，习惯性定价）。 2、写字楼租金确定应考虑的因素： （1） 计算可出租或可使用面积：
一栋写字楼的可出租面积2万平方米，1%的误差就是200平方米，而如果租金水平是3000元/年.平方米，则年租金收入就会减少60万。如果资本化率为10%,则物业的价值损失就是600万元。 公共分摊系数一般在0.2—0.3之间 国家《建筑面积计算规则》：出租单元内建筑面积包括单元捏使用面积和外墙，单元内分隔墙和单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上共同公共箭镞面积。 每个独立出租单元的可出租面积=出租单元内建筑面积*（1+公共建筑面积分摊系数）
公共建筑面积公摊系数=整栋建筑物的共用建筑面积/整栋建筑各出租单元内建筑面积之和。 （2） 写字楼单元租赁的租金差异 （3） 写字楼租赁单元的面积规划
（4） 写字楼租赁单元的室内装修：除基础装修项目的费用外，其他装修费用有四种支付方式：由出租人支付；
由承租人支付；由出租人和承租人分摊，出租人支付后由承租人在租约期限内按月等额偿还本息。
（5） 写字楼的市场租金一般高于基础租金 三、写字楼租金的调整： （一） 写字楼租金调整策略
1、 稳定价格：它适用于写字楼出租率相对稳定，空置率较低且运营已经进入乘数稳定期时，出租人可以采取相
对稳定的价格方式。适用于对利润期望不太高的承租人。
2、 高开低走：对租金执行先高后低的调整方式，是阶段性的，它通常在经济衰退阶段，或者承租人在写字楼高
价开盘后希望能够快速提高出租率时被采用，租金高开可以最大化投资利润，也可以树立产品高品质的形象，而在市场发生不利的新变化动态时，有计划地适当降低租金，虽然会降低利润，但可以较快提高出租率。适用于：在一段时间内，区域市场同类竞争写字楼较少，具有别的写字楼所没有的独特卖点；经济趋势不景气或市场存在不利因素，市场需求资源有限。
高开低走优势：随让租金较高不一定就代表着更高的品质，但往往高品质的产品就需要更高的租金来衬托，高租金更容易在声势上先压倒竞争对手，先高后低感觉到经济实惠；劣势：会对后期的租赁工作产生一定的影响，且前期的租金较高也不利于人气的聚集；虽然可以迎合后期承租人的心理，但对于前期成交的承租人却容易造成矛盾，因此而带来心理上的不平衡，陷于集体要求降租的尴尬局面。
3、 低开高走：适用于写字楼项目本身体量大，需要尽快聚集人气，打造热销。优势：快速聚集人气，对后期一
定的推动作用，后期价格控制上相对更容易，资金更快回笼，容易实现前期承租人升值承诺，形成良好口碑。劣势：容易降低写字楼档次，影响项目在承租人心目中的形象，同时利润比较低。 （二） 写字楼租金折扣： 1、变相折扣
（1） 减免应收项目，免车位费，水电费优惠 （2） 赠送装修； （3） 提供免租期 2、续租价格折扣 3、租金的直接折扣
（三） 写字楼租金调整方式
1、 变相调价方式：并不直接提高或降低写字楼的租金，而通过折扣的方法调整租金。比较隐蔽灵活多样，能够
有效避免采用直接价格调整带来的各种弊端；
2、 直接调价方式：给承租人传递的信息是直观明了的。
3、 调价频率：符合项目及市场实际情况，还有考虑承租人的心里承受能力。 4、 调价幅度：小幅度升价不断可以提高项目收益，还可以提升项目的市场形象。每次上调幅度尽量控制在3%-5%
之间。
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四、写字楼租赁合同管理：标准条款，承租人的权利授予。 写字楼租赁合同中，毛租方式不多见，常采用净租方式。
复习思考题：
1、 写字楼的发展历程、类型及特点？ 2、 经营管理的概念机特征？
3、 如何对写字楼经营管理进行分类？ 4、 如何设计写字楼经营管理方案？ 5、 如何选择写字楼经营管理模式？ 6、 如何选择写字楼经营管理项目？ 7、 请描述写字楼经营项目选择程序？ 8、 写字楼经营管理的主要项目有哪些？ 9、 如何经营管理商务中心？ 10、 如何经营管理服务式办公室？ 11、 请描述写字楼经营管理实施步骤？ 12、 如何选择写字楼承租人？ 13、 如何确定，调整写字楼的租金？ 14、 写字楼经营管理的注意事项有哪些？ 15、 写字楼租赁合同管理的主要内容是什么？
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第六章 零售商业物业经营管理 第一节 零售商业物业综述
一、商业物业的发展：
（一）国外零售商业的发展：世界上最早的现代购物中心建成于美国，1956年，明尼阿波利斯城附近开业，由Daytom和Donaldson两家百货店共同开发建设的，初衷是为了通过共同开发降低建造成本。
（二）国内零售商业的发展：百货商店1900年在我国出现，获得长足发展是在1949年新中国成立之后，我国购物中心萌芽于20世纪90年代中期，主要北京，上海等大城市。90年代末出现一批规模较大，零售业态复合度较高的摩尔。
二、商业物业管理的基本共性： 1、附随性—从商业角度看 2、潜隐性—从物业角度看 3、保障性—从业主角度：（1）商业物业的主要活动有时与商业经营活动在时间上同步，有时超前，有时滞后；（2）工程系统的任何故障，秩序维护工作的任何疏忽都将给商业经营活动的各方面带来直接的经济损失，无论是厂商，店家的经济损失，还是个体消费者的索赔都将对正常的管理工作带来负面影响。 这也是商业物业经营管理服务与其他业态的物业经营管理服务的主要区别。 三、商业物业管理的目标：六个统一，一个指导
（一）六个统一：统一店面管理；统一形象管理；统一员工管理；统一安全管理；统一租赁管理；统一价格与质量检测管理。
（二）一个指导：权益指导。
四、零售商业业态分类：有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。（复印教材表格）
第二节 零售商业物业经营管理概述
一、商业物业经营管理需考虑的因素： 1、 项目位置
2、 专业定位：选择开展商业物业经营管理，要从企业自身实力，经营管理特长，企业发展方向与战略，目标物状况与层次，业主或建设单位经营管理目标与要求以及将要面对的客户群体服务需求等； 3、 开发商资信：
（1） 开发商是当地公司还是外地公司，是全国性公司还是区域性公司； （2） 开发商是独立开发还是合伙开发 （3） 开发商有没有类似项目开发经验； （4） 项目建设资金来源；
（5） 项目建成后是全部销售，部分销售还是业主持有经验
（6） 开发商诚信记录如何，有无对物业服务企业或其他合同方的违约行为。
4、 销售招商情况：商业项目前期销售或招商情况，反映出开发商的前期管理运作能力，也衬托出项目在同行业内的认可程度。
5、 管理模式：商业物业建成后的物业管理模式直接关系着物业服务企业能否对项目实行专业，有效，规范的管理。如果物业服务企业有足够的资质和能力，应争取采用大业主全权委托经营管理模式。
二、商业物业经营管理的两种管理模式：业主自管；委托管理（全面委托和部分委托） 三、商业物业经营管理的特点：
商业物业是千万种商品的集散地，商业物业是以商品为核心，以承租商为平台，以顾客为渠道，服务为支撑，通过专业促销和运营，完成商品从采购入库，上架，推销，售出，结算，退换货等一系列活动，最终实现商业物业的经营利润。
１、 商业运营部门负责的业务:接货验货及商品入出库，商品质量管理及退换货，节假日促销，产品防伪打
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假，收银及假钞处理，顾客投诉处理，工商年检及行业商业考评，商业资产保险投保，室外广告位租赁。 ２、 物业管理部门负责的业务：公共区域卫生，保洁，绿化，室内绿色植物租摆，公共区域秩序维护，进出
通道管理，外来人员管理，工程系统运行，设备养护维修，进出通道管理，外来人员管理等。
３、 商业运营部门和物业管理部门共同协调推进的工作主要包括：开店和闭店，装修现场管理，承租商进驻
或撤店，物业费，能源费等费用调整剂收缴，应急预案及演练，促销期及节假日装饰。
第三节 零售商业物业的经营管理内容
一、日常物业管理： 1、 秩序维护管理 2、 消防管理 3、 设备管理
（1） 确保设备设施正常运行； （2） 重点设备安全管理 （3） 二次装修管理 （4） 机枪节能管理
4、 清洁卫生管理：注意事项：
（1） 对商业物业的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置灭鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在儿子摸不到
的地方。
（2） 在商业物业的营业时间内，保洁员不能使用长柄拖把，更不能使用是拖把拖地，以免造成顾客滑到伤害
事故。
（3） 在雨雪天，商业物业进门处应勤保洁并放置地毯和防滑指示牌； （4） 提醒承租商在规定时间内把铺内产生的垃圾袋装送指定的位置； （5） 对柜台内，陈列架上的商品凌乱或不美观，应及时提示承租商； （6） 对一切能利用的再生垃圾要回收处理。 5、 重点部位保洁管理：
（1） 食品气味：排风处理避免食品气味长久滞留在商场内部无法排除； （2） 厨余垃圾： （3） 下水管道 （4） 防火排烟 （5） 杀虫灭鼠灭蟑 6、 绿化管理
7、 停车场管理开闭店管理 二、重点经营管理：
1、 对小业主，承租商的管理：
商业物业“业主公约”一般包含以下内容：
（1） 业主和物业服务企业按照有关规定，保护和支持承租商合法经营的权利，同时物业服务企业应积极协助
政府各主管对商业环境秩序进行管理，坚决取缔非法经营；
（2） 承租商应恪守置业道德
（3） 承租商必须遵守《商业物业服务规范准则》，哦你工作时统一制作并穿着工作服，佩戴工号牌，不得高声
喧哗，争执吵闹，自觉维护商业物业秩序，保持商业物业的清洁卫生，养成良好的卫生习惯；
（4） 承租商未经批准不得张贴广告和发送宣传品 （5） 讲究置业道德，不出售假冒伪劣商品
（6） 严格遵守商业物业电梯使用制度，按指定电梯运送货物。
（7） 承租商进场时，应向物业管理处申报人员状况和办理车辆进入停车场手续，指定消防安全责任人，义务
消防治安员，签订治安，消防公约；
（8） 熟悉所在商业物业楼层的消防设备分布，使用情况，熟悉消防疏散通道，以便在紧急情况下有秩序地安
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