（四）复利计息(开发贷款，住房抵押贷款)，对于某个计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息 I=P[(1+i)n-1] 多个计息周期后本利和：F=P(1+i) n （五）名义利率与实际率关系
（1） 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
（2） 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差别就越大 （3） 当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等 （4） 当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。 四、投资回收与投资回报
投资获得的总收入，包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入本金的回收。投资回报是指投资者所投入的本金在经营过程中所获得的报酬，主要体现为利润。 五、静态分析与动态分析
（一）静态分析应用------设备更新分析
静态分析不需要考虑利率，一般只需要进行现金流四则运算即可。 （二）动态分析中的基本复利计算公式
1、一次支付的复利计算（一次支付现金流量图） F
0 1 2 n-1 n p
2、等额序列支付复利计算（等额序列支付现金流量图） A
0 1 2 n-1 n P
第二节 物业项目投资分析中的财务指标
投资分析的目的是让项目盈利能力和清偿能力
物业项目投资分析的财务指标 盈利能力指标 清偿能力指标 静态指标 现金回报率 投资回报率 静态投资回收期 动态指标 净现值 内部收益率 动态投资回收期 借贷偿还期 偿债备付率 资产负债率 概念：
1、 现金回报率：物业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。 2、 投资回报率：物业投资过程在，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率 3、 静态投资会收取：当不考虑资金时间价值时，项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间。
4、 净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内隔年的净现金流量这算到开发活
动起始点的现值之和。 5、 内部收益率（IRR），项目在整改计算期内，各年净现金流量现值累计等于0时的折现率，是评估项目盈利性
的基本直奔。
6、 动态投资回收期，当考虑自己时间价值时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，反映项目投资回收能力
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的重要指标
7、 偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额，物业服务投资项目，该指标大于1.2。
8、 资产负债率：反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人提
供的资金占全部资金的比例。资产负债率=负债合计/资产合计*100%
第三节 物业的价值，价格及其影响因素
一、物业价格的特征
物业价格与一般物品的价格，既有共同，又有不同，共同有：1、都是价格，用货币来表示；2、都有波动，受供求因素的影戏；3、按质论价。物业价格与一般物品价格不同之处表现为物业价格的特征：
（1） 物业价格受区位的影响很大
（2） 物业价格实质上是物业权益的价格
（3） 物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 （4） 物业价格形成的时间通常较长
（5） 物业价格容易受交易者的个别因素影响。 二、物业价值的常见种类：
（一） 投资价值和市场价值；投资价值两个含义：一值得投资；二某个特定的投资者的角度所衡量的价值。
市场价值是该物业对于一个典型的投资者（他代表的是大多是人的观点）的价值。市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的，个人因数的基础上的价值。市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
（二） 成交价格，市场价格和理论价格：
1、成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易的价格。
成交价格可分为正常成交价格（交易双方在公开市场，信息通畅，平等自愿，诚实无欺，没有利害关系进行的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情，垄断，强迫交易等的影响）和非正常成交价格。
成交价格还可以按照交易方式的不同来划分：按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为：招标成家价，拍卖成交价，挂牌成交价和协议成交价
2、市场价格，某种物业在市场上的一般，平均水平价格，是该类物业大量成交价的抽象结果。
3、理论价格，是经济学假设的经济人的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
价格与供求是互动的，一方面，价格是由供给力量与需求力量的相互作用决定的，另一方面，供给量与需求量又受价格的影响，通过价格调节达到均衡。市场价格是断气均衡价格，理论价格是长期的均衡价格。 （三） 现房价格和期房价格
物业现货价格是指现状物业为交易标的的价格。可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工作，也可能是建筑物已建成的物业；当为建筑物已建成的物业是，即为现房价格。期房价格是指目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。
期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间/现房出租的净收益的折现值-风险补偿 （四） 物业拍卖中的评估价，保留价，起拍价，应价和成交价。
1、 评估价：对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果
2、 保留价：拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的的可售的最低价格。法律“拍卖保留价由人民
法院参照评估价确定；未作评定的，参照市价确定……人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%： 3、 起拍价:开叫价格，起叫价 4、 应价； 5、成交价
三、物业价格的影响因素
（一）物业价格影响因素的特点：
1、 不同物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的；
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2、 不同物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的；
3、 同一影响因素，在不同时期，不同地区，对房地产价格的影响可能是不同的； 4、 有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与实践无关 5、 某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模式量化。
（二）物业价格的主要影响因素：
1、 物业自身因素：区位因素，权益因素和实物因素。区位因素包括：位置，交通条件，周边配套设置、周
边自然与人文环境等。权益因素包括：该物业上存在的物权种类，城市规划的要求，因相邻关系等各种原因造成的对权利行使的限制。实物因素包括物业所处的土地状况，建筑物主体结构及设施设备情况。 2、 物业外部因素 （1） 人口因素 （2） 制度政策因素
（3） 经济因素：经济发展，居民收入，利率，汇率，物价等。
（4） 社会因素：政治安定状况，社会安定状况，城市和房地产投机因素。
（5） 国际因素：世界经济状况，国际竞争状况，政治对立状况，军事冲突状况。
（6） 心里因素：购买或出售心态，个人欣赏趣味偏好，时尚风气，接近名家住宅心里，讲究风水或吉祥
号码等。
第四节 房地产估价的基本方法
一、房地产估价的含义：也称房地产评估，服务于房地产抵押，房地产征收征用，房地产税收，房地产拍卖，房地产分割，房地产损害赔偿，房地产保险，房地产转让与租赁，国有建设用地使用权出让，房地产行政管理等各种需要。
我国目前必须由具有房地产估价资质的专业机构：房地产估价机构和具有房地产估价资格专业人员（注册房地产估计师）
二、房地产估价的基本原则 1、独立、客观，公正原则 2、合法原则
3、价值时点原则：要求房地产估价结果是由估价目的决定的某一特定时间价值或价格。 4、替代原则
5、最高最佳利益原则 6、谨慎原则
三、房地产估价的方法
1、比较法：根据与估价对象相似的房地产的成本价格来求取估价对象价值或价格的方法。 2、成本法：根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象或价格的方法 3、收益法：根据估价对象的预期收益来求取估价对象或价格的方法 评价一宗物业价值要两种以上的方法。 四、比较法概述：
（一）适用的评估对象：同类房地产数量较大，经常发生交易且具有一定可比性的物业：普通商品住宅，高档公寓，别墅，写字楼，商品，标准厂房，房地产开发用地等。不能比较的：特殊厂房，学校，纪念馆，古建筑，教堂，寺庙。
（二）操作步骤： （1）收集交易实例
（2）选取可比实例：四个基本要求：1、可比实例物业应是估价物业的类似物业；2、可比实例的成交日期应与价值时间点接近；3、交易类型与估价目的吻合；4、成交价格为正常市场价格或修正为正常市场价格。 （3）对可比实例成交价格进行处理:
1、建立价格可比基础：统一付款方式，统一采用单价，统一币种和货币单位，统一面积内涵了，统一面积单位。 2、加以情况修正：以下交易是成交价格往往会偏离正常市场价格：（1）利害关系人之间的交易；（2）急于出售
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或急于购买的交易；（3）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；（4）交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易；（5）特殊交易方式的交易；拍卖，招标，哄抬和抛售等。土地使用权出让权拍卖招标形成的价格较能反映市场行情;(6)交易税费非正常负担的交易；（7）相邻物业的合并交易；（8）受债权债务影响的交易。 3、市场状况调整
4、物业状况调整：三种调整：区位状况调整，权益状况调整和实物状况调整。 （4）求取比较价值 五、成本法概述：
（一）成本法适用的估价对象：学校，图书馆，体育馆，医院，行政办公楼，军队营房，公园等公益性物业，工厂，钢铁厂，发电厂，油田，码头，机场等。（适用于既无收益又很少发生交易的物业估价。） （二）成本法估价的操作步骤：
1、选择具体估价路径；物业价格=重新购置价格-折旧
物业价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
（物业价格通常由7项构成：1、土地取得成本；2、开发成本、3、管理费用；4、投资利息；5、销售费用；6、销售税费；7、开发利润）
2、测算重新构建价格；建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，土地重新购建价格是价值时点状况下的价格。因此建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已经考虑在其重新购建价格中。
建筑物重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格；
重置价格又称重置成本，是指吃用价值时点的建筑材料，建筑构配件，建筑设备和建筑技术等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必须的支出和应获得的利润。
重建价格又称重建成本，指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料，建筑构配件，建筑设备和建筑技术等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造于估价对象建筑物相同的全新建筑物所必须的支出和应获得的利润。可将理解为“复制”
重置价格通常比重建价格低，一般建筑物适用重置价格。有特殊保护价值的建筑物适用重建价格。
3、测算折旧：估价傻瓜的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑价值损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价值与重新购建价格的差额：建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
根据建筑物折旧的原因，分三类：物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
4、计算成本：在测算出重新购建价格和折旧之后，使用成本法公式“物业价格-土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧”可以计算出物业的成本价值。 六、收益法的概述：
（一）收益法适用的估计对象具有收益或有潜在收益的物业：住宅特别是公寓，写字楼，旅馆，商店，餐馆，游乐场，影剧院，停车场，加油站，标准厂房，农地等。 （二）收益法估价的操作：
１、直接资本化法：将估价对象未来第一年的某种预期收益，除以适当资本化率转换为价值的方法。： 物业价值＝年收益／资本化率
或者将未来第一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值，称为收益乘数法。利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：物业价值＝年收益＊收益乘数
运用直接资本化法估价一般分为三个步骤：１、测未来第一年收益；２、去顶资本化率或收益乘数；３＼计算收益价值。
２、报酬资本化法：即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。具体做法是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其这算到价值时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值。
运用报酬资本化估价一般四个步骤：１、估计收益期或持有期；２、预测估价对象的未来收益；３、确定报酬率；４、计算收益价值。
（三）物业收益的测算：收益性物业通常以租赁方式获得收益。
1、 潜在毛租金收入：物业可以获得的最大租金收入。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或
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可出租面积的变化。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。
2、 空置和收租损失：潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，
而是租出的面积没有收到租金。
3、 其他收入：自动售货机，投币电话等；
4、 有效毛收入：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入。
5、 运营费用：收益性物业的运营费用是抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括：员工工资办公费
用，保持运转的成本，提供服务的费用，保险，房产税，城镇土地使用税和法律费用等，与会计成本费用不同。
6、 净营运收益=有效毛收入-运营费用；净运营收益最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的
物业管理工作成功与否的主要方面 7、 抵押贷款还本付息：
8、 准备金：称为大修理基金，是业主或其委托的物业服务公司定期存入的用于支付未来费用的资金，如果
这部分资金来自物业收益，应该从物业现金流中扣除。准备金用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备，设施的大修更新。取有效毛租金收入或年净运营收益的一个百分比。
9、 物业经营现金流：税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息；税后现金流=税前现金流-准备金-所得税 （四）报酬率的计算
报酬率是与利率，内部收益率同类性质的比率。进一步说，是投资回报于投入的资本的比率，其中不包括资本回收。
报酬率与投资风险正相关，风险越大的投资，报酬率越高。物业价值与报酬率负相关，风险大的价值低，风险小的价值高。
求取报酬率的方法主要有市场提取法和累加法。
市场提取法是利用与估价对象相同或相似的收益特征的可比实例，计算出可比实例的报酬率加以使用。 累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两部分，然后分别求出每一个部分，再将他们相加。无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的利率，是资金的机会成本。风险报酬率是承担额外风险所要求的补偿，超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象物业存在的具有自身投资特征的区域，行业，市场等风险的补偿。 复习思考题：
１、什么叫现金流量？如何绘制现金流量图？其主要规则有哪些？ ２、单利和复利如何计算？
３、如何理解时间价值的概念？
４、什么是投资回收与投资回报？其相互关系是什么？ ５、项目投资分析的财务指标分成哪几类？ ６、现金回报率＼投资回报率的关系？ ７、内部收益率的含义？
８、现金回报率月投资回报率的关系？
９、现房价格，期房价的含义及其相互关系是什么？ １０、 保留价，起拍价，应价的含义是什么？ １１、 物业价格的主要影响因素有哪些？ １２、 房地产估价的基本原则是？ １３、 房地产估价的三种基本方法？ １４、 建筑物折旧的类型有哪几种？
１５、 什么事潜在毛租金收入，空置和收租损失，有效毛收入，运营费用，运营收益？ １６、 经营现金流的计算公式是什么？ １７、 报酬率的含义是什么？ １８、 报酬率与风险的关系？
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