内蒙古科技大学毕业设计说明书（毕业论文）
4.3 建筑物共有部分的具体考察
在关于建筑物区分所有权的现实问题中，对共有部分的纠纷所涉颇广，唯有明确区分所有建筑物中的共有部分，才能平和的解决各业主的现实纠纷。鉴于我国《物权法》采取“排除与列举、推定相结合式”的识别模式，在此识别模式的基础上，详尽的研究了共有部分的范围。
4.3.1 业主与建设单位约定共有
（1）车库、车位
第一、关于地下车库归属，争议较大，综合学术界和现实纠纷，主要有以下争议：
“业主所有”说。该学说主要由学者邓光达等人赞同，认为业主对所购之房屋享有专有权，车库、车位属于建筑物共有部分，而共有部分依附于专有部分存在，因此，业主有权享有车库、车位的所有权，无需另行购买或支付使用费。如果开发商将车库作为专有部分加以二次出售，则直接损害了业主的权利。在“业主所有”说中，如果业主能证明其购买的商品房成本中依然包括了地下车库的修建，如此可以认为小区内地下车库的归属全属于业主。如若未此，开发商修建的地下车库是在地下开发并投资的特定空间，并不属于业主所购买房屋的专有部分。
“开发商所有”说。该观点由多数开发商所支持，认为业主享有的国有土地使用权的分摊面积只及于区分所有建筑物的地表，然而地下车库占用的是区分所有建筑物的地下空间，其出资者是开发商。因此，车库理应属于开发商所有。在“开发商所有”说中，虽然开发商在修建小区内的地下车库中做出了一定比例的投资，但是目前我国还未承认独立的空间利用权，空间利用是根据土地使用权的规划来确定的，所以，不能简单的认为车库归开发商所有。
“国家所有”说。主张此观点的学者认为小区内的地下车库是国家的人防工程的一部分，根据《中华人民共和国人民防空法》第二条之规定：“人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。”因此，小区内的地下车库理应属于国家所有。“国家所有”说中，小区内地下车库与人民防空工程不能等同，现今人民防空工程实行投资多元化，不能简单的认为均由国家投资；企业事业组织、社会团体和个人投资修建的人民
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防空工程，平时由企业事业组织、社会团体和个人使用管理，收益归也应归其所有。
“约定归属”说。提出此学说的学者王利明、梁慧星、杨立新等认为小区内地下车库的归属应通过开发商与业主之间的约定来确定。我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”因此，我国物权法也倾向于此种观点。“约定归属”说充分体现了民法中规定的私法自治原则，顺应了现代化市场经济的发展潮流，有利于物尽其用，提高开发商修建车库的积极性，也符合了权利业主与相关业主的通行等基本生活要求。 第二、车库、车位纠纷解决规则
所谓车库，是指隶属于整个建筑区划，具有独立的四至封闭的空间，专门用以存放车辆的附属建筑物。所谓车位，是指无独立的四至封闭的空间，车库中专门用以停车位置，或专门规划用于停放车辆的固定场所。根据《物权法》第七十四条的立法理论，车库、车位纠纷解决规则如下：
首先，建筑区划内的车库、车位，应当率先满足业主之需要。因为车库、车位本身属于小区的配套设施，率先满足业主之需要符合小区规划的要求，物尽其用，保障了业主的财产和人身安全。但满足需要并不是赋予了业主优先购买的权利，而是无论第三人是否提出了优于业主的条件，都不能以出售、附赠或者出租等方式转移给第三人。
其次，建筑区划内的车位、车库的归属，应当率先由业主通过出售、附赠或者出租等方式约定。此为上述的“约定归属”说，如果建设单位在商品房预售合同中保留了车库、车位的所有权，则车位、车库归属于建设单位；反之，业主将以购买、承租或受赠等方式获得车库、车位的所有权。唯指出的是，在没有约定或约定不明的情况下，车位、车库宜归业主共有。理由在于：第一，开发商在经济和法律上具有业主无可比拟的优势地位，完全可以通过格式合同等将自己的利益最大化。第二，实践中，商品房预售合同多由开发商通过格式条款来与业主确定车库的归属。没有约定或约定不明的，依《合同法》之规则，应当作出不利于开发商的解释。
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最后，占用业主如道路、绿地等共有部分用以停放汽车的车位，业主对车位的所有享有共有权。因为建筑区划内的共有部分无论如何让使用，其性质未曾改变，皆属于业主的共有财产。由此，在其共有部分设置车位，理应属于业主所共有，即使用于出租等营利性方式，其收益也应归业主所共有。 （2）会所
所谓会所，是指主要为建筑区划内的业主服务的，集办公、康体、医病、餐饮、娱乐等为一体的综合性高级服务设施。根据我国《物权法》第七十四条，会所纠纷解决规则如下：
开发商与业主签订的房屋购买合同中明确将小区内的会所作为共有部分的，则为业主所共有，反之，会所属于开发商所有。因为会所依其性质属于专有部分，如果经行将会所规定为业主共有，则意味着业主应承担相应的费用，且业主不善管理，长期经营会亏损，不堪重负。 （3）地下室
所谓地下室，是指区分所有建筑物中处于室外地面以下的四至封闭的建筑设施。据我国《物权法》第七十三条，地下室纠纷解决规则如下：
首先，地下室仍隶属于区分所有建筑物，未被单独登记为独立之物的，则为业主所共有。因为在此种情况下，地下室只能被分摊到主物的面积中，开发商也无权保留部分区分所有建筑物的所有权。
其次，地下室脱离区分所有建筑物而单独存在，为独立登记之物的，则为开发商所有。因为在此种情况下，地下室相当于一套独立的建筑物，开发商有权独自保留或在不妨害其他业主合法权益的情况下出卖与业主或第三人。 （4）人防工程
所谓人防工程，又俗称“防空洞”，是指在建筑区划内修建的，为战时保障居民人身和财产安全、便于人民防空指挥的地下防护建筑。根据我国《物权法》第一百四十二条前段，人防工程纠纷解决规则如下：
首先，并非所有的人防工程均有国家所有。因为，人防工程只要在战时优先为国家所用，满足了人防工程的本质特征，也可为私人所有。因此，对于防空洞的归属，不妨仍然贯彻建筑物所有权与建设用地使用权相一致及谁出资谁享有所有权的原则，但必须优先并保障国防之用。
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其次，人防工程由国家出资建造的，则为国家所有。因为依其性质而言，此时的人防工程属于公有物，是国家财产，毋庸置疑。
最后，人防工程由开发商在规划时出资建造的，且尚未被单独登记的，应属于区分所有建筑物的组成部分，则为业主所共有；如果被单独登记的，应属于区分所有建筑物的专有部分，则为开发商所有。
4.3.2 法定业主共有
（1）绿地
建筑区划内的绿地，是指小区内专门用以改善小区生态，保护小区环境，为业主提供休息、娱乐的场地和美化小区景观的绿化用地。 根据我国《物权法》第七十三条，绿地纠纷解决规则如下：
首先，建筑区划内的绿地，属于公共绿地的，则为国家所有。绿地虽在建筑区划内，但其是国家公共绿地的隶属部分，此时，开发商或业主等无权享有绿地的所有权。
其次，建筑区划内的绿地，明示属于业主或开发商的，则为其所有。此处所谓“明示属于业主或开发商”，是指规划确定为业主或开发商专用的绿地，而不能理解为售房合同中规定为业主或开发商所有。
最后，建筑区划内的绿地，不属于上述两种归属的，则整体推定为业主共有。因为业主购买房屋所驱使的重要因素之一即为绿地，如果开发商保留对绿地的所有权，可能会为营利改变绿地的性质，此时，业主很难制约开发商的这一不法行为。
（2）道路
建筑区划内的道路，是指小区内作为交通通行及行人使用，便于业主生活、工作及文化娱乐活动的道路。 根据我国《物权法》第七十三条，道路纠纷解决规则如下：
首先，建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的，则为国家所有。城镇公共道路是公有物，开发商或业主等无权享有道路的所有权。
其次，建筑区划内的道路，不属于上述归属的，则整体推定为业主共有。因为道路是业主实现基本生活的保障，是发挥区分所有建筑物基本功能的途径，也是业主行使建筑物区分所有权的纽带。
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最后，业主应本着合理使用的原则使道尽其行，无权改变道路的规划用途，例如，在建筑区划内的道路上私自设置停车位。如果其他小区内的业主有为生存或生活之需要，应按照地役权和相邻关系处理。 （3）维修资金
所谓维修资金，是指为维修区分所有建筑物的共有部分或共用设施、附属设施等，由小区内全体业主预先支付，物业服务企业管理的资金。根据我国《物权法》第七十六条、七十九条，维修资金纠纷解决规则如下：
首先，建筑物及附属设施的共用部分和设施设备维修所需的资金，必须属于业主共有。由其定义可知，维修资金多由业主在购房时按一定比例所支付，即使有开发商所代取，依其性质应为业主所共有。
其次，维修资金必须用于区分所有建筑物共有部分的修缮活动，专款专用，即用于电梯、水箱等共有部分，而不可用于其他用途或作为业主大会承担责任的财产。
再次，维修资金必须经过全体业主且通过法定程序使用之，即《物权法》第七十六条第五项的规定：“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”
最后，应当及时公布维修资金的使用情况。即全体业主对维修资金的使用享有知情权、查询权和监督权。 （4）物业服务用房
所谓物业服务用房，是指物业服务企业为建筑区划内的物业服务管理而使用的房屋。根据我国《物权法》第七十三条，物业服务用房纠纷解决规则如下：
物业服务用房应当为全体业主所共有，而不论其是否计入公摊面积或购房价款中。因为，物业服务用房是物业服务企业行使其职能的物质保障，而物业服务企业又为业主所聘请，如若不为其提供服务用房，业主就要另行支付租金，进而影响小区的物业服务管理。 （5）建筑物的基本结构部分
所谓建筑物的基本结构部分，是指区分所有建筑物的承重基础、承重结构、外墙面、楼顶平台等基本结构设施。例如，区分所有建筑物的外墙面和楼顶平台。根据我国《物权法》第七十三条，建筑物的基本结构部分纠纷解决规则如下：
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