内蒙古科技大学毕业设计说明书（毕业论文）
第一章 引 言
1.1 本文研究概述
1.1.1 研究背景
纵观我国各法学家对建筑物共有权纠纷解决规则的研究屈指可数，大部分文献只是泛泛的分析了建筑物区分所有权的法律问题，例如建筑物区分多有权的概念、历史发展和内容等；或建筑物共有权的法理问题，例如建筑物共有权的概念、性质和内容等。这使得完善建筑物共有权纠纷理论知识、普及建筑物共有部分纠纷解决的脚步已刻不容缓。
20世纪80年代以前，我国城市房屋多为国家所有或者集体所有，农村虽户户相邻，但基本为一家一户制。随着经济的飞快发展和城市化的大步伐推进，20世纪80年代后期，我国的房屋商品化、住宅小区化、居室高层化已成发展之必然。由此，出现了一栋建筑物内几户甚至十几户共同居住，这亦即萌发了建筑物区分所有权的相继民事立法。
虽然我国有诸多关于建筑物区分所有权的法律、法规、司法解释，但其对建筑物共有权的规定过于笼统且理论性强，仍缺乏针对性和实用性，亟待有一部全面的建筑物共有权立法，如《建筑物区分所有权法》来对理论欠缺加以论证、事务纠纷加以解决、立法空白加以弥补，因此本文亦应运而生。
1.1.2 研究意义
建筑物共有权与我们现今生活如影随形，息息相关。其研究意义在于：其一，对学理学术层面，研究建筑物共有权，利于以法理学理为基础，明确建筑物共有部分范围、内容和纠纷解决。其二，对社会生活层面，研究建筑物共有权，利于城区居民们学法懂法，尤其是能够运用建筑物共有权法以保障各业主的合法权益，达到法律预期性、超前性的效果，进而事前缓解社会矛盾，事后提供更多解决此类问题的参考性案例。其三，法律法规层面，研究建筑物共有权，利于学法用法者立法者以事实为依据，以学理为来源，进一步完善现今的关于各类建筑物共有权法的不足之处，逐步推进依法治国的中国梦。本文欲对建筑物共有权的纠纷解决规则研究，来引导城区居民要灵活运用建筑物区分所有权的法律思维，以期平和有序的解决社区纠纷。
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1.1.3研究方法
在撰写本文时，主要采用如下研究方法：
第一、理论分析与实证分析相结合。本文以大量法学家理论学说为基础，对各学说、法律法规进行逻辑分析和语义分析，更加深入研究建筑物区分所有权中的共有权的概念、内容、范围等。以理论分析为出发点，以实证分析为落脚点；理论研究深入，实证应用浅出。进而提出本文的立法部分——我国建筑物共有权立法保护和救济和实践部分——我国建筑物共有部分纠纷实务解决。因此，在本文撰写中，使得建筑物共有权理论研究具体化、系统化，建筑物共有权实证分析可行化，不空乏其味，华而不实。
第二、文献研究法。在撰写本文之前，阅读了诸多代表性文献。例如，陈华彬的《建筑物区分所有权》、王泽鉴的《民法物权（第二版）》、王利明的《物权法论（修订二版）》、陈甦的《论建筑物区分所有权》、杨立新的《业主的建筑物区分所有权之评析（上）》等。通过对众多专著、期刊、学位论文的统计整合，初步分析各法学家对建筑物区分所有权尤其是共有权部分的不同观点和建议，之后进入深层次的加工学习，比较各观点的合法性、合理性、原则性、规则性，最后得出笔者的观点。例如，对建筑物区分所有权的概念，日本学者加藤一郎先生主张“一元论”，建筑物区分所有权只包括专有权而不包括共有权；陈甦主张“二元论”，建筑物区分所有权是一种“复合物权”，包括专有权和共有权；德国学者贝尔曼提出“三元论”，建筑物区分所有权包括专有权、共有权和社员权。本文赞同第三种观点，理由下文详述。 1.1.4研究内容
本文以建筑物共有权的各学说为对比、以各法学家的出版著作为依据，通过理论分析与实证分析相结合、文献研究法研究了有关于建筑物共有权的本体部分、立法部分和实践部分。全文除了序言部分和结语部分，共分为三部分，各部分概述如下：
第一部分为本体部分——共有权概述。首先以“三元论”为依据，重点研究了建筑物共有权的特点：主体特殊性、客体广泛性、附随性、权力行使特殊性。其次着重研究了建筑物共有权的内容：主要权利有使用权、收益权、修缮及改良权、物权请求权，主要义务有按共有部分原有用途使用、分担共同费用、维护与
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保存义务、征得同意义务等。
第二部分为立法部分——我国建筑物共有权立法保护和救济。首先简介了我国关于建筑物区分所有权的立法现状，又提出了几点笔者的建议；其次又提出了关于建筑物共有权的几种立法模式；最后探讨了建筑物区分所有权中的共有权的保护和救济问题，系统的分析了侵权主体于类型、侵权责任方式和保护业主共有权的建议。
第三部分为实践部分——我国建筑物共有部分纠纷实务解决。此为全文的核心和落脚点。首先研究了共有部分的从属性和不可分割性，进而借鉴性的提出业主对共有部分的区分规则；然后具有针对性的分析了各种关于共有部分的现实纠纷问题。例如 车库、车位、绿地、道路、物业服务用房、会所、地下室等的权益归属问题，小区内幼儿园、小学校、商铺、人防工程和其他公共场所和设施的所有权和使用权问题，并着重研究了常见性纠纷，运用理论分析法全面探讨。
1.2 文献综述
1.2.1 文献检索内容整合
本文以中国知网（CNKI）检索器为主要检索工具，检索1988年至2015年的代表性文献。但在检索时发现，以“建筑物区分所有权”为篇名检索，共得到476条。其中期刊306条、博硕士论文119条、会议69条、外文文献16条等。很显然，以此为篇名检索过于笼统，无针对性，只选择几篇作为研究辅助之用。因此，笔者以“建筑物共有权法律问题研究”为篇名检索，共得到117篇文献。从出版物检索类别上看，主要有期刊49条、博硕士论文53条、报纸8条、外文文献0条等。从出版物出版时间上看，1988年-2000年发表的文章有1篇，也是最早发表的关于建筑物区分所有权研究的一篇文章（学者陈甦撰写的《论建筑物区分所有权》），2001年-2010年发表的文章有80篇，2011年-2015年发表的文章有36篇。
1.2.2 国内关于建筑物共有权法律问题的研究动态及发展趋势
本文主要参考了王利明的《物权法研究》、《论业主的建筑物区分所有权的概念》和《论物权法中车库的归属及相关法律问题》；陈华彬的《建筑物区分所有权》；崔建远的《物权法》和《对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体
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考察》；杨立新的《物权法》和《业主的建筑物区分所有权之评析-上》；梁慧星，陈华彬的《物权法》；通过对以上著作及论文的研究，初步成型了论文的如下核心问题。
（1）对建筑物共有权本体问题的研究
陈甦（1988）最先以论文的形式分析了建筑物区分所有权的概念由来、历史发展、构成、特点、建筑物共有权与普通共有权的区别。他在《论建筑物区分所有权》一文中写到：“本文采用日本法规定的‘建筑物区分所有权’，因为采用此概念比较符合这种所有制形式和特点”[1]。提出了二战以后高层建筑物的所有人纠纷现象向其极端发展，基于此，建筑物区分所有权制度率先在奥地利于1948年制定的《住宅所有权法》所呈现。主张建筑物区分所有权是一种包括专有权和共有权的复合型权利，具有复合性、一体性、专有权主导性和登记公示性的特点。
王利明（2007）着重分析了建筑物区分所有权的概念，认为：“建筑物区分多有权虽是一种新型物权概念，有别于一般共有权的处理规则，但也应按照物权法定原则对其进行专门规定”[2]提出建筑物区分所有权应包括专有权、共有权和成员权三项内容；建筑物区分所有的客体应该包括建筑物和小区的共同财产；着重分析了车库的归属及相关法律问题。
崔建远（2007）研究了建筑物区分所有权的确定依据——土地权利。土地权利应包括建设用地使用权、宅基地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和国有土地租赁权。以分析案例和剖析法律条文的形式逐步进行阐述。其后，发表了《对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察》（2008），认为：区分车库、地下室、外墙面、屋顶平台等属于专有部分还是共有部分，应综合考虑该物是否被独立登记、本质属性、法律法规的强制性规定、当事人的约定。
（2）对建筑物共有部分实务问题的研究
焦富民（2007）分析了业主的建筑物共有权的保护问题，从比较法的视野详细阐述了共用部分的识别模式和范围；以物业小区中共有权的侵害为视角，分析了侵害建筑物共有权的类型；针对物业小区中共有权的侵害行为，探讨了保护建筑物共有权的措施，即平衡开发商与业主的关系、平衡住户与住户的关系。
段启武（2007）率先提出了我国正在制定的物权中关于建筑物区分所有权的 [1][2]
陈甦．论建筑物区分所有权[D]，北京：中国社科院研究生院，1988．
王利明．论业主的建筑物区分所有权的概念[J],中国人民大学出版社，2006（10）：37-46．
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立法体例法采用民法方式的不足之处：“民法方式受立法体例的限制，不可能作很多条款来规定建筑物区分所有权。最理想的办法是制定建筑物区分所有权法，对区分所有建筑物所产生的法律关系进行统一调整。”[3]
陈华彬（2008）研究了建筑物区分所有权构成的诸学说，并解释了我国《物权法》采用“三元论”说的背景和合理之处。认为：“我国的《物权法》以‘三元论’说为基础，集各个国家和地区先进的立法理论、司法判例和法学理论于一体，融合我国的实际国情和立法现状，顺应我国建筑物共有权的发展潮流。”[4]
（3）对建筑物共有权立法问题的研究
杨立新、谢永志在（2008）初步系统的探讨了建筑物区分所有权的理论问题和立法问题。认为共有权是建筑物区分所有权的共同性灵魂，与专有权共同构成建筑物区分所有权制度的两个灵魂。肯定了共有部分在建筑区划内的纽带作用，并逐条逐句分析了物权法中关于建筑物共有权之规定，在其中加以自己的见解，初步研究了建筑物的共有部分，这较以往的对建筑物共有部分原则性的探讨无疑是巨大的进步。杨立新（2009）更进一步的研究了建筑物共有权的基本原理、司法解释、立法问题，并以案例的形式使理论知识和法律法规应用于实践，致力于解决现实纠纷问题。其形式之新颖、内容之通俗，更加易于读者接受，并加以运用。
高富平（2009）和崔建远（2010）对以往的关于建筑物区分所有权和共有权的各种争议、学说进行了专章总结，明确了共有权的性质、共有部分的范围，并着重探讨了一些特殊的共有部分——车库车位、物业服务用房、外墙面、屋顶平台、会所、锅炉房、供电水气热等设施、地下室、绿地、防空洞、幼儿园的权利归属问题。尤其是高富平又明确了共用部分的范围及确立共用部分的一般规则，又区别了共用部分与一般财产共有关系的不同之处：首先，前者具有不可分割性，是每个区分所权人的房屋在客观相结合而成的一种共有关系；后者在一般情况下本有终止的时候。其次，前者从属于整栋建筑物或建筑区划的专有部分；后者需要有专门的协议或约定，不具有从属性质。再次，二者的权利义务不尽相同，共有权人的权利义务远远超出了一般财产共有中的权利义务。最后，建筑物区分所有权人共有权的行使具有团体性，且共有权因相邻、共同居住而发生。 [3][4]
段启武．建筑物区分所有权立法若干问题刍议[J],立法建言，2007（10）：34-56． 陈华彬．论建筑物区分所有权的构成[J],载于清华法学报，2008（2）：96-107．
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