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的物权变动无效。通过这种责任承担方式，共有权人可以重新得到共有部分的完整权利，以减少建设单位、其他行为人擅自处分共有部分对其造成的损害，使共有部分完整的使用价值继续。 （4）赔偿损失请求权
所谓赔偿损失请求权，是指业主的共有部分受到不法侵害时，共有权人有权要求侵权人赔偿损失，以对共有部分造成的的财产损失。唯需指出的是，此项侵权责任承担方式属于债权性的救济，因此，需要满足行为人的过错导致了加害行为，因其行为已经产生了损害事实这一要件。
3.3.3 保护业主共有权的法律对策
在实务纠纷中，通过衡量业主与行为相对人的经济和社会地位，可知业主通常处于劣势，这极易引发原本法律意识淡薄的业主的消极行为，尚且，在业主之间或部分建设单位、其他行行为人的侵害时有发生，长此以往，将不利于住宅小区的和谐稳定，阻碍构建社会主义和谐社会的进程。因此，确有必要研究保护业主共有权的法律对策，理论用于实务，进而保护业主的共有权益。
（1）建立和完善登记制度
我国台湾的《土地登记规则》中，就借鉴了日本不动产登记法对建筑物区分所有权的分类登记。虽然我国与台湾地区的关于土地和建筑物的管理规划体质各有不同，但是上述登记管理方式，仍可资借鉴。因此，我国应建立自己的建筑物区分所有权登记制度，不仅要明确限定专有部分的登记，还要分类登记共有部分，即对住宅小区进行全面登记，并且公开登记内容，从而使业主的共有权有法律的保障。
（2）业主控制共有部分
首先，建设单位向业主移交共有部分控制权的时间应明确。当区分所有建筑物销售量达到了物业小区的三分之一之后，业主则有权依法律之规定取得对物业小区的控制权。例如，可以规定全体业主选举产生第一届管理委员会后的两个月内，建设单位应当向业主移交对共有部分的控制权。
其次，建设单位向业主移交共有部分控制权的内容应明确。例如，可以规定建设单位向业主移交共有部分控制权的，应全面移交建筑区划内的除专有部分以外的，包括绿地、车位、道路等的一切建筑设施规划场地和公共空间部分。
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最后，在建设单位控制物业小区时对外签订的合同，业主有权终止。例如，可以规定管理委员会就职后的三个月内，有权通知对方终止或解除下列合同并免责：一、在业主不知情的情况下签订的任何的合同或租约；二、任何物业管理合同、物业服务合同、聘用工作人员合同；三、任何小区娱乐设施、车位等共有部分的租赁合同。
（3）建立和完善管理规约制度。
所谓管理规约，是指业主为维持共同生活体这一关系和小区的良好发展，经全体业主共同商议达成的管理事项。它是业主同建筑物与基地形成的各种关系，书面形式的自治规则。在不违反法律法规的规定下，全体业主通过管理规约，可对共有部分作出详尽的规定。例如，共有部分的持份比例决定共有权人对共有部分的收益多少；对于不利于登记的部分，可记载于管理规约之中，且与登记具有同等的效力。
（4）建立和完善转让或拍卖请求制度
德国转让请求制度是在日本的拍卖请求制度上发展起来的，鉴于日本的拍卖请求制度存在未类型化整理、责任承担方式不明确等诸多缺陷，本文以德国的转让请求制度为理论根据，阐述我国建立和完善转让或拍卖请求制度之必要。
德国的转让请求制度，是指“建筑区划内的业主严重侵害其他业主合法权益而使其难以维持共同体关系时，受害业主有权请求侵权业主转让其建筑物区分所有权，但是该决议的通过需以全体业主的过半数为之。”
由此可知，该制度的成立需要两个要件：其一为业主严重违反对其他业主应尽的义务；其二为其他业主今后难以忍受与该业主共同生活于同一小区的共同体关系，即期待不可能要件。鉴于转让或拍卖业主的建筑物区分所有权因系保护业主共有权的法律对策中最为严厉的制裁措施，侵权业主在感情上则很难接受，因此应当慎重用之。
本文建议，从严谨性和科学性出发，在行使这一法律对策时，应邀请相关业主、人民调解委员会等相关组织、法律专家等专业人士与会，并且由上述人员和组织临时组成调查侵权业主于其他全体业主之间纠纷的机构。唯需指出的是，如果侵权人不是业主，则不宜直接使用此法律对策。因为这时的业主对建筑物的专有部分和共有部分并不享有所有权，而仅仅基于与业主的租赁、赠与等关系享有
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使用权，其他业主欲行使转让或拍卖请求权，应以先请求业主与侵权人解除此种关系未果为前提，如此，才能防止权力滥用，公平处理非所有权人对他人之物处分这一法律行为。
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第四章 我国建筑物共有部分纠纷实务解决
4.1 确定建筑物共有部分的一般原则
区分所有建筑物的共有部分种类繁多，如何确定建筑区划内的绿地、车位、顶平台、外墙面等，是属于共有部分还是专有部分，抑或单独所有权的客体，我国《物权法》、《建筑物区分所有权解释》、《物业服务纠纷解释》均没有专门规定，应依次考虑以下四种区分依据：
（1）该部分是否被独立登记，如果未被单独登记为脱离专有部分和共有部分的独立之物，则应为区分所有建筑物的共有部分；不然，则为区分所有建筑物的专有部分抑或是独立之物的客体。
（2）建筑物区分所有权的特征。我们确定外墙等部分的性质和所属，不得违背建筑物区分所有权的主体统一性、客体整体性、内容多样性、专有权占主导的本质属性。
（3）法定共有。凡是我国《物权法》、《建筑物区分所有权解释》、《物业服务纠纷解释》中的关于共有部分的强行性规定，则属业主的共有部分。例如，我国《物权法》第七十三条之规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
（4）约定共有。区分所有建筑物的业主在不违反前述三项依据的前提下，可径行通过业主大会的决定、业主委员会的规定或管理规约的约定来约定建筑区划内的会所、车位等确定其归属。
4.2 确定建筑物共有部分范围的各种争议
关于建筑物区分所有权中的共有部分范围的确定，综观各个国家的立法理论及诸多学者的法学理论均有不同的观点，大致分为以下三种典型的识别模式。
4.2.1“排除式”的识别模式
该模式以专有部分为核心，认为专有部分以外的部分即为建筑物的共有部
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分，日本和我国台湾地区的立法相继采纳了此模式。台湾“公寓大厦管理条例”第3条第4款规定：“所谓建筑物共用部分，是指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。”梁慧星也认为：“所谓建筑物共有部分，指区分所有建筑物中，除建筑物专有部分之外的其他部分和等同于共有部分的附属物。”
“排除式”的识别模式致力于详尽的专有部分的范围，从而排除之，得到共有部分的范围。但众所周知，建筑物的专有部分随着社会的变化和法律的发展会随之改变，不可能穷尽建筑物的专有部分，因此也不能准确的理解共有部分的范围。
4.2.2“列举式”的识别模式
该模式最早诞生于意大利，《意大利民法典》中的建筑物区分所有权中的共有权没有定义，而是以列举的方式规定了共有部分的范围。该法典第1117条规定：“在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层的不同单位的所有人共有……”
“列举式”的识别模式需以详尽的列举建筑物共有部分的范围为前提，但此种方式欠缺科学性和全面性，既难以适应现今建筑物共有部分的快速发展之趋势，又难以穷尽全部的建筑物共有部分。
4.2.3“排除与列举、推定相结合式”的识别模式
大多数国家如法国、美国、德国、均采用此种模式，我国《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这也是倾向于“排除与列举、推定相结合式”的识别模式的实证法例。
通过对上述两种识别模式的分析，建议我国的《物权法》宜采用“排除与列举、推定相结合式”的识别模式。即所谓建筑物共有部分，是指建筑物共有权人对于建筑区划内除建筑物专有部分之外的其他部分和等同于共有部分的附属设施或附属设备。由此，既可以相对确定建筑物专有部分，又可以以列举为重点，通过排除和推定的方式全面化建筑物的共有部分。
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